房屋買賣合同中居間人自我保護的合法途徑探析

黃敬濤

（廣東法丞匯俊（東莞）律師事務所，廣東 東莞 523000）

隨著我國經濟建設的發展，房地產行業也有所發展，房地產交易是房地產行業運行過程中重要的環節。而在當前房地產買賣交易過程中，經常出現法律糾紛問題，而大部分房地產買賣交易糾紛中，都是居間糾紛問題，房地產買賣交易中居間人報酬問題是主要的問題之一，所以在實際的房地產交易過程中，居間人應該學會利用法律武器，保護自身的合法權益不受侵害。

一、房屋買賣居間合同的簡要闡述

（一）房屋居間合同的定義論述

房屋居間合同也可以稱作為房屋買賣中介服務合同，具體是指在房屋交易買賣過程中，房屋轉讓、房屋抵押以及房屋租賃等交易活動通過委托人（居間人）與交易方完成各項交易事項訂立有一集合同訂立，并且在合同中也涉及居間人在房屋交易過程中的報酬問題。房屋居間合同訂立，主要是房屋中介服務以及中介服務人員與交易方訂立的相關合同，合同中不僅指出了房屋交易方的報酬付出問題，也明確指出了房屋居間服務中，服務人員的主要職責，其中包括房屋價格咨詢、信息咨詢、代理房屋交易服務等。房屋交易合同是我國房地產法律問題處理的重要法律文獻，對于房屋中介服務雙方的合法權益保護都有非常重要的作用。而房屋買賣居間合同履行過程中，雙方不僅要按照法律規定履行各自的職責，同時也更應該履行社會以及職業道德，完成我國房地產行業形象建設，對于我國和諧社會發展也起到了非常重要的作用。

（二）房屋居間合同的法律分析

房屋買賣居間合同是房地產交易過程中的重要合同，其從法律角度分析而言具有有償性、主體特殊性的主要特點，以下是對房屋買賣居間合同的法律性質分析；

首先，房屋買賣居間合同訂立的過程中，具有有償性的特點。房屋居間合同是房地產中介與房產交易當事人形成的合同，在實際合同訂立過程中，雙方根據市場準則以及法律規定，對房產交易服務費用進行合理的制定，并做好房屋買賣居間合同的良好整理[1]。

其次，房屋買賣居間合同訂立過程中，具有主體特殊性的特點。第一，房屋居間合同簽訂過程中，要求簽訂方式同時具有合同簽訂權利和履行相應的義務。第二，房屋買賣居間合同中，要求房地產交易事務的服務方主體人必須是房地產中介公司內部人員，以保證其工作能夠有效地保證，也是出于對房地產交易方的法律保護。

二、房屋買賣居間人的權利分析

房屋買賣居間合同中，居間人的主要責任是房屋信息咨詢、房屋交易事項代理等相關活動，而其主要權利就是房屋買賣過程中的報酬獲取權利，也可以稱作為報酬請求權利，以下是對房屋買賣合同中居間人報酬請求權利的具體分析。

（一）房屋買賣居間人報酬請求權利的定義分析

房屋買賣居間人報酬請求權利是房屋居間合同中居間人的重要權利，從法律角度而言，是一項居間人個人的民事請求權利，在居間人履行房屋買賣委托服務過程中，其主要的服務目的是在完成服務后獲取同等的報酬，其權利建設合理合法。在房屋買賣居間人報酬請求權利中，一方面居間人有權利主動請求委托人給予房屋中介服務費用。另一方面，房屋買賣居間報酬請求權利也包括居間人接受委托人房屋中介服務報酬的權利。

而從房屋買賣居間合同角度而言，居間人的報酬權利還存在不完全性。換言之，在房屋合同未正式簽訂之前，或者雙方某一方未有民事能力以及房屋授權，其合同不成立，也不具有法律效應，所以房屋買賣居間人的報酬請求權未完全。

