現行金融環境下房地產融資現狀及方式探討

許繆妙

（光明房地產集團股份有限公司，上海 200070）

一、引言

為了緩解部分城市房價急劇上漲、局部過熱的問題，國家落實“三穩”目標，強化“房住不炒”定位，地方政府堅持“因城施策”，有針對性地出臺多項政策，央行設置“三道紅線”控制負債規模，嚴控融資監管。房地產屬于資金密集型行業，當融資工作陷入困境，必然會面臨資金鏈斷裂風險，能否在從拿地到銷售的整個過程中獲得強有力的融資支持，是我國房地產企業最為關注的問題。

二、現行金融環境下房地產融資現狀

為了促進房地產市場健康有序發展，一直以來國家和地方各省市切實加強監管工作，有關部門多次下達文件通知，加強組織領導，要求房地產開發企業積極落實各項規定。在“三道紅線、四檔管理”融資新規下，房企融資壓力驟增。房地產市場短期供需失衡，導致局部過熱現象明顯，深圳、寧波等城市房價漲幅過大，居民房貸增長過快，為此監管層繼續加強宏觀調控，這也為政策收緊埋下伏筆。現行金融環境下房地產融資將愈加困難，主要體現為：第一，各地出臺房地產新政，嚴打違法違規行為，規范市場秩序，如上海房地產新政自2021年1月22日正式實施，嚴格落實“一城一策”要求，穩固“住房不炒”的定位，構建長效機制，強化市場監管，同時優化土地供應結構，堅持房地聯動機制，引導房企理性拿地；蘭州市專項行動的重點內容為打擊投機炒房行為，嚴厲查處各種以不正當手段哄抬價格的現象。第二，房地產監管處罰持續增加。2021年3月以來，上海地區多部門管執聯動，查處房地產業多起違法違規案件，涉及合同違法、廣告違法、騙取銀行貸款等，根據案件的影響程度給予處罰。第三，融資審查要求更加嚴格。嚴格實施貨幣政策主基調，對金融機構總貸款額度進行管控，必須綜合考慮房地產企業的信用資質、地產開發項目等，緊控開發貸款，合理發放貸款。第四，自2020年第三季度起，融資政策再度收緊，堅持“房住不炒”總基調不動搖，“三道紅線”試點推出，意味著融資監管趨嚴，通過限制有息負債規模，達到“去產能”的目的，也預示著房地產行業進入新發展階段。

三、我國房地產企業融資方式

（一）直接融資方式

1.上市融資。房地產企業通過上市，可迅速籌集巨額資金，這些資金可作為注冊資本，無固定還款期限。規模龐大、信譽良好的房地產企業采用上市融資具有明顯優勢，能夠獲得穩定的資金流，滿足房地產項目開發對資金的實際需求。一些有發展潛力的中型房地產企業可借殼上市進行融資，擴展經營規模，提升公司聲譽。但上市融資信息披露更加規范，要求上市公司公開年報等期間報告，而且上市成本昂貴，需支付財務顧問費、律師費以及各種雜費等。

2.債券融資。債券融資屬于直接融資。債券是一種債務憑證，將閑置資金聚集，用于住房建設、地產項目開發等，有利于緩解房地產融資壓力［1］。債券融資包括公司債、企業債和債務融資工具等，具有籌資成本低、可利用財務杠桿、保障公司控制權、便于調整資本結構等優點，適用于資金需求量偏大的項目，但發行程序復雜，對發行主體評級較高。

3.公募REITs。房地產融資收緊的大背景下，房企承受著日益增加的隱性負債壓力。公募REITs的發行上市，在一定程度上促進了我國房地產行業的發展。REITs即不動產投資信托基金，是一種風險、收益率、波動率介于股票與信用債之間的標準化金融產品。2021年，中國基金報報道目前公募REITs首批9只產品已經平穩上市，仍處于試點階段，截至2021年第一季度，住房租賃類REITs產品發行規模達260億元。短期來看，公募REITS對房地產企業融資的影響有限；長期來看，公募REITs可盤活存量不動資產，破解“資產荒”難題，助力基礎設施建設，更深遠的意義在于從供給和需求兩端改變對房地產市場的預期，促進房地產市場長期理性發展。

