試論參股合作房地產項目的財務管理問題

王海成

（龍鼎房地產<杭州>有限公司 財務部，浙江 杭州 310000）

一、參股合作房地產項目財務管理簡述

參股合作一般指兩家或多家房地產企業共同開發項目，并根據股權比例和投資協議履行投資義務，同時享有相應的項目公司權益。項目公司的參股方按比例出資，在享受權益的同時，也承擔一部分項目運營的風險，如何強化投資過程動態管控，確保足額獲取收益，是參股方必須重視的問題，也是財務管理的關鍵［1］。參股股東要及時準確地獲取項目動態信息，以監督項目執行，同時在項目開發過程中嚴格遵循預定合作框架協議，促使開發項目有序推進，保障股東方資金安全。

二、參股合作房地產項目財務管理存在的問題

（一）參股合作房地產項目存在的常規財務問題

1.成本控制問題。對于參股方而言，在項目開發過程中，一般只擁有運營進度知情權，不直接參與項目操盤相關事項。項目材料招標采購、建設成本核算等工作參與較少，甚至直接不參與，導致難以全面了解項目成本情況，透明度不足。參股合作開發的項目，利潤和參股分紅受建設成本影響，只有加強成本控制，才能確保參與方收益的最大化。因此，若條件受限，參股方參與項目成本管理較為困難，這是管理的痛點。

2.資金管理問題。合作開發房地產項目時，參股方通過資金入股，風險收益共擔，僅擁有一定的財務管理權限，如資金審批權，而大股東作為合并報表方，項目財務核算時，要納入大股東的財務制度體系。在前期注資環節，合作各方根據占股多少注資，或者根據占股情況通過有息借款注資，此環節相對較易管控。在項目后期，當資金出現盈余時，難以確保各參股方能夠根據參股比例提供反向資金支持。

3.稅務風險。稅務風險在參股合作項目財務管理中較易被忽視，但是稅務風險可以加以規避和防范。參股合作項目的稅務風險主要表現在兩方面：一方面，在參股過程中，收購、并購活動或者資金往來引發稅務風險；另一方面，參股方共同注資成立的項目公司在業務開展過程中出現重大稅務風險，使項目利潤受損，影響參股方分紅。

（二）項目監督力度不足

項目監督力度不足影響項目的質量和效益，主要反映在以下方面。第一，由于內部信息溝通不暢，無法及時準確地獲取項目信息，常常由于信息失真導致決策失誤。第二，對項目的成本、資金等監督不到位，常常出現操盤方轉移成本、占用資金的情況，導致各股東方利益受損。第三，難以實現股東收益最大化，操盤方對提升項目的潛在效益積極性不高，僅僅關注能否達成前期設定的目標或其單方股東方利益最大化，沒有對項目收益最大化進行考慮，提升項目利潤空間的積極性較低。

（三）項目審批效率低

在參股合作開發房地產項目的過程中，成立的項目公司需要各參股方派駐工作人員，但是由于部分人員過于教條，制度執行缺乏靈活性，或者權限有限，不能根據項目實際情況調整審批程序，因此常常出現審批時間過長，影響項目進度的情況。為了強化監督約束，合作協議要求重大事項需要各股東方共同審批決議，雖然在一定程度上提升了審批的規范性和科學性，但是降低了審批效率，大大延長了審批周期。

三、參股合作房地產項目財務管理的有效對策

（一）強化參股合作項目風險控制

1.完善項目成本控制體系。在合作開發項目的過程中，參股方應爭取適當的成本管控權限。可以達成約定，由參股方選派人員參與項目招標采購相關工作，負責項目成本決算，要求參股方對項目成本進行核查之后確定最終成本，也可以外聘第三方專業機構對項目成本進行審計。約定項目招投標小組成員要有參股方人員，其對重大合同招評標等享有一定的決議權。此外，參股方選派人員在參與重大合同招標采購時，要注意審查中標企業是否與操盤方存在關聯交易，并關注中標價格是否合理。

