房地產企業成本管理存在的問題及對策研究

趙亞楠

（河南同晟置業有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產企業成本管理的重要性

近年來，在政府連續出臺的多項宏觀政策調控下，我國房地產企業面對的市場競爭日益加劇，同時隨著鋼筋、水泥價格的上漲，銀行信貸成本的提升等，房地產企業成本控制壓力凸顯。如何以最低的成本開發出滿足市場需求的高品質產品，是房地產企業獲取長久生存及謀求利潤的路徑之一。良好的成本管理，有助于降低項目決策盲目性，促使企業理性投資；有助于提高項目策劃效益，減少不必要的浪費；有助于縮短項目開發周期，提高企業資源利用效率；有助于促進企業提高成本管理水平，加強成本預算的執行，提升市場競爭力。

二、房地產企業成本管理存在的問題

（一）前期調研不深入，盲目投資

獲取土地是房地產企業開發的基礎，購置土地屬于一次性成本投入，時間跨期短但金額往往比較大。以什么樣的價位、獲取哪個區位的土地對整個項目經營目標的達成具有決定性意義，因此，土地的獲取在房地產項目成本管理中的作用非常重要。

然而，近年在我國房價、地價持續看漲情況下，“拿到地就是賺到錢”是我國房地產行業的普遍共識，導致部分房地產商在拿地時沒有足夠的耐心研究國家的宏觀經濟政策及地塊周邊規劃，沒有開展周密的調研分析基礎上就倉促拿地，甚至為拿地不惜出高價，加大后期規劃及成本控制的難度，嚴重影響項目成本管理的有效性。

（二）策劃設計重技術、輕經濟，與效益脫節

策劃設計是房地產項目實施開發的基礎，雖然設計費占工程造價的比例很低，但是對工程總體造價的影響卻很大。好的策劃設計不僅可以節約項目成本，縮短項目建設周期，而且可以建造出客戶認可的產品，加快銷售回款，提高企業知名度。

目前我國多數房地產企業設計能力不足，大部分房產策劃設計工作都是由設計院來完成，但不少設計人員在房地產工程設計中“重技術、輕經濟”的問題非常突出，如任意提高項目設計標準及安全系數，不考慮成本控制角度是否可行；不必要功能沒有有效縮減，使房屋造價設計偏高；策劃設計與市場脫軌，不能迎合消費者的需求，導致后期銷售困難，加大企業的回款壓力。

（三）合同管理不規范，招投標管控不嚴

日常建設過程中，我國不少房地產企業希望加速項目推進、盡快收回投資，對施工主體的資質及履約能力審查不充分、施工合同條款約定不明晰、付款方式及時間約定太隨意，晚簽甚至不簽施工合同的現象時有發生，加大建設過程中的合同修改成本及履約成本。

如果中標單位施工能力不足，不能按期履行施工合同，房產開發商和建設單位互相扯皮、推諉，嚴重影響項目質量和整體進度的話，會產生一系列的不良連鎖反應：企業形象及信用大打折扣、銀行貸款放緩或縮減、樓盤滯銷、甚至引發客戶集體糾紛等，使項目最終決算成本大幅超過初始預期。

（四）成本控制流于形式，預算執行不到位

房地產企業的成本控制指在項目開發過程中，對實際發生的各項成本費用進行審核、反饋、進而采取措施控制，保證成本預算的執行。然而我國很多房地產企業對成本控制重視不夠，并沒有建立全面的成本管理體系，成本管理還處于粗放的狀態；而有些房地產企業雖然建立了全面的成本管理體系，但成本控制卻流于形式，實際執行中形同虛設，沒有真正發揮控制成本的作用。

此外，部分房地產企業在開展成本預算時，重點關注工程項目的總投資、總回款及竣工銷售所獲得的經濟利益，對前期工程建設的預算及執行重視不夠。多數企業將預算執行的監管列為財務部門的職責，由于財務人員對項目建設的參與度有限，監管難度和阻力比較大，導致目標成本不能直接落實到各個參建單位、部門和人員，造成了實際成本與預算的偏差較大，使成本管理的作用大打折扣，不利于房地產企業的長期發展。

（五）缺乏專業的成本管理人才，管理技術落后

房地產企業成本管理涉及企業資金支付的方方面面，是一項復雜艱巨的工作，專業性要求強。但是目前我國多數房地產企業成本管理仍停留在人工核算階段，缺乏專業的成本管理人才，成本管理技術普遍落后。隨著科學技術的發展，成本核算的復雜程度越來越高，過度依賴人工管理的問題日益凸顯，一方面會增加企業的用工成本、降低成本管理的效率；另一方面也不便于管理人員及時掌握企業成本現狀，容易錯過最佳的成本調控期。

