新常態下房地產企業財務內部控制的完善策略

王麗莉

（恒大地產集團鄭州有限公司，河南 鄭州 450000）

一、引言

房地產企業必須從內部管理控制入手，實施財務內部控制管理，對企業財務管理工作的質量進行嚴格要求和把控，增強財務彈性，不斷提升企業的資金管理水平和風險控制水平，建立完善的審計審批制度，及時發現企業經營決策中出現的財務漏洞，并通過科學合理的財務內部控制辦法將其解決。總之，我國房地產企業需要不斷提升對財務內部控制工作的重視程度，積極探索切實可行的財務內部控制完善措施。

二、房地產企業的財務管理分析

（一）財務彈性不足，對債務融資過度依賴

如果房地產企業銷量任務不達標，需要更多的可支配資金進行其他項目的投資，并加快對其他樓盤項目的開發進程，那么房地產企業就需要通過債務融資的方式獲得資金。債務融資中的經營負債主要指的是企業在開展各項經營活動中產生的無息負債，如合同負債、應付賬款和其他應付款等。而金融負債是企業融資活動形成的負債，需要償還利息。當前房地產行業在銷售過程中遇到瓶頸，企業負債結構中金融負債所占據的比例持續走高，若企業財務狀況陷入危機，就會使企業整體經營狀況雪上加霜。目前，房地產企業的融資渠道較為固定，企業財務過于僵化，而且長期負債經營使得房地產企業過于依賴融資，不積極探索新的利潤增長點，市場政策的調整更容易影響企業自身的發展，當金融市場政策緊縮、難融資時，以往借新債換舊債的模式就不再適用，否則就會暴露出資金缺口，給企業帶來經營危機［1］。

（二）房地產企業資金管理水平有待提高

雖然資金管理是企業管理的重點，但就房地產企業的資金管理現狀來看，仍然存在不少問題。第一，企業預算執行不嚴格，對預算資金管理認知不足，缺乏行之有效的內部控制制度。在執行預算資金時隨意調整使用范圍和支付條件，超預算、無預算支出等現象嚴重，導致市場上涌現出一批因資金不足而淪為爛尾樓的項目。第二，企業資金統籌失衡。我國房地產項目眾多，具有跨區域的特性，統籌項目資金平衡成為房地產企業資金管理的難點。房地產企業缺乏統一管理，資金分散于企業各個項目和區域，導致在時間和地域上不利于資金統籌規劃，有些項目進展緩慢造成資金長期滯留，資金使用效益低下。第三，企業還存在投資決策不當的問題，隨著房地產企業經營規模的擴大，企業不斷向其他領域進行大范圍投資，但在投資決策過程中由于缺乏實地考察，無法準確掌握導致市場環境產生變化的關鍵因素，企業管理層作出錯誤的判斷和不科學的決策，最終部分房地產投資活動以失敗告終，企業市場競爭力下滑。

（三）房地產企業財務內部控制制度落實不全面

財務內部控制工作需要房地產企業對審批授權工作進行強化管理，對房地產預算活動、會計管理系統系統、企業組織架構等進行嚴格控制，健全企業財產保全系統等管理工作。所以房地產企業想要做好財務內部控制，需要保證各個工作環節能被有效覆蓋，但當前部分房地產企業在此方面還有所欠缺。部分房地產企業在開展財務內部控制工作時，更關注關鍵項目的財務管理活動內部控制工作，對其他項目和環節缺乏內部控制管理，導致內控工作的全面性無法得到保障，影響了企業的長期發展。

三、新常態下房地產企業財務內部控制的完善策略

（一）完善財務內部控制管理機制

對于房地產企業內部財務管理人員來說，有必要結合項目建設的進度，對財務管理工作涉及的資金投入和資金使用進行合理規劃，確保企業每一筆資金都能在項目中運用得當。同時，為了降低財務風險，尤其是房地產企業在經營和發展過程中的各種財務管理風險，將企業損失降至最低，必須事先準確識別財務管理中可能出現的風險因素和風險類型，評估可能產生的各種結果，制定應對預案，避免因財務風險管控失效出現各種不良后果［2］。

