房地產公司稅收籌劃的重要性及策略研究

王愿

（成都金科房地產開發有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

在市場經濟環境下，利潤最大化是公司的最終目標，而稅收成本是公司經營成本的重要組成部分。因此，依法利用稅收政策和相關優惠條款減輕公司的稅收負擔，控制運營成本，增加公司的稅后利潤，對公司的發展具有至關重要的作用。

隨著我國經濟的發展，房地產行業占國內生產總值的比重逐年上升，在我國經濟市場中的地位舉足輕重。近年來，隨著我國社會主義法治化進程的不斷加快，我國稅制改革不斷優化，“營改增”政策、國稅地稅合并、“金稅三期”、加強稅收管理等新政策陸續出臺，房地產公司對提前做好稅收籌劃和納稅預算的需求變得十分迫切。

二、房地產公司稅收籌劃的重要性

隨著社會的不斷進步和經濟的不斷發展，各大房地產公司出于自身發展的需要，不斷拓展業務范圍，擴大公司營收規模，努力提升自己在行業內的排名，以確保自身獲得更多資源，實現更好的發展。隨著房地產公司的瘋狂擴張，經營上的種種風險也隨之而來。為了抵抗這些風險，房地產公司需要加強內部管理，用財務指導生產經營，控制公司經營成本。稅收成本是公司經營成本的重要組成部分，稅收成本的提高會加重公司的負擔，制約公司的發展，因此，合理進行稅收籌劃，對公司的生存和發展具有至關重要的作用。

（一）稅收籌劃結果影響公司利潤

房地產行業涉及稅種多，包括增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅、房產稅、土地使用稅和耕地占用稅等，稅負繁重，行業平均稅負在19%～30%之間，稅收成本占公司經營成本比重大。若公司忽視稅收籌劃工作，將折損公司的稅后利潤，阻礙公司價值最大化的實現，影響公司的經濟效益，進而影響公司在行業內的競爭力。

（二）合法的稅收籌劃能夠提升公司社會形象

依法納稅是每個公司應盡的義務。稅收籌劃是在遵循稅收法律法規的基礎上，圍繞公司的戰略目標，對公司的生產經營進行事前策劃，最終實現降低公司稅負、規避稅務風險的目的。只有合法地進行稅收籌劃，公司才能樹立不偷稅漏稅、依法納稅的良好社會形象，贏得公眾的信任和認可。房地產公司只有保證社會效益的實現，才能在經濟效益方面得到回饋，最終實現良性循環發展。

三、房地產公司稅收籌劃存在的問題

（一）未樹立正確的稅收籌劃理念

相比其他發達國家，稅收籌劃理念引入我國的時間較晚，致使我國部分房地產公司缺乏稅收籌劃意識或對稅收籌劃存在誤解。部分人認為，稅收籌劃就是公司偷稅漏稅、少繳稅款的行為，對稅收籌劃存在重大誤解。公司若無法從意識層面建立控制稅務風險和稅收籌劃兩者兼容的關系，選擇不合理的稅收籌劃方式，有意或者無意地違反稅務管理的規定，就會產生稅務風險，被稅務機關定性為偷稅漏稅，被政府相關部門處罰。

（二）納稅統籌管理落后

多數房地產公司沒有相對完善的稅收籌劃管理制度和稅負管控制度，無法對繁雜但重要的納稅統籌規劃工作進行切實有效的管理。由于沒有完善的稅收籌劃管理制度和稅負管控制度，財稅人員極易對稅收籌劃工作表現出懶散的態度，而公司無法及時根據當前形勢制定有效的稅收籌劃方案，無法有效控制稅負，導致稅后利潤無法滿足公司經營質效的要求，影響了房地產公司的可持續發展。

（三）稅收籌劃專業人才匱乏

稅收籌劃的專業性較強，籌劃人員不僅需要熟悉國家的稅收政策法規，時刻關注稅收政策的變化，還要熟悉公司的經營管理業務及流程，從而提供不同的稅收籌劃方案以供公司擇優選取，這要求籌劃人員有豐富的理論知識和工作經驗。但如今的房地產公司基本沒有專業的、高水平的稅收籌劃人員，許多稅收工作都由財稅人員兼職管理，財稅人員稅務專業知識薄弱，無法科學有效地開展稅收籌劃工作。財稅人員若沒有專業的稅收籌劃知識，便不能在公司經營活動中辨識業務稅收成本，可能導致公司稅收負擔加重。例如，《增值稅暫行條例》規定，公司從事不同稅率的經營活動時，應分別獨立核算相關經營活動，若不分別獨立核算，則按照稅率最高的經營活動征收管理。若財稅人員未分別核算經營業務，則從高適用稅率，會導致公司稅負增加，稀釋公司稅后利潤。