2.合理設置資金管理權限。為強化參股合作房地產項目的風險控制，應規范合理地設置參股方的資金管理權限。在資金支出審批方面，應梳理優化支付審批流程，可賦予參股方一定的審批權限，便于其掌握和了解資金的支出流向和用途，避免無效支出或者不規范支出，防范資金風險。對于項目公司引入的財務系統或者軟件，參股方應爭取取得登錄查詢權限，可隨時查詢支出資金使用進度和效果，以發揮監督約束力。此外，作為參股方，可協議委派財務負責人等關鍵人員，這樣既可獲取項目公司的電子支付審批權限，也可以負責保管項目公司的預留印鑒或財務印章。將資金出賬的審批權限授予參股企業，可以確保資金支出經參股方同意后辦理。在項目開發的過程中，參股方要遵循合作協議，履行資金審核權，確保各方的投資資金能夠在同一時間節點轉入，以實現根據各方出資比例使用資金以及計息的要求，若無法實現資金同時到位，應要求資金到位遲的企業支付占用費［2］。前期通過有息貸款支付土地款、設計費、工程費的各方企業，應依據借款協議，及時向各方股東支付利息。項目開盤后，企業資金回流，作為操盤方應科學預測資金需求情況，并明確設定安全余額，項目公司的盈余資金要及時返還各參股方，以提升資金回流速度。

3.規避稅務風險。在參股過程中，對納稅風險應考慮采取以下方式進行規避，如可以在拿地之前，就合作模式、出資形式、股權組成、項目公司成立形式等進行協商，確定最佳的規避稅務風險的方案，也可以在聯合拿地后再出資成立項目公司。項目公司成立后，若股權結構發生改變，會影響列入土地成本的支出，支付的土地成本在項目公司所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，會存在風險。鑒于此，在拿地之前，應做好全盤籌劃，促使項目公司和拿地公司成為母子公司結構［3］。此外，如果合作協議明確了包干費用內容，則操盤方在提取盈余費用作為使用費時，應提前溝通當地稅務部門，規避涉稅風險，也可以選擇以工程管理費等方式簽訂合同，獲取合規發票之后再進行提取。

（二）定期召開董事會/經營會議，并形成制度

應實行常態化會議制度，定期組織召開董事會/經營分析會議，以集體決策取代個人主觀臆斷決策，提升決策的科學性。在經營分析上，可以獲取全面的項目信息，了解項目施工進度、資金撥付進度、投入產出效益等情況；同時，對重大事項實行集體決議制度，可以確保問題及時有效解決，避免由于信息滯后，造成決策延遲。此外，在召開經營會議的過程中，各方可以就項目相關事項交流溝通，增強內部信息的對稱性，避免溝通不暢出現僵局。在會議上，各股東方就項目施工進度、資金撥付進度、項目施工效益等相關信息進行分析，各方通過直接溝通交流，及時解決影響項目進度的重大問題，同時綜合多方掌握的項目信息進行集體分析決策，促使決策更加科學。

（三）充分利用第三方中介職能

為強化參股合作開發項目的監管，在簽署合作協議時，應明確約定參股方有權借助第三方中介機構對項目公司進行財務和成本審計，既要從公司層面審查年度財務報告的真實性、完整性，審查納稅的合法、合規、合理性，審查工程成本造價，審查項目注銷清算，還要對業務層面的合同訂立、利潤測算、資金收支等進行審計。中介機構應制定合理的審計方案，對項目公司調撥資金是否合理分攤、是否遵循協議計提利息進行審計，對比分析項目公司財務報告和預算，是否存在較大差異，尋找差異動因，并編制審計報告。

四、結語

受地價不斷攀升的影響，房地產開發企業的利潤空間不斷被壓縮，合作開發將是未來房地產市場開發的主流形式，通過參股合作開發，在共擔風險的基礎上獲取土地，可以促使投資效益最大化。在參股合作開發項目的過程中，財務管理是重點也是難點，直接影響參股方的切身利益，因此應健全財務管理體系，強化事前風險控制，以推動合作開發項目良性發展。