房地產企業(yè)資金管理中存在的問題及應對舉措

張少凌

（建發(fā)房地產集團有限公司，福建 福州 350001）

一、企業(yè)資金管理的重要性

房地產作為典型的高度資金密集型行業(yè)，資金就如“血液”一樣，貫穿于房地產企業(yè)每一個具體經(jīng)營項目的全周期。從企業(yè)受讓土地開始，到項目開發(fā)建設，再到清算繳稅退出，都需要大量的資金支持。然而，近年來，在“房住不炒”的總基調下，監(jiān)管層對房地產行業(yè)的調控逐步加碼。2020年的最后一天，央行送來監(jiān)管“大禮包”，為銀行涉房貸款劃下“兩道紅線”，從銀行信貸端出發(fā)，與前期“三道紅線”等融資調控一起，中國樓市迎來“五道紅線”監(jiān)管。2021年2月份自然資源部又發(fā)布北京、上海等22個重點城市供地實行“兩集中”政策，都進一步提升房地產企業(yè)的資金門檻，也更加凸顯出房地產企業(yè)提升資金運營管理能力的重要性。

二、企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金風險管控意識不足

房地產企業(yè)的資金安全首先來自各項目通過開發(fā)銷售實現(xiàn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流正數(shù)，其次依賴于融資對大額投資等進行補充。但由于土地獲取成本高企，加上各地頻繁推出各類限購、限售政策，部分項目資金平衡周期相對較長，大量車位、商業(yè)庫存沉淀，賬面缺乏現(xiàn)金利潤，無法貢獻項目開發(fā)運營所需的現(xiàn)金流，但操盤團隊有時并不會感到急迫，尤其是在背靠具有較強融資能力的集團企業(yè)中，往往會存在一缺錢就找集團的情況，對項目自身的現(xiàn)金流關注不夠，收支沒有規(guī)劃，給企業(yè)造成一定的資金壓力，影響企業(yè)資金運行的安全。

（二）資金預算管理制度流程不完善，計劃執(zhí)行偏差大

房企一般會編制資金預算管理制度和資金計劃，但在制度流程的可執(zhí)行性方面還時有存在問題，如制度規(guī)定缺乏具體作業(yè)流程，制度流程欠缺閉環(huán)。同時，因業(yè)務部門不了解或不夠重視資金計劃的重要性，導致數(shù)據(jù)報送相對隨意，計劃執(zhí)行偏差大；企業(yè)的財務人員因對業(yè)務了解不夠深入，也無法起到很好的復核作用。資金預算制度和計劃能否得到良好執(zhí)行，實際上也是側面反映項目的運營效率是否處于正常軌道上。

（三）融資平臺與企業(yè)發(fā)展資金需求不匹配

由于地產行業(yè)的特殊性，房企通常會通過多種方式來籌集資金。首先是通過獲取投資開發(fā)項目的利潤，以公司的內部留存收益，加快自有資本的積累。但在集中拍地的新規(guī)實施以來，房企在重點城市的搶地陣勢可謂異常兇猛，單純依靠內部融資已是遠遠不夠的，尤其是典型房企在實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的時候，對于外部融資的依賴度比較高。但因礙于各種內外部因素，存在融資規(guī)模小、融資渠道單一的問題，如直融產品協(xié)會/交易所存量小；銀行貸款合作過于集中、限額不足；創(chuàng)新渠道不夠寬等。融資平臺的受限，導致企業(yè)發(fā)展的資金需求無法得到滿足。

