房地產開發企業創新型融資業務及涉稅問題研究

李金

（重慶金科房地產開發有限公司，重慶 400039）

一、引言

房地產行業一直是我國經濟發展的重要支柱產業，其在經濟領域發揮了重要作用，而現金流是房地產開發企業（以下簡稱“房企”）賴以生存的命脈，是否具備持續的回款和融資能力是房企能否持續經營的關鍵所在。2020年初暴發的新冠肺炎疫情使房地產行業銷售及回款進入寒冬，2020年8月中央“三條紅線”資管新規極大地提高了全行業的融資門檻，雙重壓力下房地產行業進入生死存亡的考驗期。因此，在新形勢下積極開拓創新型融資方式以拓寬房企現金流，并研究其涉稅影響尤為必要。

二、房地產開發企業創新型融資概述

創新型融資方式為近年來房地產行業廣泛使用的融資方式，不同于一般的銀行借款、股權投資和發行債券融資，創新型融資方式具有形式多樣、還款方式靈活、擔保物多樣化等特點，為借款人提供了多重選擇空間，緩解了開發前期的還款壓力。

三、房地產開發企業融資方式分析

（一）明股實債融資

明股實債又稱名股實債，指投資方名義上以股權形式進行投資，但與融資方約定以收回投資本金及約定收益利息為剛性要件的融資方式。具體而言，該種融資方式具有以下特征：

（1）被投資企業接受投資后，需要遵循協議內容定期向投資方支付約定的利息。

（2）雙方針對投資活動達成一致，約定投資期限和投資條件，此種方式在投資到約定期限時，或者約定的特殊條件滿足時，被投資方需要贖回投資或者償還投資方本金。

（3）投資企業并不具備被投資方的凈資產所有權，但需要由被投資企業股東或實際控制人為融資本息提供全額擔保。

（4）投資方僅參與投資活動，對被投資企業的日常生產經營活動無權干涉，只對資金進行監管。

因其融資額度高，目前不少房企選擇該種方式融資。大部分明股實債均“具有現實還本付息義務”滿足債的定義，因而在報表層面體現為債，并根據規定融資方支付的利息可以稅前扣除。特別的是，部分明股實債滿足股權投資條件的，此時可以被投資企業獲取的資金作為權益工具列報，可有效降低財務杠桿、優化合并報表。

（二）發行永續債

永續債是指經核準或備案，按照法律要求及相關流程標準開發并且具備贖回（續期）選擇權的債券，或者按照國家相關法定程序發行不具備明確到期日的債券。主要具有以下特征：

（1）降低企業資產負債率。符合條件的永續債可計入權益，降低企業的資產負債率水平，改善資本結構。

（2）保護原有股東權益。可續期債券作為股權的替代物，但不會轉成股權，也不具有表決權，因而不會削弱大股東對企業的控制，也不會攤薄資本。

（3）融資方式靈活。賦予了發行人可續期的選擇權，避免了到期還款壓力，增強了融資靈活性，即按投資者意愿。

（4）對發行主體要求較高。想要發行永續債，需要確保發行主體評級和債項評級在AA+及以上，同時此階段企業累計的權益性債券余額應較公司最近一期末的凈資產總數額的40%低，且累計權益性債券余額不得超過公司最近一期末凈資產的40%。

（三）發行可轉債

可轉換債券是一種債券形式的融資方式，債券持有人可按照債券發行時的約定價格將購買的債券轉換成企業的普通股股票。該種融資方式賦予了投資人選擇權，債券持有人可自行選擇獲取收益的方式。按照相關規定，債券可到期收取本息，可以在市場出售變現，也可以將債券轉換為股票，從中可知，可轉換債券具備債權和股權。通常情況下，可轉還債利率較普通公司的債券利率偏低，因此發行可轉換債券可大幅度降低企業籌集成本花費，但因多重因素限制，該種融資方式在實際中發行通過概率低，故不是房企的主流融資方式。

（四）供應鏈融資

供應鏈融資（Supply Chain Finance）是把供應鏈上的核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體的融資模式。房企的供應鏈融資以應收賬款保理（含ABS、ABN）、開具商業承兌匯票最為典型，二者存在以下共同特征。

（1）參與者相同。融資參與方均為開發商、施工單位及金融機構，所需審查的資料具有一貫性，審查方式簡單快捷，打通了上下游融資瓶頸，提高了資金運營效率。

（2）小額多次且期限較短。單次融資金額通常以合同約定的具體產值金額為限，且期限一般不超過6個月，具有流通性強的特征。

（3）開發商以自身實力背書擔保債權實現。無論是應收賬款質押，還是商業承兌匯票的兌付，均以開發商具有的還款能力為前提，因此注定了供應鏈融資僅在大型企業適用，而小型企業難以獲取金融機構的授信。

供應鏈融資的推廣使用使大型房企取得了新的增長點。以龍頭房企為例，早在2016年碧桂園集團曾首次發文大規模推行供應鏈融資，而同樣位于房企三甲的恒大集團于2018年5月6日才獲得了100億元額度發行供應鏈ABS，通過財報將二者進行簡單對比，可知碧桂園在2015—2016年銷售額不及恒大的情況下，通過融資方式的創新在2017年遠遠超過行業標桿，供應鏈融資帶來的企業發展紅利可見一斑。

四、房地產開發企業融資業務創新過程中的涉稅問題

房企的稅籌工作往往是財務工作的重中之重，因此房企在開拓創新融資業務方式時，必然會考慮融資方式的變更對主要稅種的影響，其中對明股實債和永續債不同方案的取舍對稅收影響最大。本文旨在探究上述兩種方案對納稅主體的影響。

第一，明股實債（如上圖所示）。根據實質重于形式原則，確認股權投資或債權投資應當從實質理解融資合同條款。

此外，明股實債若滿足債的確認條件，被投資方發生的利息費用仍須全方位考慮是否滿足稅前抵扣條件，比如發票是否合規、是否存在SPV公司等，不滿足法定條件不得稅前扣除。

第二，永續債。財政部稅務總局于2019年發布的《財政部稅務總局關于永續債企業所得稅政策問題的公告》規定，企業發行的永續債可以適用股息、紅利企業所得稅政策，也可以按照債券利息適用企業所得稅政策。

五、結語

國家經濟實力大幅提升，導致金融市場也發生很大變化，金融工具逐漸呈多元化發展，房地產行業雖為資金密集型行業，但因過度舉債而喪失償債能力最終申請破產的案例不在少數。同時，在2021年2月出臺的集中供地政策影響下，部分房企在前兩輪激烈的集中拍地過程中未競得土地，這將直接決定該類房企在接下來的一兩年內很可能出現無房可賣、無款可回的局面，因此選擇合適的融資方式、適當的舉債方才能為房企的健康穩定發展奠定堅實的基礎。