房地產企業現金流存在的難點及策略

范琳

（南通裕恒置業有限公司，江蘇 南通 226500）

一、引言

現金流是企業的血液，只有充足的現金流才能夠保證企業的持續存活。就我國當前企業來看，其更加重視的是資產、利潤等指標性內容，現金流管理意識不強，這不利于企業的長遠發展。房地產企業在我國國民經濟發展、社會建設等方面都起到了促進作用。本文對房地產企業現金流管理進行分析，對豐富現金流管理理論以及指導現金流管理實踐操作都有重要意義。

二、房地產企業現金流管理難點

（一）現金流預算管理存在缺陷

第一，現金流預算管理方面。部分房地產企業存在明顯重編制、輕執行的行為，且在執行過程中缺少監督管控。雖然房地產企業在項目開發前會根據開發計劃編制方案版經營預算，項目出施工圖后，又會根據施工計劃再編制一稿較為詳細的經營預算，包含整個項目開發周期的經營性現金流。在開發的過程中，每一月度根據實際發生的業務編制現金流情況分析并預測未來期間的現金流情況，并對比分析動態與目標的差異。但是在實際運行中，會存在事中控制不到位、土地儲備資金規劃不到位、預算執行流于形式等問題，最終導致無法達到理想的施工狀態。第二，現金流管理被納入資金管理領域，由財務部門負責，雖然構建了相應的資金管理體系，但是由于房地產行業的特殊性，現金流對房地產來說尤為重要，需要兼顧企業全方位管理的財務部門，無法專一管理現金流，會在一定程度上影響現金流管理的質量［1］。

（二）企業獲取現金能力弱

大部分房地產企業的主營業務項目包括房屋項目開發、銷售、租賃以及物業管理幾大板塊，同時從近些年房地產行業的發展勢態來看，其增速由高速轉化為中高速，企業始終處于發展狀態。但2017年后，房地產行業的調控力度持續加大，市場的預期需求量發生轉變，企業明顯受到抑制，在這種情況下，盈利模式較為單一的房地產企業的營收可能會持續走低，這意味著經營活動中的現金流流入會減少。又因為房地產企業建設周期長、回款緩慢，這些不確定因素也抑制了企業獲取現金的能力，一方面不利于現金流流轉，另一方面也不利于企業融資活動的開展。

（三）現金流管理風險大

于房地產而言，其現金流實際管理過程中存在較大的財務管理風險，主要由以下幾方面原因引起。第一，企業整體的不重視。現金流管理說大不大，說小不小，管理層并未充分認識到現金流管理的重要性，只是簡單將其納入財務管理，沒有上升到企業經營管理上。第二，現金流管理的體系構建不科學。上文提到，盡管很多企業有相對完善的現金流管理體系，但只是表面功夫，沒有應用到實際中，或是采用網絡上通用的管理辦法，或是套用其他行業的現金流管理模式，勢必影響到自身企業真實情況的反映，不利于為企業決策提供詳細數據。第三，政府宏觀經濟政策的調控，在調控住房供應結構和降低企業變現能力以外，也控制了對樓市的資金投入，間接提高了房地產現金流風險［2］。

三、房地產企業現金流管理對策

（一）動態管理企業現金流預算

為了保證房地產企業現金流轉的通暢度，實現企業內部現金流總體平衡，房地產企業必須實現現金流預算的動態管理。第一，單獨設置現金流管理部門或組織，致力于實現現金流的良性循環，強調決策層、管理層以及執行層的通力配合。如由決策層帶頭，成立現金管理委員會，下設管理層級，包括投資管理委員會、預算管理委員會以及業務分管部門。在預算管理委員會執行層中，成立財務現金管理部門，劃分具備一定專業財務知識的人員，明確組織成員職責，根據企業實際情況，結合現代信息化技術，對現金流進行動態化管理。第二，在上述基礎上進一步完善現金流預算動態管理全過程職責。在預算監控方面，因為現金流涉及企業全體人員［3］，所以其監控也要全方位覆蓋，在管理層的引導下，展開全過程的監控?，F金流預算調整可根據實際項目情況的不同，分為一般調整和重大調整。一般調整對于房地產企業來說是經營常態，可根據項目實際情況以及資金數額大小進行相應調整。而重大調整一般情況下不會發生，除非是國家政策要求或行業經濟環境發生重大變化，但是如果必須要進行重大現金調整，除了預算管理委員會以外，還需經過董事會的同意。