（四）銷售未達款跟蹤不及時，回款周期長

購房者的購房資金主要由自有資金和住房按揭兩部分組成，在現(xiàn)行的信貸政策體系下，住房按揭在房企銷售回款中呈現(xiàn)出使用頻率高、占比大的特點。對于房企而言，銀行按揭款便是“無息”資金，能否早日、足額收回，對于保證企業(yè)現(xiàn)金流的平穩(wěn)運行至關重要。企業(yè)財務人員在按揭回款的跟進中，經(jīng)常會碰到以下問題：一是對銷售節(jié)點、市場政策、銀行審批流程了解不深入，跟蹤不夠細致，影響按揭審批及放款的時效性；二是只跟蹤進入按揭環(huán)節(jié)的未達款，對即將要成為按揭未達的沒有提前和營銷等業(yè)務部門做好溝通，不利于客戶選擇合適的按揭銀行，銀行審批效率低下；三是部分區(qū)域受政策限制，如封頂放款、限貸、限備案等，導致回款周期長。

（五）合作項目資金受限，資金使用效率低

不同房企合作開發(fā)項目較為普遍，在合作初期，合作各方一般會在協(xié)議中約定，項目公司需根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要預留3個月的運營資金，因此會對股東方造成一定的資金占用。并且，對于非并表或者非主操盤項目，財務人員可能會對涉及合作的賬戶資金使用情況及賬戶余額關注不夠，或沒有一個明確的資金使用原則，影響了資金的使用效率。

（六）資金賬戶數(shù)量多，疏于管理

房地產企業(yè)因成立項目公司、融資、按揭等業(yè)務需求而開立較多賬戶，但企業(yè)人員一方面對業(yè)務結束時間關注不夠，導致賬戶未及時銷戶，大量的不需用賬戶加大了管理的半徑和難度；另一方面對提高資金效益的意識不足，賬戶中的閑置資金未及時歸集整合，賬戶資金僅能享受0.36%的活期收益，若銀行賬戶均能開通無風險的協(xié)定存款業(yè)務，按1.5%的年化利率，平均100億資金，1年利息收益差異就達到1.1億元（100億×（1.5%-0.36%）=1.1億/年）。

三、加強企業(yè)資金管理的對策

（一）強化資金風險管控意識

企業(yè)首先從拿地前的測算分析開始，就應重點關注項目的銷售去化、成本稅費等收入、支出預測，合理預估項目利潤率、鋪排項目的現(xiàn)金流，避免過于盲目、激進拿地，造成后續(xù)的資金壓力傳導；其次財務人員應從項目開盤前開始介入，結合項目特點、蓄客情況、外部政策、銀行規(guī)模等，力爭早收晚支，同時及時盤點現(xiàn)有庫存項目，對現(xiàn)金流進行匯總，并結合現(xiàn)金流情況做好各種類型的壓力測試及公司流動性風險應對方案。

（二）完善資金預算制度，做好經(jīng)營性資金的月度管理

資金預算作為企業(yè)財務預算的重要組成部分，在做好跨部門交圈前提下，應優(yōu)化并落實推進制度流程的執(zhí)行。可根據(jù)資金預算，組織編制滾動資金計劃，并依據(jù)“以收定支”原則，按月管控支付。在計劃的編制中，提前與公司管理層做好充分溝通以取得支持，并在業(yè)務部門宣導資金計劃的重要性。具體執(zhí)行層面，計劃的編制實行逐筆明細上報，通過信息系統(tǒng)對付款進行總額及單筆管控，計劃外的不予支付；事后每月出具計劃執(zhí)行情況及分析，反饋給相關業(yè)務部門，并對執(zhí)行情況進行排名通報，同時可爭取將資金計劃納入各業(yè)務部門的績效考核。

（三）拓寬融資渠道，為企業(yè)發(fā)展提供多元化資金來源

大量的集中供地導致資金需求量驟增，疊加國家對房企金融負債嚴控的大基調并未改變，房企長期依賴的傳統(tǒng)債權融資，如項目開發(fā)貸款顯得較為單一，對于多元化的融資方式訴求強烈。目前主流融資渠道分為債權類和股權類，除傳統(tǒng)開發(fā)貸、并購貸，可重點關注以下領域：一是發(fā)展直融業(yè)務，并在市場方面拓寬渠道；二是加強企業(yè)債、保債、公司債、普通中票等重點品種申報及發(fā)行；三是銀行私行與信托搭配優(yōu)先股、類永續(xù)等股權類融資；四是購房尾款、持有資產的證券化及供應鏈融資。

