對南寧市國有企業參與住房租賃業務的思考

梁楹銀

【摘要】2020年，廣西南寧市成功列入第二批中央財政支持住房租賃市場發展試點城市，本文就國有企業如何深入貫徹落實政府關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房租賃制度的決策部署，積極回應“住有所居”的民生需求，為發展住房租賃市場提供良好基礎，提供了思路建議。

【關鍵詞】住房;租賃;國有企業;土地;獎補;房地產【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

為解決全國人民“住有所居”的住房需求，近年來，黨中央、國務院不斷出臺關于支持市場化租賃住房、公共租賃住房、保障性租賃住房的各項政策文件，使我國住房租賃市場不斷發展，滿足了許多低收入、新市民、新就業等各類人群的住房需求。在人口快速增長的背景下，新落戶人員、外來務工人員、新就業大學生等有住房租賃需求的群體持續擴大，根據南寧市2019年統計數據，全市149.81萬流動人口中，租賃住房的有56.58萬人，暫住在居民家中83.79萬人（有相當部分實為租賃關系），其中，流動人口暫住在居民家中人口、租賃房屋人口占比37.77%。現有的有限房源無法滿足日益增長的住房需求，2020年7月，廣西南寧市入圍了住建部發布的中央財政支持住房租賃市場發展試點城市名單，將連續3年每年獲得8億元共計24元中央財政獎補資金，用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺、培育租賃住房專業化企業等有關住房租賃市場發展方面的支出。

南寧市作為廣西首府，需要通過培育發展租房租賃市場以吸引和留住外來人才，增加人口集聚效應，同時形成“租售并舉”的市場格局，促進房地產市場平穩健康發展。為此，南寧市政府及相關政府部門陸續發布了《南寧市人民政府辦公室關于印發加快推進中央財政支持住房租賃市場發展試點工作方案的通知》（南府辦函〔2020〕188號）、《南寧市住房租賃市場發展工作領導小組辦公室關于印發<南寧市支持住房租賃市場發展試點財政專項補助資金申報指南（試行）>的通知》（南租賃辦〔2021〕11號）等政策文件，在租賃住房籌集建設、培育專業化規模化市場主體、支持完善住房租賃市場體制機制、支持完善住房租賃發展政策體系、支持租賃信息平臺建設等方面給予專項資金補助，鼓勵更多的社會資本投向住房租賃市場。在政策實施過程中，我們逐步發現了一些問題，現結合實際工作和研究情況，就南寧市培育發展住房租賃市場以及南寧市國有企業如何參與住房租賃業務提出建議。

1、存在問題

1.1新建項目土地政策落地難

一是項目選址難。城市開發成熟的老城區土地儲備緊張，難以找到適合建設租賃住房項目的地塊，而偏遠區域的周邊生活、就業配套不齊全，如盲目供地建設租賃住房，很容易造成房屋空置閑置;二是新增租賃項目土地供應方式和價格仍在探索階段，不論是帶條件招拍掛供地或是協議出讓用地，都與主流供地方式不同，易引發爭議，因此未能形成有效供地;三是前置審批涉及政策創新比較多，協調和審批工作耗時長，導致項目進度滯后。

1.2改建項目審批難

集體土地上房屋改建項目，普遍存在主體工程驗收手續不全、缺失房屋竣工驗收材料、現場測繪報告等材料，綜合驗收和消防驗收難以進行，無法確權登記，不具備申請財政獎補資金的條件。而其他存量房屋實施改建項目，業主考慮到結構安全鑒定投入開支、消防設計和驗收難以達到新規標準等因素，往往對申報項目獎補存在顧慮。這些都導致了財政獎補資金未能真正惠及到項目，對住房租賃市場的推動作用有限。

1.3租金收入難以覆蓋項目融資本息

目前，不論是新建、改建、購買等方式經營租賃住房，都難以實現長期可持續的投資回報，租金收入難以覆蓋項目的融資本息，并且在經營過程中5-10年內即面臨著軟硬裝陳舊破損的問題，還需不斷投入維修或更新資金，投資主體的資金回收過慢。由于租賃住房前期投資大，運營回收慢，因此租賃市場發展較為緩慢。經測算，由于南寧市的市場租金水平偏低，公司在市場化租金標準的情況下投資建設并持續運營，需要40年以上才能實現項目收支平衡，投資主體在房屋自持期間承擔著較大的資金壓力，這從根本上制約了新增租賃住房的供給。

1.4集中式租賃住房項目位置偏遠或承租條件限制

作為保障性租賃住房的重要組成部分，南寧市公租房小區的劃撥土地位置往往較為偏遠，如果租戶不是在附近工作，那么會有交通不便的問題，花在路上的通勤時間較久，租戶的幸福感會打折扣。目前，南寧市的公租房輪候人數已超過3萬人，很多人仍然沒有安穩的居所，但另一方面，南寧市高坡嶺路、五象新區的高層次人才公寓由于有一定的學歷或工作經歷條件限制，且項目未能充分滿足高層次人才對于居住品質、租賃區域、項目配套等的需求，仍面臨著較高的空置率。

1.5財政補助資金審核撥付進度慢

南寧市新建、改建項目申報評審的權責下放縣區，并實行補助資金監管系統線上審核。由于各縣區均初次開展租賃項目資金審核，普遍缺乏經驗，不僅自身學習操作需要時間，也未能很好的做好申報事項的指導工作，各申報單位提交的材料往往存在各種缺漏或是瑕疵，往返補充材料造成審核的時間較長。

