簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸擔(dān)保有效性探究

林觀春 張帆舒

（福建其左律師事務(wù)所，福建 廈門(mén) 361012）

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人利用買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸擔(dān)保，但是各級(jí)法院卻對(duì)合同效力作出了相反的判決，導(dǎo)致了不同的裁判結(jié)果，本文將從法律層面對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性進(jìn)行深入分析。

案例一：王某與宋某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)在合同中約定了房屋單價(jià)及總金額，并且合同中明確記載王某已于簽訂合同當(dāng)日，向宋某一次性支付合同約定購(gòu)房款，宋某也為王某出具了收據(jù)，顯示其全額收到購(gòu)房款。隨后，由于宋某未實(shí)際履行交房手續(xù)，于是王某請(qǐng)求一審法院依法判令與宋某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，法院介入并查明的案件事實(shí)是宋某向王某借款，宋某以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸的擔(dān)保，法院判定該合同符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同要求，支持了原告訴請(qǐng)。

案例二：某公司向丁某借款1500萬(wàn)元，該公司為丁某出具借據(jù)并約定了年利率，另外雙方簽訂了多份商品房買(mǎi)賣(mài)合同并在有關(guān)部門(mén)辦理了備案，后該公司不能按時(shí)還款，于是該公司在合同約定的管轄法院對(duì)丁某提起訴訟，向一審法院提出了依法判決該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為該合同屬于流質(zhì)條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

從以上兩個(gè)案件可以看出，兩個(gè)案件的裁判結(jié)果截然不同，對(duì)合同的效力作出了不同認(rèn)定。兩個(gè)案件的區(qū)別主要在于案例一沒(méi)有簽署借條，案例二當(dāng)事人雙方簽署了借款協(xié)議，那么對(duì)于上述案件中雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同是否有效以及應(yīng)該如何認(rèn)定在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。法官對(duì)于讓與擔(dān)保與流質(zhì)條款存在不同見(jiàn)解，因而導(dǎo)致了裁判結(jié)果的不同。

一、讓與擔(dān)保與流質(zhì)條款

讓與擔(dān)保是債務(wù)人與債權(quán)人進(jìn)行約定，在還款之前債權(quán)人享有擔(dān)保物權(quán)屬的行為，如果債務(wù)人到期具備還款能力并還清欠款，債務(wù)人則可以取回?fù)?dān)保物。另外債權(quán)人可以對(duì)該擔(dān)保物優(yōu)先受償在債務(wù)人如期不能還款的前提下。而流質(zhì)契約，是指對(duì)抵押物權(quán)屬提前作出約定，即在雙方簽訂抵押合同時(shí)，如果債務(wù)人不能如期清償全部債務(wù)，那么債權(quán)人取得擔(dān)保物的所有權(quán)[1]。我國(guó)禁止流質(zhì)契約，其主要目的是保護(hù)債務(wù)人權(quán)益，謹(jǐn)防債權(quán)人在債務(wù)人舉債時(shí)脅迫債務(wù)人簽署不平等合同。在司法實(shí)踐中，在審理民間借貸案件中，借貸雙方簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為借貸關(guān)系擔(dān)保的情況時(shí)有發(fā)生，部分學(xué)者認(rèn)為這種直接轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為屬于讓與擔(dān)保，屬于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)的行為，而不屬于流質(zhì)契約，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，讓與擔(dān)保有別于流之契約，使債權(quán)人及債務(wù)人處于平等地位，對(duì)雙方權(quán)益都予以了保護(hù)。讓與擔(dān)保以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移作為先決條件，在法律層面中以對(duì)內(nèi)“流質(zhì)禁止”及對(duì)外“善意取得”兩種制度確保了第三人能順利取得標(biāo)的物的所有權(quán)[2]。

大量法學(xué)家認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律實(shí)行的是物權(quán)法定的基本原則，所以目前我國(guó)對(duì)讓與擔(dān)保的合法性不予認(rèn)可，該類(lèi)合同均屬于無(wú)效合同。但是筆者認(rèn)為雖然我國(guó)法律體系對(duì)讓與擔(dān)保沒(méi)有作出明確規(guī)定，但《民法典》中第三百八十八條擴(kuò)大了擔(dān)保合同的范圍，為讓與擔(dān)保作為一種非典型性擔(dān)保合同的擔(dān)保功能提供了法律依據(jù)[3]。

二、司法實(shí)踐操作中遇到的困境

在民間借貸法律關(guān)系中，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔(dān)保，如果雙方約定債務(wù)到期后債務(wù)人沒(méi)能力還清欠款，那么債權(quán)人立即享有房屋所有權(quán)，那么顯然屬于流質(zhì)契約應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。因?yàn)樵摵贤赡軙?huì)導(dǎo)致債權(quán)人因?yàn)閭鶆?wù)人急需資金，合同簽訂的房產(chǎn)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格從而損害債務(wù)人權(quán)益。而實(shí)際上如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中并未有類(lèi)似條款，名義上是買(mǎi)賣(mài)合同而事實(shí)上是對(duì)民間借貸關(guān)系的擔(dān)保，此種情況并不屬于流質(zhì)契約[4]。因?yàn)殡p方并不是真的想簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而只是采取擔(dān)保的形式，有專(zhuān)家認(rèn)為該合同只是對(duì)民間借貸的擔(dān)保而不具備買(mǎi)賣(mài)合同的功能，如果債務(wù)人不能按時(shí)還款，債權(quán)人不應(yīng)該享有房屋所有權(quán)，如果認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么該合同的擔(dān)保功能缺乏存在基礎(chǔ)，無(wú)法保護(hù)債權(quán)人利益。筆者也認(rèn)為，該買(mǎi)賣(mài)合同并未在法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保，屬于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)的一種形式，屬于讓與擔(dān)保應(yīng)該認(rèn)定為有效合同。

