房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

李艷艷

（天津市濱海新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記第二中心，天津 300160）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)投資中占有較大比重，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)波及其投資的其他產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，尤其是在上海、北京等一線城市。房?jī)r(jià)高漲對(duì)我國(guó)消費(fèi)產(chǎn)生諸多影響，在一定程度上助長(zhǎng)了“提前消費(fèi)”的火焰，即住房貸款，不少居民為買房貸款，卻忽略了自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，繼而進(jìn)一步加深房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的影響。眾所周知，商業(yè)銀行盈利途徑之一便是貸款利潤(rùn)，而房?jī)r(jià)不斷攀升及房地產(chǎn)市場(chǎng)其他風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，增加了住房貸款在商業(yè)銀行中比例的同時(shí)，也導(dǎo)致商業(yè)銀行極易出現(xiàn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)銀行同時(shí)是影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，經(jīng)由產(chǎn)業(yè)間的相互影響，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房?jī)r(jià)自2005年6月至2014年上漲了16.7%，這一上漲幅度是十分驚人的。房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的背后所要思考的是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”“虛假繁榮”問題。這一問題可從我國(guó)房地產(chǎn)需求、供給、空置率等方面進(jìn)行分析。從供需關(guān)系上看，一方面我國(guó)人口處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，從2010年的6.7億增長(zhǎng)到如今的14.1億，不考慮自然增長(zhǎng)率，僅人口基數(shù)就翻了不止一倍，再加上大量城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)移，當(dāng)然，一線城市住宅庫(kù)存量也在持續(xù)增加，庫(kù)存與市場(chǎng)規(guī)模呈相對(duì)增長(zhǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2001年至2010年購(gòu)房增長(zhǎng)率超過住房供給量約14%，2011年到2014年存在供過于求現(xiàn)象，整體來看，供求基本平衡。再?gòu)淖》靠罩寐噬峡矗覈?guó)每年都會(huì)有大量新建住宅投入市場(chǎng)，中國(guó)城鎮(zhèn)住戶調(diào)查的九省（市）微觀數(shù)據(jù)顯示，整體住宅空置率在2002年至2009年呈上升趨勢(shì)［1］。歷經(jīng)十年的發(fā)展，中國(guó)房屋空置率從2011年的18.4%上升至2020年的21.4%，相關(guān)研究報(bào)告數(shù)據(jù)指出中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)約有6500萬套空置房屋，而截至2020年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積達(dá)到92.68億平方千米，住宅施工面積達(dá)65.56億平方米。通過以上分析可以看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在供需關(guān)系平衡上存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

（一）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

第一，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括受國(guó)家政策、自然災(zāi)害及其他突發(fā)事件的影響。首先，房?jī)r(jià)及整體住宅庫(kù)存率均受國(guó)家調(diào)控影響，這種影響會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)的不確定性，限購(gòu)、調(diào)高（低）首付比率及其他政策或有增加房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈及反彈過度的波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，房產(chǎn)稅政策的提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是巨大沖擊。自然災(zāi)害則多指暴雨、地震等，比如2020年新冠肺炎疫情、2021年河南水災(zāi)等都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定影響，不少人因疫情、水災(zāi)推遲購(gòu)房計(jì)劃；同時(shí)，水災(zāi)及疫情對(duì)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響也會(huì)延伸至房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)相關(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)才逐漸回溫，房?jī)r(jià)也有所波動(dòng)。

第二，投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)及科技不斷發(fā)展，在促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如施工技術(shù)、材料更新等。在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，需要考慮技術(shù)、材料等因素進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)估，從而選擇投資對(duì)象，如不與時(shí)俱進(jìn)，則難免會(huì)出現(xiàn)投資虧損等問題。同時(shí)，如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不夠了解，也會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用型普通住宅、商業(yè)設(shè)施、別墅、高檔公寓的分布結(jié)構(gòu)存在不合理之處，需深入分析，進(jìn)而在投資時(shí)合理調(diào)整資金比例。

第三，資金風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金19.31萬億元，國(guó)內(nèi)貸款2.67萬億元，外資192億元，自籌6.34萬億元，定金及預(yù)收款6.65萬億元，個(gè)人貸款3萬億元［2］。房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)增加，隨著各種信貸產(chǎn)品的推出，貸款資金在房地產(chǎn)業(yè)資金中所占比例也有所增加。分析房地產(chǎn)資金來源可知，主要包括國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)債券、外資、自籌資金等等，其中貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目因各種因素影響而中止，則可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，繼而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目無法推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)個(gè)人抵押貸款依賴度較大，這類資金的增長(zhǎng)存在許多不確定性因素，進(jìn)一步增加了資金風(fēng)險(xiǎn)。資金可確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展，資金出現(xiàn)問題，則有可能直接導(dǎo)致投資失敗，房產(chǎn)企業(yè)也可能面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而與之相關(guān)的企業(yè)也難免被波及。

