居住權在我國《民法典》中的立法價值

吳 忌

（漢口學院，湖北 武漢 430212）

一、居住權的概念、定義和特征

（一）居住權是以他人的房屋所有權為基礎設定的物權

居住權具有物權特征，屬于直接支配權利，居住權是用益物權，居住權人能夠對房屋進行使用、占有和管領，他人無權進行干預。居住權也具有排他性，在沒有征得居住權人同意的情況下，包括房屋所有人在內的任何人都無權干涉居住權，任何人都有義務尊重和維護他人的合法居住權。居住權具有請求權利，以保障居住權人的權利完整狀態，如果居住權受到侵害，居住權人有權利請求賠償。居住權也有優先權。《俄羅斯民法典》中規定，房屋的所有權人在向他人轉移所有權并不能作為終止家人居住權的根據，我國2007年的《物權法》在征求意見稿中也有類似法律精神。居住權有追及力，房屋作為居住權標的，不論所有權轉移多少次，居住權人都有權追及房屋的所有權所在。

（二）居住權的設立是為保障特定自然人的生活用房所需

居住權的設定是保障特定人群的生活保障用房需求，因此居住權人只能將房屋用在生活居住方面，不能用作其他方面，尤其是商用。在雙方當事人另有協議的情況下，居住權人可以將少量的房屋進行租賃以獲取利益。

而且居住權是為特定自然人設定的，不擁有居住權的人無法享有對房屋的居住權，居住權的主體范圍是有限的，組織、合作團體或者法人不能擁有居住權。

（三）居住權是無償性的，居住權人無需向房屋所有人支付資金

居住權是一種恩惠行為，這也是它區別于租賃權的主要特征，從性質上和法理上看，居住權本身是一種無償的生活用房保障權利，當然參考我國原《物權法》相關規定，居住權人雖然是無償使用房屋，但是對房屋的相關設施有維修保障的義務，因此需要承擔日常維護費用，而不承擔重大維修費用，雙方當事人另有約定的除外［1］。

（四）居住權具有時限性

由于居住權面向的是特定的自然人，是維護特定群體的生活用房需求而成立的，而且居住權不具有繼承性，因此人的生命周期一般是居住權的時限，居住權人的生命結束之時，居住權消滅。不過雙方當事人可以另有約定或合同，對居住權時限作出明確約定，但是通常情況下，居住權的使用期限不應當超過居住權人的生命時限。

（五）居住權不可處分、轉讓

居住權屬于羅馬法律中的人役權性質，指的是給特定自然人房屋居住，滿足他們的生活用房需求，因此居住權不能夠上市轉讓、倒賣，并且他人也不能繼承居住權。理論上居住權屬于一種特殊的用益物權，和其他的用益物權如農地、基地的使用權、地役權等有較大區別，居住權的權利效力相對較弱。

二、《民法典》中關于居住權的相關條例

從法理上居住權的概念較所有權、租賃權有較明顯區別，指的是特定自然人對房屋所有人的房屋的占有、管領、使用等權利。居住權起源于羅馬時期，羅馬法中地役權和人役權同等重要，主要目的是保護喪父的妻子以及被解放的奴隸的權利。

歐洲各國吸收了羅馬法精神，因此居住權在歐洲影響深遠，源流頗深。如，德國的居住權分為長期居住權和傳統居住權，法國的居住權繼承了羅馬法的居住權精神。我國立法中，居住權從未得到明確的立法解釋和規范，隨著以人為本的法律精神傳播，以及我國發生巨大變化的社會現實，立法者開始尋求和考慮人的基本權利的關注與維護，因此在現行《民法典》中居住權得到了明確詮釋。

現行《民法典》中第三百六十六條、三百六十七條、三百六十八條、三百六十九條、三百七十條和三百七十一條中對居住權進行了具體的解釋和說明，闡述了居住權的概念、特征、時效等特點。

第三百六十六條規定居住權人有權按照合同規定，對他人住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住需要。第三百六十七條規定當事人應當以書面形式訂立居住權合同，合同內容主要包括：當事人的姓名、名稱和住所；住宅位置；居住條件和要求；居住期限；解決爭議的方法。第三百六十八條規定居住權無償成立，當事人另有約定的除外。設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記，自登記時成立。第三百六十九條規定，居住權不得轉讓、繼承。除當事人另有約定外，設立居住權的住宅不能出租。第三百七十條規定居住權期限屆滿或居住權人死亡，居住權消滅，應及時辦理注銷登記。第三百七十一條規定以遺囑方式設立居住權，參照適用本章的相關規定［2］。