但是在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人之間往往為了隱藏其實(shí)現(xiàn)流質(zhì)的真實(shí)目的，分離商品房買(mǎi)賣(mài)合同與真實(shí)的借貸關(guān)系，使得法院難以厘清案件事實(shí)，難以判斷雙方是否真正具有擔(dān)保目的，在審理案件中應(yīng)當(dāng)從以下幾方面判斷，首先雙方是否真實(shí)存在借貸關(guān)系，以及債權(quán)人款項(xiàng)來(lái)源是否真實(shí)，債權(quán)人是否真給債務(wù)人轉(zhuǎn)賬，其次借款金額與債權(quán)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否相符以及房屋價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格一致，實(shí)踐中導(dǎo)致法院難以判斷當(dāng)事人之間到底是民間借貸關(guān)系，還是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，在法院審理民間借貸這類(lèi)民事案件中，法院難以甄別案件事實(shí)，給審判工作帶來(lái)了巨大困難[5]。以及由于雙方在證據(jù)準(zhǔn)備上的不充分及法官對(duì)法條的不同理解從而導(dǎo)致不同的裁判結(jié)果，審理該類(lèi)案件應(yīng)當(dāng)注重以下幾方面：首先確認(rèn)雙方當(dāng)事人的關(guān)系即雙方人際關(guān)系及工作關(guān)系，雙方是親屬還是生意伙伴，為什么雙方之間可以形成巨額財(cái)產(chǎn)關(guān)系，以及債權(quán)人經(jīng)濟(jì)狀況是否有出借能力，其次確認(rèn)雙方轉(zhuǎn)賬記錄的真實(shí)性以及債務(wù)人在欠款清償完畢后是否取得相關(guān)收據(jù)等。

三、裁判思路及處理辦法

基于本文案例二，在本息尚未到期清償之前，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)進(jìn)行了備案登記，債務(wù)人沒(méi)有主體資格對(duì)其進(jìn)行銷(xiāo)售，債務(wù)人如果不銷(xiāo)售這些房產(chǎn)，就不能取得流動(dòng)資金用于償還債權(quán)人，而債權(quán)人對(duì)于如何處置擔(dān)保物并不著急，才導(dǎo)致本文案例中債務(wù)人主動(dòng)將債權(quán)人訴至法院的情況出現(xiàn)。而商品房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫€有擔(dān)保功能，法院無(wú)法判令雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同，否則違背了流質(zhì)禁止的相關(guān)規(guī)定。實(shí)踐中在民間借貸案件中基本沒(méi)有在債務(wù)人未履行還款義務(wù)的情況下將債權(quán)人訴至法院的情況，因此本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)即買(mǎi)賣(mài)合同是否真實(shí)有效，是否具備擔(dān)保功能，到底屬于法律禁止的流質(zhì)契約還是讓與擔(dān)保，因?yàn)榉ㄔ簩?duì)該買(mǎi)賣(mài)合同屬于讓與擔(dān)保的一種認(rèn)定為有效還是屬于流質(zhì)契約應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效沒(méi)有統(tǒng)一觀點(diǎn)，每個(gè)法官對(duì)這個(gè)問(wèn)題的理解與認(rèn)識(shí)并不相同，故案例一和案例二產(chǎn)生了兩種不同的裁判結(jié)果。

實(shí)踐中正在探索相關(guān)處理方式用于解決以上兩種情況，這里筆者僅是提出一些不成熟的建議供讀者參考。在以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸擔(dān)保的案件審理中，法官在庭審中，要做到細(xì)致耐心，依法判斷案件事實(shí)，雙方當(dāng)事人究竟是為了掩蓋其流質(zhì)目的，還僅僅是在商品房上設(shè)置抵押。在與案例二性質(zhì)相同的案件中，可以認(rèn)定部分商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，這樣可以實(shí)際解決債務(wù)人的資金鏈問(wèn)題，并且應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，判決債務(wù)人也應(yīng)該享有解除合同的權(quán)利。另外，在接到案件材料后法院也可以采取訴前調(diào)解的方式，不但可以減少當(dāng)事人訴累，還可以為雙方當(dāng)事人節(jié)約訴訟費(fèi)用[6]。

綜上，如果在民間借貸中以房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保，而沒(méi)有其他條款約束，筆者認(rèn)為可以判定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同具有擔(dān)保功能從而確認(rèn)合同效力。如果債務(wù)人無(wú)力清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可以依據(jù)合同條款對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，如果在折價(jià)受償中產(chǎn)生多余價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還債務(wù)人，該合同本質(zhì)上還應(yīng)當(dāng)屬于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)；如果債務(wù)人已經(jīng)履行完清償義務(wù)，債務(wù)人也應(yīng)當(dāng)享有解除合同的權(quán)利，但是如果債務(wù)人不具備償還能力，司法實(shí)踐中還應(yīng)該尋求其他有效辦法，通過(guò)訴訟與調(diào)解有機(jī)結(jié)合的方式真正解決雙方當(dāng)事人的糾紛，從而避免雙方當(dāng)事人訴累，形成良好的辦案效果。