論房地產經濟發展背景下不動產登記的作用

朱程英

臨沂市羅莊區自然資源局 山東臨沂 276017

1 不動產登記的特征

不動產登記對象是個人的不動產，在《物權法》的保護之下，不動產登記按照合法的流程進行，并將登記的結果進行公示，具有一定的法律效力，也就是個人的物權受到不動產登記結果的合法權益保護。按照現有的流程，不動產登記必須是由當事人主動向有關部門申請，并且自愿填寫表格，按照標準化的操作信息進行自主的上報，如果當事人不主動申請，登記行為就不發生，也不會進行信息的公示。其次，不動產登記的對象是個人的不動財產，以不動產的變更以及不動產的所有權確認作為登記的主要內容，并以此作為依據對外公示。一般來說，《物權法》是不動產登記主要依據的法律。最后，不動產登記是保護個人財產對不動產進行權利歸屬確認的最重要法律形式，也是物權確認的公信力來源。在不動產登記信息公示的指導之下，交易的安全得到保證，效率得到提高，有利于現代物權的確認[1]。

2 房地產經濟發展背景下不動產登記的作用

2.1 促進整個房地產行業更加健康，平穩地運行

從短期的實行情況來看，購房者對于市場預期可能會存在一定的變動，因此會造成不同程度的供求關系的變化。在一些二、三線城市市場下行的壓力可能會比較巨大，但是一線核心房源這種風險對抗能力比較強的產品會有更加堅挺的市場表現。本質上來看，房價的波動和不動產登記并沒有直接的相關關系，房價的波動是受市場供求的影響，而不動產登記雖然會間接地影響供求，但是并不會損傷房子本身的使用價值。因此可以看出，實行不動產登記最主要的目的是明確產權，規范房地產的市場，短期內可能會造成一定的市場價格的波動，但長期來看更有利于市場價格的平穩。

2.2 不動產實行全面統一登記對新房的價格的影響

人們對房價所造成的影響會密切的關注，尤其是把握政策發展的變化，做出自己購買行為的選擇。從整體的情況來看，不動產統一登記之后，市場對于新房價格的認可度可能會出現一定的下降情況，由于各項稅費改革帶來的相關條例也會對房價的波動造成比較明顯的影響。但是在這個過程當中也要明確，實施房地產統一登記并不是為了降低房價或者是提高房價，而是在房住不炒政策的支持之下，穩定一個地區房價的增長，對原有不合理的制度進行整改，進一步的打擊房地產市場的不規范增長情況，提高房地產市場發展的健康水平，避免雙方在新房交易的過程當中，買方承擔過多的市場風險。

2.3 不動產登記對房地產經濟的影響

不動產登記在短時間內可能會造成供應量的增加以及成交量的下降，影響不動產的流通性，使得社會公眾的心理傾向性發生明顯的轉移，大多數選擇投資作為主要消費目的的消費者，可能會更加理性地思考自己的投資行為，而剛需住房的購買者由于生活以及其他房子所帶來的附加性因素，不會影響自己的購買決策。從總體的交易量情況來看，市場受到不動產登記影響的變化是短期的，長期來看市場會越來越規范，因此由于不動產登記而造成的市場影響并不會過于的激烈，政府還應該從長線的角度來思考政策推行的具體效果，通過完善相關的管理條例，對于房地產的規范化，制度化和標準化的發展進行整體性的展望。在未來發展當中，要始終強調頂層設計，分析不動產登記和房地產經濟的相關關系，并且在不動產登記的基礎之上征收一定的房產稅。既可以增加政府的稅收，又可以規范市場交易的秩序[2]。

3 房地產經濟發展下提高不動產登記的措施

3.1 明晰不動產登記機構權責

《不動產登記暫行條例》的實行初步實現了登記部門的統一，但在實際工作中還存在權責不明確、部門之間相互推諉等問題。長期以來，由于土地、房屋等不動產分別屬于不同的行政部門管理，導致分散登記后的統一登記在實行過程中行政管理和不動產登記職責劃分不明，將管理職責混入登記職責來審查和把關的情況仍然存在。此外，由于辦理不動產登記的機構均為事業單位，它只是受行政管理機關的委托進行不動產登記事務，而行政管理機關自然而然地會將其管理工作落實到不動產登記中心去實施，不動產登記中心因此也會被多個行政部門進行多重領導，進而在一定程度上增加了登記出錯的概率。對此，我國應對不動產實施統一登記，提升不動產登記的獨立性和準確性，保證登記的公信力與推定力。

3.2 建立不動產登記賠償責任機制

現今，我國《中華人民共和國不動產登記法》責任制度尚未完善，從《中華人民共和國物權法》第二十一條到《中華人民共和國民法典》第二百二十二條的規定和實踐來看，有認為登記機構應實行現行賠付原則的，也有認為是登記機構承擔過錯賠償責任的。就當下的相關政策來看，我國并未對登記機構責任和登記人員責任承擔進行明確的規定和劃分，這也是導致登記人員怕責任、怕擔當的原因之一。對此，我國應在不動產登記立法中進一步細化、明晰登記法律責任，并根據地方實踐的登記保險制度建立一個能保障賠償資金來源的完整體系，逐步實現“權責統一”，明確當事人賠償和登記機構賠償的界限、厘清登記機構和登記人員賠償的界限，建立具體可操作的不動產登記糾錯賠償機制[3]。

4 結語

綜上所述，不動產登記對于房地產經濟的影響要從多個維度共同看待，分析當前不動產登記存在的問題，規范市場的發展，從條例的完善程度入手，調整房價和整個行業發展所面臨的風險和困境，進一步完善不動產登記的細節管理問題，整理房地產登記和房產稅之間的內部關系，從而減少房地產統一登記對于房地產短期經濟運行帶來的波動性風險，促進宏觀經濟的平穩運行，保障行業的健康發展。