在分析居住權法理時要先明白，居住權指的到底是什么，創設居住權的目的主要是保障居住權人的生活用房保障需求，通過法律的形式合理地規劃安排居住權人和房屋所有人的相關房屋權利分配，同時也能在保障基本物權思想的前提下，實現對特定的弱勢群體的住房權益的保障，弘揚社會良好道德風尚。

在我國現行法律下只有房屋所有權、租賃權兩種權利形式，無法完全滿足社會變革中當事人各自不同的住房需求，而居住權相對于所有權和租賃權而言，更加靈活、多樣，以保障所有權人對房屋的自由支配為前提，也為房屋的使用提供了多種方式，尤其是能填補現行法律下所有權和租賃權之間的空白地帶，最大限度地發揮房屋的使用功能［3］。

從概念上分析，居住權并不指居住在一個房屋就擁有房屋的居住權，夫妻之間、未成年子女都有共同居住的現實，但這些基于婚姻、家庭血緣關系的情況并不在居住權范圍內，同樣，日常租賃關系中對房屋的使用權利也不屬于居住權，即居住權從本質上和租賃權有巨大差別。雖然兩種權利都涉及對于他人所有房屋的使用占有，但是租賃權強調的是由居住關系產生的債權關系，也是契約關系，基于租賃合同承租人有權使用、收益所有人的房屋，但承租人的權利局限于用益而非直接支配。與之相對應的是，居住權有獨立性和直接的支配性，可以在不借助他人行為的前提下憑借自己意愿對房屋進行直接的管領，兌現權利內容。

三、《民法典》居住權的立法價值

《民法典》關于是否設立居住權形成了較為長期而深度的討論。2007年的《物權法》在征求意見稿中提出了居住權，而在正式發布之后刪除了居住權，除了考慮當時中國社會現實之外，在法學界關于居住權也存在兩種觀點。

反對創設居住權的一方認為，居住權來源于羅馬帝國，在歐洲形成了根深蒂固的居住權意識，而居住權在東亞出現了斷層，主要在于中國、日本的歷史、文化傳統和社會經濟等在發展過程中實質舍棄了居住權，因此居住權在我國文化中處于源流中斷現象，沒必要向歐洲法律靠攏，刻意提出居住權。同時居住權制度本質是用益物權，和用益權制度息息相關，我國法律體系并沒有借鑒和靠攏用益權制度，因此我國并不存在居住權踐行的客觀現實，也無需為少部分群體專門創設一個新的法律制度。

贊同方則認為在《民法典》中提出居住權，能從法律制度上提出解決非所有人對房屋的使用、占有情況的法律依據，以有效的法律制度完善和規范特定自然人的生活用房問題。如，在離婚案件中，可以用居住權保障離婚后居住用房無法保障的一方的權利，雖然現實中涉及非所有人對房屋的使用權利的除了居住權之外，還包括租賃權，但是租賃權在現實問題中也并非全部適用，如，夫妻離婚后無房的一方對有房的一方的房屋的使用占有的權利性質問題，不屬于租賃權，那只能用居住權進行解釋。而且租賃權中承租人對房屋的占有使用權利并不是對房屋的直接支配權，而是以出租人的債權間接產生的權利，因此效力遠弱于物權。當然租賃權是以交付租金為前提條件的，屬于法律上的有償行為，因此并不完全適用于家庭、夫妻中的居住關系處理問題。

同樣對于贍養父母而言，我國法律規定子女有贍養父母的義務，但是現實中存在老年人離婚、再婚的現實問題，盡管社會文化逐漸開放文明，但老年人再婚之后，無房一方的合法權益如何保障仍舊是較大的社會問題。贊同方支持創設居住權，強調的是通過居住權維護老年人再婚之后無房一方的居住權利，這是租賃權無法保障的。租賃權并不適用于老年人再婚后的家庭關系上，居住權則賦予了無房一方對房屋的使用占有權利，無房一方可以對房屋享有直接的支配權，而無需通過租賃獲取間接支配權，其效力等同于物權。

從立法上而言，《民法典》承認并提出居住權，具有現實意義和法律意義。

首先，居住權的提出可以滿足特定自然人的生活用房需求，這是新形勢下對弱勢群體的權利保護。居住權所針對的特定自然人，一般指的是父母、離婚后無房一方和保姆，而這三個群體的居住權問題也是社會發展過程中不斷發展和升級的問題。