（二）尋找新的經濟增長點

針對房地產企業現金流獲取渠道單一的問題，企業必須拓寬經營面，尋找新的經濟增長點，不斷提高企業營運能力。第一，積極去庫存，增加現金流流入，房地產企業可向經濟發展快、產業支撐度高、政策限制較寬泛的地區傾斜，適當降低長期庫存項目占比，優化庫存項目結構，加大推進項目銷售的力度，提升項目產品的品牌效應。第二，注重新項目的開發，縮短項目周期，加速資金回籠，打造產品綜合體，創新房屋模式，不斷吸引客戶，使資金在房地產開發中形成良性循環。首先，在資金流出方面，要做好房地產企業的投資、開發工作，過度的投資和擴張可能導致企業出現現金流循環不暢的情況。一是土地價款，可通過掛拍、收購或是合作等方式拿地，二是強化未來購置土地的資金評估工作，關注土地價格和預測購置方式，如果行業處于低迷狀態，企業的土地成本會相對減少，如果行業處于擴張或進攻發展狀態，企業可保守建設。其次，在資金流入方面，一方面是上述提到的去庫存，另一方面則是強化未銷售體量在存量項目中的占比的管理，未銷售體量在企業存量項目中的占比，實際上是衡量企業資金流入的結構性指標，因此必須強化對該部分的管理。最后是外部資金的流動性，即融資和償付能力，房地產企業對融資和杠桿有較高的依賴度，當下主要采取的融資方式是銀行貸款，但由于政策緊縮和其他因素的影響，企業的外部資金支持度極大地下降，因此房地產企業必須拓寬融資渠道，采用多種融資方式結合的模式，不斷優化企業資本結構。

（三）構建現金流風險預警體系

房地產企業必須詳細考慮現金流管理中可能出現的風險，構建能夠反映資產管理、盈利能力以及投資收益能力的現金流風險預警體系。首先，深化企業全員現金流認知，高度重視現金流管理以及相關風險管理，優化現有財務指標體系，從現金流管理角度出發，重新設置財務指標，無形中提升現金流管理的企業地位。其次，建設現金流預警組織機構，確保機構人員的獨立性與客觀性，防止人為干涉，設置受中高層領導直接管轄的獨立預警部門，配備專業財務知識和信息化知識均優的復合型人才，提高現金流預警管理的科學性。再次，設置現金流預警指標，強化管理信息系統運用，包括償債能力指標、財務彈性指標、獲利能力指標以及現金流結構指標，如果房地產企業相關數據超過或瀕臨指標，企業必須采取強制措施進行改善，保證整體利益不受損失。充分利用現有信息系統，不僅能夠從整體上對現金流進行監督管控，同時還能夠借助大數據等技術，橫向對比同行業其他企業的經營情況，吸取優秀經驗，不斷提升自身現金流管理能力。最后，完善現金流風險發生后的應對措施，如果出現不可避免的現金流風險危機，企業必須及時采取手段。如獲利能力下降時，必須及時處理壞賬、呆賬，將投資變現、辦理貼現業務等；償債能力下降時，及時與債權人溝通、協商，同時還可與稅務部門溝通協商，主動制定計劃，控制損失。

四、結語

強化現金流管理，不僅是房地產企業加強自身管理、提升運營能力的重要手段，更是現代房地產行業發展的迫切需求。近些年，國內愈發重視現金流方面的研究工作，作為國民經濟的重點產業，房地產也在積極推進相關方面的建設，由于其起步較晚，缺少理論和實踐的指導，至今還沒有形成系統化的管理模式。就我國房地產企業現下的現金流管理實操來看，未來還有很大的發展空間。