新時期房地產項目不動產登記中建筑面積問題的探討

張希美

東營市自然資源和規劃局河口分局 山東東營 257200

房地產開發和房地產交易均以建筑面積來核算和計價，房地產業登記同樣可被稱作是不動產的登記。房地產登記制度指的是法律方面明文規定的內容，即國家法定機關按照當事人相關情況遞交房地產權屬認定客體信息方面的登記，此類登記信息具有相當的法律效力，由此可見房地產登記制度屬于房地產權屬管理當中的重要內容[1]。

1 新時期房地產項目不動產登記中建筑面積問題

1.1 登記機構不統一

當下，中國有關房地產登記方面的工作需交由土地、房產機關分別予以登記，這種狀況便可能出現很多工作的重復進行，也可能會引發不同部門間的利益沖突。對此，有關房地產交易方面的時間、成本均會大幅提升，同時相關登記效率卻會下降。除此之外，重復抵押等狀況也可能出現，這對于人力及物力來講是很大的浪費，也代表中國房地產市場的發展重確實存在著很多的問題。

1.2 層高限制造成的面積差異

《房產規范》明確層高不足2.2m的，不計算建筑面積；但《建筑規范》則明確結構層高在2.2m及以上的，計算全面積，結構層高在2.2m以下的計算半面積。另外，部分城市出臺地方規定，對層高非常規建筑的面積計算進行了特別約定，如海南省規定，住宅樓層高大于或等于4.9m時，計容面積按照該層建筑面積2倍計算，大于或等于7.6m時，按3倍計算；辦公建筑層高大于或等于5.5m按2倍計算，大于或等于8.8m按3倍計算；商業建筑大于或等于6.1m按2倍計算，大于或等于10m按3倍計算。這種規定差異，特別是地方規定，使得部分項目規劃批建面積較房產測繪面積大大增加。

2 新時期房地產項目不動產登記中建筑面積管理措施

2.1 數據整理平臺

第一階段:數據整理平臺與不動產登記業務系統之間建立關聯關系，兩系統之間進行接口開發，不動產登記信息系統辦理業務過程中，登記系統可以實時調用權籍調查成果及圖形數據，實現權籍調查數據更新，不動產數據整合系統可對數據庫中生成的不動產單元號進行維護，為不動產統一登記提供數據支撐。第二階段：不動產數據整合系統將按照國家標準要求進行必要字段檢查、審核、數據規范化梳理，保證數據的準確性、規范性、一致性且符合國家要求，同時需將匯交的數據提交至不動產登記信息系統數據庫，為不動產統一登記提供數據支撐，逐步將未整合數據量縮小。

2.2 厘清職責，依法登記

不動產登記原則上保護權利人合法權益的物權公示行為，對合法建造的房屋應予以登記。經竣工驗收、符合規劃條件的房地產項目，不動產登記機構應按照《房產測量規范》和其他房產測量的有關規定對房產測繪成果進行審核，確定不動產登記建筑面積。對于按照建筑容積率計算規則不計入容積率的建筑面積，依照《房產測量規范》應予以計算建筑面積的部分，不動產登記機構應根據《中華人民共和國物權法》規定，列入首次登記建筑面積范圍。容積率在土地核驗、房屋竣工驗收規劃條件核實時已經自然資源和規劃局審核確認，原則上不動產登記機構無需審核容積率情況。且超容積率問題實際上是竣工驗收時的實測計容面積超過審批計容面積，與不動產登記并無直接關系。但考慮到不動產登記機構現為自然資源和規劃局，故不動產登記機構若發現房地產項目實測計容面積超過審批計容面積的，應讓房地產項目補辦增容手續后予以辦理不動產登記；對于因規范不一致導致房產實測建筑面積超過規劃批準建筑面積的，可將有關情況告知自然資源和規劃局，同時不動產登記機構依照《房產測量規范》予以計算并登記房屋建筑面積。

2.3 制定完善的不動產登記法

房地產登記屬于《物權法》當中的重要制度內容。對于房地產登記的正常開展來講，必須有相對完善的不動產登記制度為其保駕護航，同時對相關信息內容進行登記公示，進一步提升房地產登記的安全性水平。中國出臺了《不動產登記暫行條例》，就不同類型的資產界定與登記予以了明確，由此奠定了房地產制度的相關基礎，中國房地產登記制度也由此開始正式實施起來。《物權法》當中明確，國家有關房地產是進行統一登記的，然而就實際來看，并無統一化的房地產登記流程，部分狀況下還存在權責部門模糊的狀況。由此關于《物權法》的正常落實，即必須有專門性、統一化的法律進行保障。在這當中首先需確定出的是申請登記人的相關資格與條件，針對登記申請流程需予以簡化，由此確保登記記錄的真實性水平，減少相關糾紛的出現，讓當事人相關權利有更大的保障。除此之外，有關房地產登記方面的審查工作也是十分重要的，由此也需安排專門的人員或部門開展審查工作，保證整個房地產交易工作可以順利進行，同時在減少登記成本投入的基礎上提升整個房地產登記環節的效率水平。

2.4 推動不動產登記信息共享集成是不動產登記提質增效

的前提條件和必然要求。為了實現這一目標，要利用制度約束作用強化部門間的業務協同和信息共享應用，建立多維、立體的信息交互平臺，實現信息的自由安全流動。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務總局、工商總局、民政部等有關部門的信息共享工作推進較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動產登記提速增效。同時，為了適應《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國電子簽名法》等新法、新規的落實，下一步應加快落實部門間信息共享和電子證照的開發和利用工作。

3 結語

當然，地方政府還可以采用建立跨部門的協調機制、制定地方性的技術規定等多種方式，解決因不同部門參照規范引起面積差的同時，堵塞偷面積或隱藏面積的技術漏洞。