尤其是在社會新形勢下，養老問題、婚姻問題日益突出，老年人再婚現象較之前更為普遍，老年人的再婚家庭中夫妻一方往往會將房屋留給子孫，一旦有房方去世，無房方老人的生活用房無法保障，而結合社會現實，再婚老人的重組家庭中，無房方往往會承擔更多的家庭責任。一旦有房方生病或者去世，有房方的子女享有繼承權，大多情況下會繼承有房方的房屋，并以對另一方老人無贍養權利為由，將無房方趕出。這就導致再婚重組家庭中，承擔更多家庭責任的一方的合法權益無法得到保障，由此引發獨居老人、孤寡老人的社會養老問題，也會引發有房方、無房方子女的矛盾爭端。如果沒有居住權，那么無房方的生活用房權利就無法得到法律上的認可。

另外對于夫妻離婚問題，由于社會習慣，無房方大多為女方，離婚后面臨無房居住的問題，盡管離婚判決時法院會判定有房方對無房方進行一定的道德救濟，但是無房方的居住權缺乏法律制度的明確保障，在大多數離婚案件中，經過法院判決的離婚案件，有房一方（多為男方）大多會拒絕為無房一方（多為女方）提供道德救濟，或者只提供較短時間的道德救濟，女方在離婚之后，要面臨工作、居住等多重社會壓力，由此引發矛盾爭端。因此《民法典》明確提出居住權將會產生新的法律意義和社會意義，從法律的立場上肯定和尊重了無房方在婚姻、家庭關系中的付出，保障女方的生活用房權利。

其次，創設居住權的本質目的是保障特定自然人即目標弱勢群體有房可以居住，滿足他們最基本的生存生活需求，因此體現的是社會保障作用，體現社會文化中的互通有無、互相幫助以及寬容等道德風尚。在《民法典》中創設居住權，是以法律的形式賦予物權方式，以針對性解決非所有人對他人房屋的使用占有問題。而且隨著社會的發展，居住權也會催生多種形式的滿足社會現實需求的經濟作用。《民法典》明確了物權法定原則，涉及人們使用財產的物權種類是相對固定的，無法和債權一樣形成多種創設形式，因此在當前的社會背景下，為應對財產利用形式逐漸多樣化的客觀現實，應當從法律上明確創設物權的多個種類。在現實生活中，由于生活用房是人們的基本生存條件，尤其是在土地資源緊張的情況下，當前我國的商品房供應雖然處于有錢就能買的大環境中，但是距離實現人人有房居住的基本要求還有很大距離，社會弱勢群體的生活用房保障不僅能體現社會保障功能，弘揚社會道德風尚，更能解決房屋所有人和非所有人的住房矛盾沖突，為協調兩者關系提供渠道，也能催生更加多樣化的經濟功能。

最后，現有制度無法代替居住權功能，也是《民法典》創設居住權的客觀需求。一項新的法律制度創設是否有必要、有意義，關鍵要結合現實，審視這條法律制度是否具有可替代性。反對方的觀點認為居住權重點解決的是老人、離婚夫妻和保姆這三類弱勢群體的生活用房問題，而這些問題都可以通過法官判決進行解決。但是在社會發展變革中，居住權越來越凸顯出不可替代作用。以租賃權為例進行分析，租賃權是一種間接權利，是基于承租人的租金支付而產生的權利，而居住權是直接支配權利，注重法定性，較租賃權而言更為穩定。而且通過租賃權來解決具有特殊民事關系的雙方當事人矛盾并不合適，也不合情理，如，法院判決以租賃的方式解決老人的生活用房問題，并不符合社會現實也不符合傳統道德。同樣在離婚后法院判定有房一方對無房一方承擔必要的道德救濟，讓無房一方暫時居住在原房屋中，直至再婚搬出，但是這種情況下產生的“居住權”救濟并沒有特定的法律效力，只是實踐中產生的權利，無法從法理上明確這種“居住權”包括什么內容，屬于哪種權利等級，一旦這種“居住權”和其他法律產生沖突則很有可能會被取消。因此當前的法律制度無法切實發揮居住權的作用，也就無法替代居住權，居住權的創設有其必然的物權法價值。

綜上所述，2021年正式實施的《民法典》創設的居住權，是結合我國國情，結合居住權價值、概念、法理等綜合因素提出的，其中關于居住權的取得、消滅、存續期限等進行明確規定，從法律上保障了特定自然人的生活用房權利，對于我國法律框架的完善也有積極意義。