夫妻共有房屋處分行為的效力研究

李國平 張玉晶

（1.中共長春市委黨校，吉林 長春 130000；2.中共吉林省委黨校，吉林 長春 130012）

一、出售夫妻共有房屋行為及效力界定

夫妻共有房屋，本質上是共同共有關系項下的一種財產，適用共同共有的基本制度①《中華人民共和國民法典》第二百九十九條規定：“共同共有人對共有的不動產或動產共同享有所有權。”。但是，這種共同所有權也會隨著共同共有關系的終止而消滅。因此，作為夫妻共有財產的房屋，對其出售這種處分行為也會隨著婚姻關系的存續與否發生效力變化。具體如下：

（一）夫妻婚姻關系存續期間內出售行為及效力界定

1.夫妻一致同意出售共有房屋

由于在婚姻關系存續期間，夫妻雙方對房屋的共同共有權存在基礎關系，此時夫妻對共有房屋不分份額地享有權利并承擔義務。根據《民法典》物權編相關法律規定及學理研究，在共同共有關系中，只有征得全體共有人一致同意，共有人才可以處分共有物。②《中華人民共和國民法典》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”那么在夫妻婚姻關系存續期間，只要夫妻協商一致同意，無論是買賣、出租還是其他處分共有房屋的行為均是合法有效的。因此在夫妻婚姻關系存續期間內，夫妻一致同意出售共有房屋的行為有效。

2.夫或妻一方擅自出售共有房屋

（1）第三人為善意條件下的出售行為。我們先通過一個案例來感受一下第三人為善意條件下夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋的情形。2001年11月，被告楊長發將其一棟房屋及土地使用權作價54000元賣給原告曾志輝。后被告楊長發以其賣房未經妻子匡文艷同意等理由拒絕協助辦理土地使用證過戶。原告曾志輝向法院提起訴訟，請求確認雙方簽訂的《房屋買賣契約》有效。一審法院認為曾志輝與楊長發之間的房屋買賣關系成立，雙方簽訂的《房屋買賣契約》有效；被告楊廣發、匡文艷提起上訴。二審法院經審理認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。①湖南省永州市中級人民法院，（2016）湘11民申66號，2016-06-17。

本案中，被告楊廣發屬于未經房屋共同共有人（其妻匡文艷）的同意擅自出售房屋，損害了共有人的合法權益。但是，根據最高院相關司法解釋規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

本案中房屋買賣合同的簽訂是基于雙方合意，且原告曾志輝系善意并且已經支付了合理對價及已經辦理了房屋產權登記手續。因此，被告以未經夫妻另一方同意為由抗辯主張房屋買賣合同無效不應得到支持。

通過上述案例，人民法院并不支持夫妻一方擅自出售共有房屋給善意第三人其后另一方請求認定合同無效的情形。

（2）第三人為惡意條件下的出售行為。同樣，我們也通過一個案例來引入。原告李某紅、李某麗系被告李某三和妻子劉某香之女，被告李某系李某三、劉某香之子。2013年10月10日，被告李某三、李某在劉某香（被告李某三之妻）病重住院期間，未經其同意且原告李某紅、李某麗不知情的情況下，通過虛假交易將李某三、劉某香夫妻共有房屋產權轉移給李龍。原告認為被告李某三、李某惡意串通，損害了其利益，請求法院確認二被告所簽訂的房屋買賣合同無效。法院經審理支持原告訴求，判決該房屋買賣合同無效。②內蒙古自治區赤峰市紅山區人民法院，（2015）紅民初字第3229號，2015-08-24。

通過上述案例，我們可以發現本案同第一個案例的最大區別在于買受人是否是善意的。顯然，在本案中，作為買受人的被告與作為房屋共有人的被告李鳳三，在配偶另一方不知情的情況下惡意串通，損害了合法權利人的合法權益，不成立善意取得的主觀要件要求，這種買賣合同自然也是無效的。

（二）夫妻婚姻關系終止后的出售行為及效力界定

由于夫妻共有房屋屬于夫妻共同共有財產，因此也要受到作為基礎的共有關系存續與否的影響。夫妻婚姻關系終止后對共有財產的處理有兩種情形，即1.夫妻間達成協議，約定夫妻共有房屋屬于其中一方；2.夫妻共有房屋按共有財產進行財產分割。因此對于兩種情形，夫或妻一方在婚姻關系終止后的出售房屋行為也有不同的法律后果及效力。

對于第一種情形，夫妻在雙方平等自愿的基礎上，協商一致確定了夫妻共有房屋的歸屬。此時應當根據“意思自治”這一基礎理念，認定該協議有效，并且應辦理或變更產權登記。由于房屋權屬明確，擁有房屋所有權的一方可以自由處分該房屋，其出售當然有效。若未擁有房屋所有權的一方出售房屋，則屬于無權處分，適用無權處分的相關規定。