（四）及時跟蹤，快速推進按揭回款

房企財務及營銷部門作為銷售按揭回款的主責部門，首先，橫向應做好聯(lián)動，根據(jù)需要設立各個層級的回款小組，鋪排計劃、梳理流程、推廣優(yōu)秀經(jīng)驗并聯(lián)合制定回款考核措施；其次，縱向定期下沉深入一線經(jīng)營單位或項目，一方面對第一次經(jīng)歷操盤項目開盤的，組織對營銷團隊等相關人員等做好按揭回款的業(yè)務流程專場培訓；另一方面對按揭回款業(yè)務存在流程不清晰，前端轉化效率低下等問題的，管理團隊應視情況駐點現(xiàn)場辦公，手把手指導該區(qū)域回款團隊進行問題整改，包含優(yōu)先排布封頂樓棟接件，合理指導銀行派件方向，加強在工程進度、簽約補件、審批放款等各環(huán)節(jié)的信息互通；最后，針對受區(qū)域政策限制的，財務與營銷協(xié)同，結合銀行按揭政策、放款規(guī)模，關注每個重要時間節(jié)點，利用一切資源，加強與銀行、不動產部門的溝通，縮短回款周期。

（五）盤活存量、受限資金，提升資金使用效率

按月制定受限資金提取計劃，按周跟進糾偏，對于合作項目賬上盈余資金，在滿足日常營運資金需求的基礎上，及時進行分配，提升整體資金的使用效率。首先是企業(yè)指定專人加強關注合作項目的賬上資金情況，爭取開通所有賬戶查詢功能，確保時時監(jiān)控資金使用情況，并根據(jù)并表不操盤、操盤不并表、并表且操盤、財務投資四種情況進行相應的梳理，明確轉款原則；其次是在建在售階段，提前預判合作項目的收入情況，如銷售回款及貸款放款等，涉及轉回各股東方的款項，提前發(fā)起合作項目付款審批流程，以免資金閑置；對于暫時不能轉回的，應該溝通做相應的理財，以提高資金效益。

（六）細化賬戶管理，保證安全，增加收益

房企資金賬戶主要分為銀行賬戶和非銀賬戶兩類，銀行賬戶包含基本戶、一般戶、專用戶等；非銀賬戶包含銀聯(lián)、支付寶、微信等。對于種類、功能繁多的資金賬戶，首先應根據(jù)其業(yè)務實質設置不同的關注重點，如監(jiān)管戶要正確解讀所屬地監(jiān)管政策，及早盤活監(jiān)管資金；存量資金較多的一般賬戶，則要辦理協(xié)定存款等理財業(yè)務，以提高資金收益；其次是根據(jù)業(yè)務存續(xù)期，設置預警提醒功能，方便跟蹤并及時銷戶，減少企業(yè)管理成本；最后是加強信息化建設，在保證合規(guī)安全的前提下，利用銀行的創(chuàng)新賬戶管理工具，如企業(yè)銀企直連、銀聯(lián)智能POS機用于營銷收房款等功能，均能極大提升企業(yè)管理效率。

四、結束語

房地產業(yè)作為國家經(jīng)濟產業(yè)的重要組成部分，直接影響拉動著上下游產業(yè)的發(fā)展，對國家經(jīng)濟發(fā)展質量影響重大。伴隨著國家“房住不炒”的整體宏觀政策導向，房企之間的“內卷化”也顯得異常嚴重，加強房企的資金管理，防控財務資金風險，通過強化融資管理、按揭管理、賬戶管理、合作項目資金管控等方式，提升資金的使用效率，將有利于引導房企高質量的發(fā)展，為實現(xiàn)國家和企業(yè)的戰(zhàn)略及經(jīng)營目標保駕護航。