《民法典》視閾下住宅車位車庫性質(zhì)及權(quán)利歸屬

涂婉寧

（深圳市住房和建設局，廣東 深圳 518031）

一、住宅小區(qū)車位車庫的范圍及種類

通常商品房住宅小區(qū)內(nèi)的車位車庫分為以下幾種：地上車位、樓房首層架空車位以及地下車位。其中，地下車位又分為規(guī)劃中的地下車位以及利用人防工程改造而成的車位，后者被稱為人防車位。對于地上車位以及樓房首層架空車位的歸屬在實踐中一般不存在爭議，因為這兩類車位的歸屬在法律中通常都有比較明確的規(guī)定，而權(quán)利歸屬爭議最多的是地下車位。對于地下車位的權(quán)利歸屬，學術(shù)界一直存在爭議。有的學者認為商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地下車位應當遵循當事人的約定；有些學者認為地下車位應當屬于所有業(yè)主共有；有的學者認為地下車位的分攤應當按照公攤面積比來分配；有的認為地下車位應當屬于建設單位或者國家。

二、《民法典》第二百七十五條、第二百七十六條對車位車庫權(quán)屬劃分的基本原則

（一）涉及車位車庫歸屬糾紛的法律規(guī)范

我國《民法典》第二百七十五條、第二百七十六條、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）為實踐中處理商品房住宅車位、車庫糾紛提供了基本原則和依據(jù)。根據(jù)《民法典》第二百七十五條、第二百七十六條的規(guī)定，住宅車庫、車位的分配原則應首先滿足業(yè)主需要，在此前提下車庫、車位的權(quán)屬劃分應當首先尊重當事人的意思自治——以當事人自主約定進行劃分，具體的意思自治形式可以是買賣、附贈或者出租[1]。另外，地上車位、樓房首層架空車位等一般而言屬于由全體業(yè)主共有的法定車位、車庫，因為其屬于占用業(yè)主共有的道路及其他共有土地建設而成的車位和車庫。由《民法典》第二百七十五條、第二百七十六條的規(guī)定可知，地上車位、樓房首層架空車位的權(quán)屬劃分相對明確，有約定的車位、車庫的權(quán)屬劃分從約定，而無約定的地下車位、車庫的權(quán)屬劃分是不明確的。

（二）相關(guān)司法解釋的有效性問題

《民法典》與我國《物權(quán)法》在住宅車位車庫權(quán)屬劃分上的規(guī)定和表述是一致的，因此在處理車位車庫歸屬糾紛時，盡管《物權(quán)法》已經(jīng)失效，但只需換用《民法典》相關(guān)法條即可。但最高人民法院對《物權(quán)法》相關(guān)條文作出的解釋是否還依舊有效？答案是確定的。根據(jù)《民法典》起草專家楊立新教授的觀點，在《民法典》生效之后的半年里，最高人民法院開始啟動司法解釋的整合工作，與《民法典》在使用過程中出現(xiàn)不統(tǒng)一甚至抵觸的司法解釋應當被廢除，新頒布的司法解釋應當根據(jù)《民法典》條文的內(nèi)容及精神作出。與《民法典》不抵觸的現(xiàn)行有效的司法解釋還應當繼續(xù)有效。關(guān)于住宅車位、車庫歸屬問題，因為《民法典》未對《物權(quán)法》的規(guī)定作出更改，因此解釋繼續(xù)有效[2]。

三、《民法典》對車位車庫權(quán)屬劃分的問題與完善建議

我國《民法典》第二百七十五條、第二百七十六條提出車位、車庫劃分的首要原則是要滿足業(yè)主需要，然而何謂滿足業(yè)主需要卻充滿了不同的解釋。在司法實踐中，對“首先滿足業(yè)主需要”存在不同的理解，并且衍生出來了許多不同操作，這些操作在實踐中為解決車位、車庫權(quán)屬爭議帶來了不少問題。筆者將根據(jù)不同問題，提出針對性地完善建議。

（一）“首要”是否意味著業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)

有學者認為業(yè)主對地下車庫、車位享有優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。因此，開發(fā)商在想要將地下車位、車庫賣給或租給非業(yè)主之外的人士時，應當通知全體業(yè)主，在同等條件下優(yōu)先賣給或租給業(yè)主。然而在實踐中這種做法卻常常導致業(yè)主無車位可用——因為大部分地區(qū)的車位車庫都供不應求，業(yè)主往往競爭不過外部人員，最終讓開發(fā)商賺取了超額利潤。