四、房地產公司加強稅收籌劃的策略

（一）強化對公司稅收籌劃的認識

建立正確的稅收籌劃理念是開展稅收籌劃工作的第一步。稅收籌劃本身具有合法性、整體性、超前性、專業性、風險性等特征，是在合法合規的前提下，將財務與生產經營、戰略目標相結合，整體設計方案，事前進行籌劃，最終達到降低稅收成本的目的，實現公司經營管理的目標。公司要樹立正確的稅收籌劃理念，尤其要注意稅收籌劃的風險性特征，要將規避納稅風險與提高經濟效益相結合，達到維護公司合法權益的最終目的。公司可以通過學習稅收政策，結合稅收籌劃知識，控制稅務風險，降低稅負。只有依法納稅，掌握國家出臺的新政策，才能有效降低財務和生產經營風險。

（二）完善稅收籌劃制度，加強稅收籌劃管理

完善的稅收籌劃制度是一個組織成型的框架，及時調整稅收籌劃動態工作，能使房地產公司的稅收籌劃工作有序開展。房地產公司的稅收籌劃工作需要從公司創立開始，進行全流程納稅分析并進行統籌管理，涉及土地價格競拍預算決策、前期融資、項目立項、開發報建、工程建設以及樓盤銷售的整個過程。從房地產開發銷售各環節優化稅負，可減輕稅收成本給房地產公司帶來的經濟負擔。同時，房地產公司跨地區開發經營已成常態，每個地區的經濟發展水平不同，稅收政策也不盡相同，房地產公司需要對地方區域的納稅政策進行深入了解，增強稅收籌劃的精準性和全面性。

（三）合理利用稅收政策，優化房地產公司稅負

增值稅、企業所得稅、土地增值稅在房地產公司的稅負結構中所占比重較大，是影響房地產公司稅后利潤的主要因素。3個稅種在房地產行業都采用預繳后結算繳納的征收方式，但3個稅種結算繳納的時間點各不相同。按照國家稅收政策要求，增值稅在交房時滿足結算繳納條件，企業所得稅按照取得竣工備案、投入使用或辦理初始產權三者孰先原則結轉收入成本，土地增值稅則分為滿足應清算和可清算的條件。房地產公司需要從項目整體考慮測算三稅種的實際稅負，并與三稅種的預繳稅負進行比較，制定相關運營節點，降低公司稅負。

以增值稅為例，由于國家僅出臺了增值稅進項留抵退稅制度，明確了增值稅進項留抵部分可以退稅，而項目實際稅負低于預繳稅負的增值稅多繳部分沒有退稅渠道。若項目增值稅實際稅負低于房地產預繳增值稅稅率3%，公司應綜合考慮增值稅進項留抵可退稅金額與交房進度，實現增值稅結算繳納條件之間的平衡。同時，還需要考慮交房時工程發票的取得情況，保證結算繳納增值稅時，可以正常勾選抵扣進項，避免出現項目增值稅多繳的情形。

企業所得稅按照年度匯算進行匯算清繳，房地產公司要綜合考慮項目當地預計毛利率和項目實際毛利率的差異，規劃項目運營節點，尤其是跨年度取得竣備的項目，要避免由于取得竣備時間節點的差異，導致項目多繳企業所得稅。

在土地增值稅方面，房地產公司可以根據當前國家頒布的免稅、減稅等優惠政策對項目進行合理定價，通過測算項目稅后綜合收益，選擇利潤最大化的銷售方式。可以適降低房地產銷售價格，或者適當提高房地產的施工質量或配套設施質量，將普通住宅的增值率控制在20%以下，以獲得土地增值稅免稅優惠，降低項目土地增值稅稅負。

（四）強化并補充稅收籌劃人才

公司要組織財稅人員學習稅收知識，利用管理手段激勵對公司稅收籌劃作出貢獻的員工，在公司內部激發財稅人員學習稅收籌劃的熱情。同時，房地產公司應根據自身特點制定與稅收籌劃相關的戰略方針，引進稅收籌劃專業人才，堅持外部引進與內部培養并舉，使稅收籌劃工作順利開展。房地產公司應結合實際的稅收籌劃需求，引進或培養高素質的稅收籌劃專業人才，建立完善集團稅務風險管理機制。要重點引進具有專業納稅籌化知識、能力強、經驗豐富的人才，持續推動公司稅收籌劃工作。要充分發揮外部引進的稅收籌劃專業人才的作用，通過“傳、幫、帶”的方式，對財稅人員進行培訓和指導，并及時收集、研究和解讀國家頒布的最新政策，建立房地產公司稅收籌劃知識庫，提升房地產公司工作人員的稅收籌劃水平。

五、結語

在市場化的大環境下，稅收籌劃更具有普適性。房地產公司要想實現利益最大化，必須掌握相關的稅收政策，有效進行稅收籌劃，降低稅收成本，增強公司的核心競爭力。稅收籌劃工作復雜且艱巨，公司要強化稅收籌劃理念，跟上社會經濟發展的步伐，更新稅收知識，適應稅制改革。房地產公司只有采用有效的管理措施，完善稅收籌劃制度，加強對專業人才的培養和吸納，打好稅收籌劃基礎，保障稅收籌劃工作順利開展，才能在新形勢下的社會經濟道路上走得更穩更遠。