經濟學視角下的房地產周期變化與規律

張漱琬

河南師范大學 河南新鄉 453007

現如今，我國房地產市場一直處在高速發展的背景下，其作為國家支柱性產業之一，對社會經濟穩步增長具有積極作用。由于房地產市場整體發展并不成熟，所以隨著革新步伐的加快，房地產行業涌現出了大量問題，很多城市都存在經濟發展水平和房價增長幅度不符的現象。雖然房價增長速度過快可以提升行業經濟發展水平，但也會增加城市生活生產的成本，降低城市建設的競爭能力。

1 目前我國房地產市場的發展現狀

我國房地產市場從上世紀90年代被列入的支柱產業，在經過發展的沉寂期之后，全國房地產價格開始持續上升。這次價格變化一直持續到2008年，最終在國際金融危機的影響下，下半年的房地產價格開始下跌調整，之后在國家刺激經濟政策的引導下，房地產市場價格開始新一輪的上升。從2009年發展至今，房地產市場經濟一直都是政府居民重點關注的主要產業[1]。現如今，在我國政策調控的背景下，房地產市場在發展中處于“膠著狀態”，實際價格并沒有明顯變化，但整體交易數量持續下跌。房地產商和購買者之間不斷拉鋸，整體市場運行陷入兩難。有關房地產市場的理論研究很多，比如說袁志剛、樊瀟彥等人在研究中提出發展房地產行業對促進經濟增長和拉動內需具有積極作用，但要想保障房地產市場可以穩步發展，必須要避免出現地產泡沫現象，并構建相應模型明確了政府政策、銀行信貸、行為預期在地產泡沫現象中的有效作用。吳康平、魯桂華等人提出，房地產市場和金融市場在經濟運行期間具有相互共生的關系，彼此很容易增加運行風險。如果在建設革新中累加風險持續產生不良作用，那么很容易引發經濟危機、金融危機、市場崩潰等現象。這些研究都進一步證明了我國房地產市場中存在潛藏的風險隱患，但從實踐發展角度來看，這一問題現已得到了關注和防范。在本文研究過程中，首先明確房地產市場的類型，而后在消費者預算約束的條件下利用模型明確房地產價格的變化軌跡，由此證明在市場轉換背景下房地產價格變化規律及相應的原因，最終提出有效的防范政策。

2 房地產市場轉換和價格的運行軌跡

通過將房地產市場發展看作是兩個階段的市場，一種是指投資階段，此時市場的供給狀態處在壟斷中，另一階段是指消費品階段，此時市場的供給狀態處于競爭中。

2.1 投資階段

在這一階段投資者占據主導地位，會運用消費者的羊群行為來創造泡沫，以此構成非理性的投資氣氛，促使市場在發展過程中構成房產價格持續上升的心理預期。同時，房地產商會運用對土地和房產供給的壟斷，在價格策略中有效控制，比如說提出高價房，直接促進銷售上一期的低價房等，這樣有助于持續增加房地產的交易數額。處在這一階段的房地產價格必然會持續上升，實際交易量也會隨之增加。但若是房產價格超出了消費者的預算約束線，那么投資者將會面臨無人接盤的局面，最終就會產生“炒房東”的風險[2]。由于投資者并不明確消費者的預算約束線，所以隨著市場非理性的持續累積，投資者會對房產價格持續增強，最終導致房產市場進入到瘋狂階段，從本質來看是房產價格高于消費者的預算約束線，那么實際市場交易數量會突然為零，投資房產也會面臨終結。

2.2 轉換過程

如果房產和消費者的預算約束線達成一致，那么消費者會退出市場，房地產的投資市場只存在一種同質的交易者，也就是投資者。隨著交易數額逐漸清零，房地產市場會出現泡沫現象，此時市場的需求曲線不再是持續上升，而是價格依舊處在高位，而實際交易量和數額均為零。在這一背景下，房地產商和炒房者并不會立刻選用降價的方式進行處理，房地產市場很可能在一個階段都有價無市，最終會利用輿論誘導的方式讓消費者入市，但卻無法得到預期效果，原因在于房產價格已經超過了預算的硬約束條件。隨著價格聯盟的破產，房地產市場的價格開始緩慢下降。此時房產市場已經開始轉換，消費者的行為也逐漸從傳統意義上的羊群行為轉變到理性交易。雖然房產價格開始持續下降，但消費者依舊不會接盤，實際交易量依舊為零。直到價格降低到一定點之后，交易數量才開始持續上升，消費者才會慢慢回到市場中。此時房地產市場已經轉變成消費品市場，實際價格運行也將會轉移到另一階段。

2.3 消費品階段

在這一階段投資者退出市場，消費者占據市場的主導地位，市場運行所表現出的供給關系和一般的商品市場一致，實際供給會跟隨價格的上升而不斷增加，需求會隨著價格的下降而持續上升，兩者之間的均衡點是需求曲線相交形成的交易數額和價格[3]。在這一競爭市場中，房地產供給曲線如果向右移動，會提升實際供給數量，控制房地產價格，這一變化和投資階段完全相反。比如說在壟斷條件下，房地產市場會變成投資市場，但實際供給數量的增加并不會讓房價下降，反之會提升房產價格。需要注意的是，作為消費品的房產市場并不會發展太久，原因在于房產中土地具有不可再生的性質，且具備耐久性和投資價值，因此在房產價格持續下降中，總有投資者會在適宜的時機進入市場。而隨著投資者的數量持續上升，房地產商會選用多種方式重新構建壟斷地位，那么實際作為消費品的房地產市場也會隨之產生變化，最終在累積投資中逐漸形成市場泡沫。