（二）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

居民的房地產(chǎn)消費(fèi)比例在總消費(fèi)中不斷增加，這是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)產(chǎn)生的影響，其可總結(jié)為財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了我國(guó)相關(guān)部門的重視。2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控高達(dá)251次，創(chuàng)歷史新高，在居民剛性需求與投資者投機(jī)行為的疊加影響下，房?jī)r(jià)持續(xù)抬升，一線城市房?jī)r(jià)在2016年達(dá)到4萬元每平方米。由于房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，居民收入大部分都用于買房或償還房貸，不利于拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)可視為房地產(chǎn)的雙重屬性。財(cái)富效應(yīng)是將房地產(chǎn)作為一種投資品來看，初期價(jià)格低，則初期投資收益高，投資者資產(chǎn)增加，消費(fèi)意愿增強(qiáng)。而擠出效應(yīng)則是隨著房?jī)r(jià)的升高，投資回報(bào)呈遞減趨勢(shì)，如果繼續(xù)提高則會(huì)抑制多數(shù)人的消費(fèi)，從整個(gè)社會(huì)層面來看，便表現(xiàn)出擠出效應(yīng)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增速不匹配，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長(zhǎng)速度，則會(huì)抑制多數(shù)人的消費(fèi)意愿，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利，從而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因受投資、環(huán)境及資金等方面的影響出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及經(jīng)濟(jì)總量，房市波動(dòng)帶來的連鎖反應(yīng)可能會(huì)給金融業(yè)、鋼鐵業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)帶來不利影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）穩(wěn)定房?jī)r(jià)

穩(wěn)定房?jī)r(jià)是減少房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響的有效措施，相關(guān)數(shù)據(jù)指出，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)自2008年后與消費(fèi)呈負(fù)相關(guān)，也就是說擠壓消費(fèi)現(xiàn)象日漸加重。因此，需穩(wěn)定房?jī)r(jià)，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。對(duì)此，需從三個(gè)方面進(jìn)行。其一，需以“房住不炒”為引導(dǎo)，增大保障性住房投資比例，以房地產(chǎn)稅制約投資者投機(jī)性需求，重新對(duì)房屋功能進(jìn)行定義，使其由投資品回歸到住房的原始功能，即為居民提供居住場(chǎng)所，將住宅的投資屬性與消費(fèi)屬性分離；其二，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的積極作用，推動(dòng)城市化進(jìn)程，平衡好房?jī)r(jià)與城市競(jìng)爭(zhēng)力之間的關(guān)系，平衡財(cái)富分配；其三，增加居民可支配收入，在教育及醫(yī)療上減輕居民的經(jīng)濟(jì)壓力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)之間的相互促進(jìn)［3］。

（二）平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)之所以被視為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅因?yàn)槠溆撸€因?yàn)槠潢P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的范圍過于廣泛，使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)造成巨大影響，其中以房地產(chǎn)與商業(yè)銀行之間的關(guān)聯(lián)最為突出。此外，對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生影響。這一現(xiàn)象的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)本身得以穩(wěn)固，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)反而有所增加。因此，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是十分必要的。

（三）分散投資壓力

投資環(huán)境狹窄進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。住房作為居民剛需，在社會(huì)中有不可取代的地位，這也成就了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)體系中的穩(wěn)固地位，因而其也成為熱門投資行業(yè)。而如果要平衡各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，則需開發(fā)新的投資渠道，進(jìn)行房地產(chǎn)的分流與退熱工作。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是客觀存在的，其中包括積極與消極兩方面。消極影響表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。因此，需充分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極作用。在此基礎(chǔ)上，需客觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，減輕房地產(chǎn)過度膨脹對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消極影響。對(duì)此，需從房?jī)r(jià)和投資兩方面進(jìn)行針對(duì)性管理。房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)在一定程度上加大了我國(guó)貧富差距，不利于經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)不平衡則難以維持可持續(xù)發(fā)展。由此，首先要做的就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其次，應(yīng)積極開發(fā)新的投資渠道，減輕房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，從而減輕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。