（二）完善內部控制預算管理工作

完善內部控制預算管理工作，首先要重新規劃項目的財務管理工作流程，然后對項目開展的規模、投資金額、各項成本費用以及材料費用等，進行細致嚴謹的預算編制。在預算工作開展的過程中，還應結合預算目標對預算編制方案進行不斷修正。同時，預算管理工作應當貫穿項目建設的全過程，避免在預算管理的過程中出現遺漏，督促與項目成本預算管理有關的各部門科學合理地制定預算方案，并開展相關的匯總報告工作，及時解決預算編制中存在的各種問題。

（三）加強對企業資金與資產的管理

首先，房地產企業應運用先進的財務管理信息分析技術，對房地產企業的內部控制系統進行完善和升級改造，發揮其在資金審批方面的功能。例如，企業在采購材料物資的時候，應積極利用控制系統進行定價采購的規范處理，在該系統中明晰企業的采購流程，掌控采購資金的確切走向，保障收支審計工作和采購付款工作的管理效率，實現對資金運行過程的監管。

其次，房地產企業應加強財務監管。只有不斷增強財務監管能力才有助于企業提高財務控制效率，所以企業應加強監督，嚴格規范會計科目，準確核對會計賬簿，保證各項業務活動真實合法。在核算工作中，要加強對財務合同的管理，規范財務管理工作的審批流程等。

最后，加強資產管理工作。針對資產采購入庫、日常使用、報廢處置等關鍵流程建立相應的行為規范和管理制度，要求資產監管部門和資產使用部門依據相關制度開展各項工作。同時，發揮定期盤點、報表分析等工作的作用，既要及時了解資產分布情況，也要分析資產的成本和效益，爭取實現資產使用價值最大化。

（四）完善內部控制方式

房地產企業要以開發項目周期為基礎，搭建財務云平臺，利用先進技術手段有效降低財務風險。開發項目按照財務云平臺的自動設置功能可以被分為四個階段：項目建設的前、中、后期以及對應的財務管控實施階段。在這一過程中，應該對成本支出的相關信息進行匯總整理，利用大數據分析技術，建設成本費用信息庫，從而使成本費用核算工作的開展更加高效、便捷，這有利于對項目開展的財務管控工作進行全面分析。除此以外，企業還可以通過大數據平臺對房地產企業相關合作對象的經營運作能力、資質信息等進行全面的搜集和掌握，避免房地產項目實施因合作對象經營運作不規范而受到負面影響。在搭建強大的信息平臺的基礎上，房地產企業還應建立成本預警系統，保證項目成本支出狀況異常時，能及時對企業財務內部控制管理者發出預警。

（五）完善財務內部控制相關組織機構

房地產企業的內部控制應側重于投資、融資，以及項目成本控制和資金回籠。第一，財務管理應采取全面的資源配置管理辦法。可主要運用SWOT分析法對房地產企業內部和外部環境進行分析，明確企業自身的市場優勢，以及企業面臨的市場威脅和劣勢。需要根據企業房地產項目開展的設備設施、地理位置、娛樂設施、品牌特許經營以及加盟商等情況詳細分析企業的優勢和機會。面對市場環境威脅，需要充分分析項目所在地是否存在消費水平低、房屋類型不合適、房價市場低迷等不利因素。第二，由于房地產企業具有經營活動資金數額巨大、人才密度高以及業務形態的服務性、經營對象不可移動等特點，應成立投資決策部門。企業應準確理解新常態下的房地產政策，在內部建立專門的投資決策部門的同時，完善企業財務審計工作。投資決策部門成立后，應從內部資本調整入手，利用相關的多渠道融資手段籌集更多資金。同時，還可以利用相互拆借的方法與其他優秀企業進行合作，幫助企業優化資金鏈結構，順利開展長期融資活動，保障項目的順利開發和建設。

四、結語

房地產企業的財務內部控制工作的完善和優化升級并不是一蹴而就的，需要將科學的內部控制管理理念植入企業內部控制工作的方方面面。在優化企業財務內部控制工作的過程中，要以企業的經營戰略目標和實際經營發展情況為依據，制定適合企業的內部控制制度，加強對財務內部控制相關部門及其人員的監督和考核評價工作，推動房地產企業財務內部控制工作發揮出最大的效用。