3 基于經濟學視角分析房地產周期變化的原因及危害

3.1 原因

根據當前我國房地產市場發展趨勢分析可知，房地產價格存在周期性變化的原因在于：首先市場供需存在不平衡性。房屋供給和需求力量之間的相互作用對房屋價格變化具有主導影響。由于房產的供應需求和其他商品相比存在特殊性質，因此從短期角度來看，房產價格的變化主要受需求數量的影響。由此結合實踐案例分析可知，隨著房產需求數量的不斷增加，房產價格也會隨之上升，而在需求數量遠超于供給數量時，供需之間的矛盾會變得更加強烈。其次城市居民的人均可支配收入也會影響房地產市場。城市居民的收支水平作為評估居民購買力的主要指標，同樣也是決定房地產價格的重要因素[4]。隨著社會經濟發展水平的不斷提升，城市居民的可支配收入也處在日益增加的背景下，此時居民收入和支出可以進一步支撐房產價格的上升。從這一角度分析發現，在居民收入水平日益增加中，房產需求也會隨之增加，房地產價格也會隨之上漲，直到通貨膨脹局面發生。根據國際部分國家和市場發展現狀分析可知，房地產投資是解決通貨膨脹的有效手段。在物價持續上升的條件下，房地產行業具有一定的保值性，從本質來看真實的通貨膨脹率和預期的通貨膨脹率通常會對房產價格構成正面影響，實際通貨膨脹概率的增加，會促進人們對房產的投資，實際房產價格也會隨之增加。從近年來我國房產行業發展趨勢來看，隨著房屋需求量的持續上升，有關原材料價格也在穩步提升，尤其是和建筑業有關的鋼鐵價格大幅度增加，必然會提升房產開發成本，進而增加住房價格。

3.2 危害

首先，快速增加的房產價格必然會加重居民的購房壓力，限制其他方面的消費水平。比如說，2019年某地，城市居民人均可支配收入達到了18385.02元，相比去年上升了10.0%，其中食品支出達到了5109.70元，上升了4.7%；房地產投資幅度相比，上一個季度的0.5%，上升到了上半年的23.1%，直到十一月份整體上升幅度達到了41.0%。因為預期房產會持續上升，所以部分家庭會在攢首付和支付月供期間減少其他方面的消費，由此可見住房需求明顯擠出了工薪階段的其他消費需求。這一發展趨勢，必然會影響我國經濟建設發展的內需政策效果。其次，持續上升的房產價格必然會增加貧富差距。居民財富主要分為三項內容，其中不動產是指房屋土地等，動產屬于家用電器、銀行存款等。我國城市居民擁有個人住房的比例達到了80%，大部分人在交付有限費用之后，會將供房變成個人所有，還有部分比例居民并沒有自己的住房。這一發展趨勢，必然會增加高收入家庭的資產總量，而與低收入家庭產生一定差距[5]。最后，快速增加的房產價格，必然會影響城市建設運行的成本支出。因為過高的價格會提升自住房和商務用房的成本，在一定意義上阻礙了優秀人才向大城市聚集的步伐，減少外部資源的投資數量，降低出口產品的競爭水平，這并不利于城市經濟的長遠發展。

4 總結分析

一方面，從經濟學視角下分析可知，房地產市場屬于在投資市場和消費品市場之間相互轉換的行業，無法極端地說產業市場正處在哪一階段，但確實存在某一階段以投資或以消費為主的發展趨勢。從投資市場轉變到消費市場主要表現在兩方面，一種是指交易數額持續下降，另一種是指房產價格出現松動。面對這一現象，我國政府在重點關注房產行業發展變化時，要著重關注以下幾點問題：首先要對房產市場的階段轉型進行提前預測，確保相關的政策舉措具有周全性和細膩性；其次，要根據市場價格的合理性和社會意義，準確判斷市場的轉型變化，并根據相應的規章制度和優惠政策引導市場軟著陸；最后要適當調整消費者入市的條件，嚴格調控生產商和地方政府，確保行業經濟發展符合市場需求。

另一方面，要根據房地產周期變化的原因和危害提出有效的處理對策，具體體現在以下幾點：首先要控制不合理的住房需求，注重增加住房供應由此實現模式的多樣化。各地方政府可以在提升住房貸款利率和購房首付款比例的基礎上，有效控制投資性購房，并提出引導消費者合理住房需求的政策，改善住房供需的整體結構，增強居民住房供給的保障性。與此同時，政府還要鼓勵住房建設的多元化，不管是開發商還是城市居民，只要其住房開發和建設滿足政府城市規劃的法律要求，那么都要認可支持。其次要持續優化住房金融體系，加快總體消費的上升步伐。城市居民為了購買住房會更加注重儲蓄而忽視部分消費，這也是城市建設消費率持續下降的主要原因。在消費水平不充裕的條件下，有效展現住房價格的財富效應，增加城市居民的消費水平，保障社會經濟穩定增長，必須要開發住房二級市場，只有這樣消費者才能更容易進行住房交易，由此進一步促進家庭消費支出。最后要控制住房貸款抵押的風險，全面防范投機行為對宏觀經濟造成的不良影響。房地產商可以在拓展融資渠道的基礎上，利用多元化的融資方式來增加企業發展規模，獲取更加強大的資金支持，這對各個階段的房地產行業發展而言，具有促進作用。

5 結語

綜上所述，房地產作為我國城市建設發展革新的重要產業，從經濟學角度入手，對周期變化和規律進行系統了解，不僅能為后續發展提供有效依據，還可以根據所掌握的變化規律提出有效的管控政策，由此保障我國房產價格和供需量都符合現代化經濟建設需求。