對于第二種情形，由于夫妻共同共有的基礎關系終止，夫妻共有財產應當依法③有具體分割協議的按協議處理；沒有協議的一般可根據均等原則，并考慮共有人對共有財產的貢獻大小以及共有人生產生活的實際情況等處理。進行分割。若在夫妻共有房屋作價分割完成前，夫妻任意一方擅自出售房屋，該行為屬于無權處分行為，同樣適用無權處分的相關規定。

綜上，夫妻婚姻關系終止后的出售房屋行為也應按不同情形進行區別分析，判斷不同情形下的行為效力。

二、夫妻共有房屋出售行為相關問題提出及反思

（一）夫妻共有房屋出售行為相關問題提出

根據前文所述，第一種婚姻存續期間的處分行為不存在爭議。對于夫妻婚姻關系終止后夫妻任意一方出售房屋的行為也可以根據前文所述兩種情形進行效力界定。實踐中，處理最棘手的是在夫妻婚姻關系存續期間，夫妻其中一方擅自出售房屋的行為。或許是受到個體法律觀念水平的限制，這種情況在實踐中也屢見不鮮。雖然我國《民法典》物權編規定了相應的行為效力，但是仍然會存在一些問題。通過分析我認為存在的問題有如下兩點：

1.善意第三人的善意標準籠統

一般而言，善意即不知情。但是在夫或妻擅自出售夫妻共有房屋的情形中，僅僅籠統地以不知情概括作為界定善意的標準，實則不妥。作為善意買受人其不知情的內容究竟包含什么值得我們繼續細化。

2.登記制度不完善

夫妻共有房屋是雙方的共有財產，這種共有財產基于婚姻關系取得，不需要通過交付或登記等物權變動形式。但是夫妻共有房屋同樣也屬于不動產范疇，同樣應當適用不動產的制度，即通過登記產生公示及公信力。［1］由此我們可以發現，房屋權屬登記的權利人和實際權利人具有權利外觀上的差異。這就需要我們在制度層面完善夫妻共有房屋登記問題。

（二）對夫妻共有房屋出售行為問題的反思

由于現存制度對夫妻關系存續期間夫妻達成合意出售房屋及夫妻婚姻關系終止后夫或妻出售房屋的情形規制得較為合理，因此該部分對二者不做討論。然而實踐中夫或妻擅自出售共有房屋的行為因素復雜，雖然我們不能做到將法律制度建設完全涵蓋現實情形，但也應當努力完善法律建設，爭取做到上層建筑和現實基礎相匹配。為此，通過反思針對上述兩個問題提出相應的個人建議：

1.明確善意第三人的善意界定標準

我認為作為夫或妻擅自出售房屋的買受人，如若構成善意需要明確以下三方面內容：（1）買受人是否履行查詢不動產登記材料等合理注意義務。不動產登記材料往往可以看作是不動產的權利推定依據，因此買受人只有對房屋登記等有關權利證明的材料進行查詢了解后，才有善意基礎依據。（2）買受人是否對處分人及房屋情況有充分的了解。這里的房屋情況不僅包括房屋的自然情況，還包括房屋的性質及房屋的相關權利狀態。（3）買受人和出賣人的交易是否通過正當程序進行。一般而言，正當的房屋交易程序是經房屋中介掛牌等方式進行。買受人在對房屋情況進行充分了解、履行合理的注意義務后仍對夫或妻擅自出售房屋的行為不知情，并且按照法律規定的正當程序進行交易，該買受人才可認定為善意第三人，使用善意取得制度取得房屋的所有權。

2.完善夫妻共有房屋登記制度

《民法典》第二百一十六條①根據《中華人民共和國民法典》第二百一十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據，由登記機構管理。、第二百一十七條②根據《中華人民共和國民法典》第二百一十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有的不動產物權證明，其記載的事項應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。規定了不動產的權屬登記相關事項。這就明確了我國不動產登記的公示公信原則。但是對夫妻共有房屋而言，若未登記在夫妻雙方名下，作為夫妻共有財產的權利外觀很難體現。因此我認為，明確規定作為夫妻共有財產的房屋在進行權屬登記時須清晰記載共有人。此時分為兩種情況：（1）婚前為個人財產，婚姻關系成立后轉化為夫妻共有房屋；（2）本就是作為夫妻共有財產的房屋。對于（1）而言，一旦房屋轉化夫妻共有房屋，即應當在權屬登記上記載夫妻雙方姓名。若未記載夫妻雙方姓名，視為夫妻一方財產。對于（2）而言，直接在不動產權屬登記上記載夫妻雙方姓名即可。雖然實踐中可能會存在法理和情理的權衡比較，但是我認為作為規范社會秩序的行為準則，在法律層面上確定標準有利于減少不必要的糾紛。