筆者認為，針對此問題司法機關(guān)對《物權(quán)法》第七十四條中“首先滿足業(yè)主需求”的原則應予以更細化的解釋。具體而言，“首先滿足業(yè)主需求”中的“首先”不應當被理解為業(yè)主僅具有“優(yōu)先購買權(quán)”，而應當被理解為保證本商品房住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主實際上擁有先于非業(yè)主第三人的權(quán)利。也就是說，“首先滿足業(yè)主需求”應當是全方位的、最終的一個結(jié)果，而非賦予業(yè)主某項程序性或?qū)嶓w性權(quán)利。因此，在司法實踐中，應當否認“首要”等同于“優(yōu)先購買權(quán)”的解釋，否認實際上的“有錢”高于“業(yè)主需求”的規(guī)則。

（二）“滿足業(yè)主需要”是否應有時間限制

實踐中，部分業(yè)主在購房之時并未有購車需求，這樣在購房時部分業(yè)主沒有購入車位、車庫的打算，待生活幾年之后，想要購買車位時卻被開發(fā)商告知車位已經(jīng)處分完畢。另外，若小區(qū)車位車庫閑置已久，是否意味著開發(fā)商有權(quán)將閑置車位售與或租與非業(yè)主外的第三人？然而如果按照“業(yè)主需求”有時間限制這個要求，那么很可能最終小區(qū)的車位、車庫劃分不滿足法律所要求的“應按配置比例”處分給業(yè)主這一條，在最終的效果上，業(yè)主也沒有享受到“滿足業(yè)主需求”的首要原則。

如上所述，確認“首先滿足業(yè)主需求”成為一項結(jié)果，而非手段之后，“業(yè)主需求”有時間限制的觀點也就不攻自破。實踐中業(yè)主可能因為種種原因沒有在開發(fā)商售賣車位、車庫的第一時間內(nèi)購入或者租入車庫，這部分業(yè)主的車位、車庫需求也應當涵蓋在“首先滿足業(yè)主需求”之內(nèi)。因此，開發(fā)商在出售或出租車庫給非業(yè)主以外的第三人時，不能只考慮當前業(yè)主是否有能力購入或者租入車庫，還應當考慮到業(yè)主未來的需求，“滿足業(yè)主需求”的要求應當無時間限制[3]。

（三）車庫、車位是否可以“只售不租”

根據(jù)我國《民法典》第二百七十五條的規(guī)定，車位、車庫的權(quán)利人可以通過出租或者出售的方式處分車位，只要當事人約定有效，車位、車庫的處置方式不受限制。在車位、車庫賣出之前，其所有權(quán)由開發(fā)商所享有，按照法律的規(guī)定，開發(fā)商可以享有或租或賣的權(quán)利。不少學者也贊同此觀點。然而在實踐中，部分省市均以地方性法規(guī)、地方政府規(guī)制的形式限制了開發(fā)商的這一權(quán)利，禁止開發(fā)商只售不租。從背后原因來看，這一規(guī)定是與“首先滿足業(yè)主需求”是一脈相承的。如果不限制開發(fā)商權(quán)利，開發(fā)商將有理由要求業(yè)主在特定時間內(nèi)購買車位、車庫，否則視為業(yè)主放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，最終開發(fā)商將享有繞過“首先滿足業(yè)主需求”而將車位、車庫賣與非業(yè)主方的第三人的現(xiàn)實權(quán)利。但是，禁止開發(fā)商只售不租的法律條款僅停留在地方性法規(guī)、地方性規(guī)章層面，在《物權(quán)法》層面沒有得到體現(xiàn)，這使得“禁止開發(fā)商只售不租”條款仍存在一定的模糊性和風險性。

針對此問題，目前這些禁止“只售不租”的地方性法規(guī)、地方性規(guī)章只在出臺它們的省市范圍內(nèi)有效，無法涵蓋整個中國的地域范圍，這就造成了各地判決不一致的結(jié)果。實際上，禁止開發(fā)商“只售不租”是保障“首先滿足業(yè)主需求”的又一有力手段。如果沒有這一法規(guī)，以開發(fā)商逐利的本質(zhì)，最終地下車庫的實際享有情況可能根本不是“滿足業(yè)主需求”，而成了“滿足有錢第三人”的需求。因此，禁止開發(fā)商“只售不租”應當被確立為法律之一，使其效力遍布全國，避免實際損害業(yè)主利益。

四、總結(jié)

面對車位、車庫售賣可能產(chǎn)生的巨大利益，開發(fā)商繞開“首先滿足業(yè)主需求”的動力十分充沛。為了防止開發(fā)商損害業(yè)主權(quán)利，切實保障本住宅內(nèi)業(yè)主對本住宅內(nèi)地下車庫的實際占用、使用和處分等權(quán)利，有必要對《民法典》規(guī)定加以細化，對“滿足業(yè)主需求”是否有時間限制做出明確的規(guī)定，以最終達成物權(quán)法對車庫、車位權(quán)屬劃分的立法目的。