4.房地產證券化。這一融資方式是在全球房地產金融業持續發展的進程中衍生而來的，是一種創新型的融資方式，將金融工程與衍生證券技術相結合，具體形式包括信托基金、股票等等，證券化的方式因房地產業特殊屬性而更加多樣［2］。房地產證券化具有參與者眾多的特點，包含多個法律主體、多種法律關系，品種多樣化，流動性強，且受國家政策導向的直接影響。目前幾種成熟的證券化融資模式有CMBS、物業費證券化、購房尾款證券化等，其中購房尾款證券化已明顯收緊。

（二）銀行貸款

銀行貸款是絕大多數房地產企業最常用的融資方式之一，地產項目開發、項目建設等資金大多為銀行提供。近年來，在政策影響下銀行貸款逐漸收緊，門檻有所提高，限制條件更多，若是房地產企業銷售受阻或者房價波動過大，超過簽訂歸還時間，那么銀行有權采取財務強制措施，此時必然會影響企業的信用。此外，銀行貸款的缺點之一為售回款資金監管嚴格，無法動用，如華夏幸福貨幣資金236億元，受限資金228億元，可用資金僅為8億元。

（三）非標融資方式

1.信托融資。信托融資是指委托人將其財委托給受托人，再由受托人將其財產資金用于特定項目中，獲得的收益直接匯報至委托人。這種融資方式風險低，由專業的房地產公司對項目進行一一審核，加強管理與控制，將資金分散至多個項目中，減少投資風險。2020年5月，銀保監會發布相關政策文件，明確資金信托的定義與分類，在監管政策上向其他資管產品看齊，意味著信托融資已經受到嚴格限制，未來融資類信托業務也會明顯減少。

2.供應鏈融資。供應鏈融資模式下，房地產開發企業為核心，關聯上下游供應商、項目公司，其實質為房地產作為背書，為其他關聯方作擔保，采取賒銷交易方式，以應收賬款為基礎資產，形成供應鏈融資產品。在實務操作中，供應鏈融資現已成為房企融資的重要渠道之一，在很大程度上緩解了資金壓力，為中小房企提供了融資機會。

四、對房地產企業融資發展的對策建議

近幾年國家政策持續收緊，金融監管政策更嚴，對房地產的監管力度越來越大。這一背景下，房地產業面臨新的機遇與挑戰，風險與收益相伴而生，房地產融資必然會邁向多元化，這也是房地產融資的研究重點。

房地產企業應積極借鑒國內外成功案例，制定可行的融資計劃。例如，美國房地產市場為證券融資市場，源于完善的金融體系，當前證券化融資已經得到廣泛應用，其中投資信托資金較為完善，可實現投資風險的分散化；新加坡房地產融資以社會福利基金類為主，社會福利基金與住房信貸相關聯，具有社會福利基金金融化經營的特點；中國香港立法鼓勵REITS的推廣，以房地產抵押市場具有規模大、期限長等特點，為房企融資打好基礎，同時將銀行貸款流向房地產市場占比限定在25%左右，讓市場平穩運行。

要想走出現行金融環境下融資難的困境，房地產企業不能過于依賴傳統的高周轉模式，而是應當積極拓展融資渠道，借鑒發達國家或地區的融資模式，正確解讀國家政策，通過上市融資，發展信托投資基金等方式，提升自有資金占比、有效控制負債率、降低資金鏈斷裂風險。此外，關注產融結合融資方式，將產業資本與金融資本相結合，開創與系統內部企業、外部金融機構融資合作新模式。

大型國有上市房地產企業還可積極向城市配套服務商轉型，比如光明房地產集團股份有限公司轉型為具有光明食品產業基因的城市建設運營集成服務商，始終維持企業的信譽與形象，增強融資能力與運營能力，獲得投資商的認可，穩固社會評價，基于此進一步拓展融資渠道。

五、結語

現行金融環境下我國房地產融資活動受到市場波動、政策調控的直接影響，目前銀行貸款門檻高、成本高的特性與房地產企業融資需求相矛盾，顯然不能僅以這一融資方式為主。房地產企業應積極拓展融資渠道，創新融資方式，分析不同融資方式的優缺點，立足于實際擇優而選，同步實現風險低、效率高以及收益穩定。此外，隨著金融政策的不斷調整，金融市場環境更加多變，房地產企業的多元化融資不僅符合政策調控的現狀，而且有利于維護并進一步完善我國金融市場，助力房地產業健康可持續發展。