三、完善房地產企業成本管理的對策

（一）深入開展前期調研，理性投資

科學、理性地選擇投資項目，加大前期立項分析調研，是房地產企業成本管理的重中之重。企業在獲取土地之前，要從財務和非財務兩個維度對目標地塊進行詳盡的研究分析和調研。

首先，要深入了解土地性質、政策導向、土地周邊的教育、醫療等基礎配套情況以及土地周邊未來的整體規劃，并結合企業的發展方向和目標要求，分析目標地塊建設可行性；其次，針對目標地塊，對項目工程造價、收入、成本費用及利潤等指標進行科學預測，并委托專業機構進行論證和研究，依據實際情況做出土地獲取的可行性決策。

（二）策劃設計時堅持技術、效益兩手抓

鑒于策劃設計的重要性，房地產企業可以通過市場公開招標的方式實現規劃設計的制作。對相關設計單位的資質、成立年限、項目設計成功案例、獲取獎項等詳細了解基礎上，選擇資質好、口碑好、項目設計經驗豐富的單位進行合作，保證產品質量前提下，優化項目成本，制定出適合項目實際情況的、適應市場需求的最佳設計方案。必要時也可考慮引入第三方公司，對策劃定位及圖紙等進行審核優化，使整體策劃方案更趨于合理，減少后期修改，有效降低成本。

要樹立“先策后控”的成本管理理念，開展成本前置管理，在項目策劃時統籌考慮項目成本、收入及市場需求預期。同時，房地產企業也可以考慮與設計單位結成利益共同體，由設計單位所在企業團隊負責項目后續推廣銷售，使其在設計制作階段即充分考慮客戶需求，便于項目快速回籠資金，節約企業成本。

（三）規范合同管理，強化招標控制

合同管理貫穿于房地產項目開發全過程，從項目立項、招標、策劃直至竣工決算及銷售，每一個環節，都涉及合同的洽談、合同條款的擬定及簽訂。房地產企業要重視合同的管理，本著以合同定成本、以合同管項目的原則，從制度角度規范各個節點的經濟活動。

要采用公開招標的形式選擇施工主體及其他合同履約方，招標前對相關投標單位進行詳細的考察，設立必要的投標門檻，初步排除一些不達標的企業，盡量選擇資質硬、實力雄厚、信譽好的企業合作并簽訂合同。要與履約方簽訂限定總價的合同，如非要簽訂浮動總價合同，應詳細約定浮動條件及標準，使合同總價控制控制在一定范圍。合同要明確約定項目工期、結算方式、質量要求、工程量核算方法及工程量清單、違約責任等，避免出現漏項導致變更合同，增加企業后期的結算成本。

要規范合同臺賬的管理，在合同臺賬中明確記載合同簽訂時間、履約方、總金額、合同付款節點及對應金額、已支付金額等基本內容，隨時掌握合同實際執行情況，杜絕超額付款，避免企業自身履約風險。也可以督導合同執行方工作，推進合同履行，避免可能的違約。

（四）實行全面成本管理，強化考核機制

首先，房地產企業要建立全面的成本管理體系，將成本管理概念融入項目開發的全過程，尤其要重視項目成本的事前和事中控制。前期規劃中，要詳細分析項目情況，對成本進行細致估算，盡可能提高預算準確性；中期管理過程中，要嚴格按照計劃對項目進行推進，按照合同約定支付材料款、工程款等，并安排專人對項目營運過程中發生成本進行監督和控制，必要時根據工程實際情況修訂預算，保證成本可控。

其次，要強化成本責任的落實，根據公司組織架構規定的工作職責，將目標成本分解到各執行主體，確保專業人才切實發揮作用；同時制定有效的成本執行計劃，結合計劃進行不斷推進，確保項目施工的進度、成本及質量可控，最大限度地減少目標與執行脫鉤的現象。

最后，還要將成本預算執行情況與企業的績效考核掛鉤，針對各項成本管理工作構建合理的監督考核機制，確保責權對等。對執行控制優秀的部門和人員予以獎勵，對執行不到位或者嚴重超預算的行為審慎分析原因，確認有失職、瀆職或者以權謀私行為的，要嚴肅追責，必要情況下提交司法機關處理。

（五）重視成本管理專業人才培養

房地產企業要優化薪酬體系，培養吸納專業的成本管理人才，建立一支能夠適應現代化成本管理需求的人才團隊。引進切合企業實際情況的成本管理信息化技術，提高企業成本管理的效率，減少人工核算誤差的發生，便于管理人員實時掌握企業成本執行情況，及時發現偏差并核實偏差原因，以改善應對，使成本可控。

四、結束語

成本管理貫穿于房地產企業開發全過程，現階段在我國“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位下，如何有效低控制成本、減少開支是房地產企業實現利潤的保障。我國房地產企業要充分認識到成本管理的重要性，從前期調研、到策劃設計，再到后期的施工建設等全流程著手，制定科學合理的成本管理方法，有效推動企業的成本控制常態化、全員化，全面提升企業的成本管理水平，使企業健康長足發展。