（二）房屋買賣居間人報酬請求權利的主要特征

房屋買賣合同居間人報酬請求權利的主要特性分為不確定特性以及附條件特性。

第一，房屋買賣居間人報酬請求權利的特性包括不確定特性。在其具體權利構成的過程中，居間人是否履行居間服務義務不是其構成報酬請求權利的主要條件，而其主要條件是居間合同訂立或者房屋合同履行完成。其不確定性具體是指在房屋居間合同未完全履行結束之前，居間人的報酬請求權利不確定是否構成，一旦合同終止或者房屋交易未達成，則居間人的報酬請求權利未構成[2]。

第二，居間合同具有附條件特性。在其具體使用的過程中，合同訂立就是居間人取得報酬請求權利的附加條件，居間人是否具備請求權利，完全取決于居間合同的履行。

三、房屋買賣居間人的合法權益保護的主要途徑

房屋買賣居間人的合法權利，是居間人在房屋居間合同履行過程中的主要權利，也是居間人的合法權益。在當前，我國房屋買賣逐漸增加，為了防止房屋買賣過程中居間人的合法權益受到侵害，應該做好居間人合法權益的保護。

（一）有效地規避居間合同中的跳單條款

在房屋買賣居間合同訂立過程中，跳單問題是房屋居間合同履行過程中的主要問題之一。跳單問題出現將嚴重影響房屋居間人的合法權益以及獲取報酬的相應權利，所以在居間人服務過程中應該做好相應的規避跳單措施。如，“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同。”等條款的制定，可以限制委托人在房屋交易中的行為。在當前市場下，很多委托人投機取巧，利用房屋買賣居間人的房屋信息資源，去其他房屋中介服務或者個人完成房屋交易，從而使居間人的個人利益受到損害，也不符合公平交易的市場機制。而通過相關法律條款的有效制定，能夠最大程度上提升房屋買賣交易過程中的主體保護性，也能夠有效地規避房屋交易過程中的委托人的“跳單”問題，從而保護居間人合法權益以及獲取報酬的權利[3]。

另外，在當前房地產交易過程中，由于我國房地產交易體制不夠完善，交易市場秩序也比較混亂。所以，導致實際的交易過程中居間人的合法權益受到保護，所以在居間人合法權益保護過程中，應該做好房地產市場規范制度建立，對中介服務以及居間人的市場地位進行保護，也最大程度上提升房地產交易中，居間人合法權益的保護。

（二）做好居間合同的“后續期”條款制定

在房地產買賣交易中，居間人合法權益保護可以從“后續期”條款制定來完成。在實際的居間合同履行過程中，委托人常常通過“跳單”或者隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方法來規避報酬支付，對房屋居間人的報酬請求權利造成了極大的影響。所以，在實際居間人合法權益保護過程中，可以通過“后續期”條款制定來完成居間人的合法權益保護。如，在《北京市房地產經紀合同》中規定本合同終止后的一定期限內，如果委托人直接或間接地與經紀人最初物色的客戶成交，那么經紀人有權獲得經紀合同中訂立的傭金等條款，可以有效地保證居間人的服務權利得到良好提升[4]。

（三）提升居間人的法律保護意識

在居間人合法權益保護過程中，應該做好居間人的法律權益保護，通過培訓以及學習的方式完成居間人自我法律意識提升，讓居間人對自身的合法權益有所了解，同時也了解保護權益的合法途徑，促進居間人合法權益的有效保護。一方面，房地產公司在進行員工入職培訓的過程中，可以對員工進行良好的培訓，保證培訓能夠有效展開，也在一定程度上提升居間人的法律意識。另一方面，居間人應該進行自主學習，完成自身法律意識的提升，學會合理保護居間人合法權益。

（四）完善房地產交易市場的法規制度

居間人權利保護過程中，對房地產交易法律進行完善也可以提升其法律保護效益，在實際的法律保護過程中，通過對房地產交易規范化建設，防止房地產交易過程中出現跳單問題，也能夠實現對房地產居間人合法權益的有效保護。

四、結束語

筆者從居間人自我法律意識提升、居間合同“后續期”條款制定以及居間人自我權利保護等三個方面闡述了居間人自我合法權益保護的措施，希望能夠對我國房地產相關法律完善提供有效幫助。