1.6現有國資出租管理辦法不利于國有企業在住房租賃業務上的市場化經營

根據南寧市國資系統現行的出租管理制度，國有企業資產出租應當委托依法設立的、進入公共資源交易中心的國有產權交易機構或者資產租賃機構，參照企業國有產權交易的規則和程序進行公開招租，即競價招租。但租賃住房如需按上述規定入場競價招租，將存在以下問題：

一是不符合市場交易習慣。租賃住房在市場上供應量很大，并不屬于賣方市場，掛牌競價與絕大部分租賃住房客戶群體迫切需要入住、極少線上競價交易的市場情況不符，潛在客戶很容易因為產權交易機構的受眾面窄、流程繁瑣、時間過長等問題，轉向承租其他交易簡便的市場化租賃住房，因此，如繼續進入公共資源交易中心競價交易，反而會造成潛在客戶的流失，形成房源空檔期，不利于盤活國有資產。

二是不符合上級政府關于調控住房租金的要求。南寧市作為住房租賃試點城市，工作目標之一即是“加強整頓規范住房租賃市場秩序，租金價格漲幅不高于本市人均可支配收入增幅”，“住房租金漲幅不高于南寧市當年城鎮居民人均可支配收入增幅，簽約租金不得比同時期同地段租金參考價高50%”，即政府的政策導向是要穩定住房租金價格，因此，如按照價高者得的原則執行掛牌競價招租，則與上級政府穩租金漲幅的精神不符。

2、培育發展租賃住房方面的建議

2.1合理布局新建保障性租賃住房，促進有效供給

建議合理設定保障性租賃住房配建規模和布局，做好項目選址。一來可以形成多區域分布的租賃房源格局，讓更多人可以就近選擇;二來可以讓租戶享受到如商品房小區一般較高品質的配套設施和物業服務，提升租戶的幸福感，讓更多人愿意選擇租房這種生活方式。同時在符合規劃要求下，結合南寧實際，從政策方面進一步鼓勵將商業用房、閑置和低效利用的國有廠房等改建為租賃住房，尤其是配置更多的小戶型，減少市場供需錯配的現象。

2.2修改完善國有資產出租管理辦法

在新形勢新發展新理念的背景下，很有必要結合實際修改完善相關的國有資產出租管理辦法，做到符合市場經濟運行規律，使國有企業在住房租賃市場上能夠高效運作，不斷提升經營水平，切實為國有資產的保值增值提高能力。因此，建議充分釋放國有企業的市場競爭活力，對租賃型的住房不再通過掛牌競價的方式進行交易，而是選用公開、公平的信息平臺發布招租信息即可，如南寧市住建部門建設的住房租賃服務監管平臺網站，按照平臺的規則和程序開展招租工作，可在成交后再向國資監管部門進行備案。

2.3抓住住房租賃試點契機，創新支持政策

在財政支持政策上，除了給予投資企業建設補貼、運營補貼之外，還應著力培育租賃業務的國有專業化企業，幫助企業更快實現資金回籠，促使國有企業有意愿、有能力往規模化、專業化的租賃住房投資運營主體方向發展，以發揮國有企業在租賃市場業務上的引領、帶動和調節作用。目前，由于南寧市租金水平較低，項目收益有限，無法僅依靠長期持有租賃住房而實現資金平衡，企業從融資貸款的還款壓力等角度考慮，對開展住房租賃項目心存疑慮，銀行風控也對項目自求平衡存在不同看法。國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發[2016]39號）在有關完善供地方式方面，提出“新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限”，因此，建議南寧市充分利用試點城市契機，創新政策，明確企業新建租賃住房項目并自持運營到一定年限后（如8-12年），可以上市出售一部分房源用于資金回籠，以激勵國有企業積極參與住房租賃項目。

2.4加快財政獎補資金撥付的工作安排

一是提前謀劃、提前布置。在南寧市獎補資金管理辦法報批過程中，我市已提前啟動資金預分配和項目預審程序。一是根據已入庫項目情況和擬定的補助標準制定了資金預分配方案并完成資金下達，同時組織開展市直有關部門、各縣區住建部門項目預評審培訓及指導，明確評審流程、申報程序、協議范本等，為資金盡早撥付做好前期準備。

二是加快項目庫建設和項目籌集，及時開展后續批次的試點項目申報評審工作，提前謀劃下一年度項目籌集，確保項目庫內儲備充足，力求避免“資金等項目”的情況。

三是探索資金監管和資金預撥付制度，一是強化對項目的資金支持，根據項目類別，由各級住建部門、項目業主、金融機構三方簽訂資金監管協議并開設資金監管賬戶，按補助資金全額預撥至監管賬戶，由各級住建部門根據項目進度審批業主提款需求，金融機構接住建部門指令后才可放款，這樣既加速了資金撥付、保證資金安全，也有利于投資主體向金融機構申請信貸支持;二是根據上級指導文件精神，積極探索對集中新建項目的資金預撥制度，按照市屬國有企業承擔項目任務數預撥部分資金用于項目前期推進，待年末按任務完成情況多還少補或繼續用于下一年度項目建設。

總而言之，培育發展長租住房市場，應形成多渠道供給、多區域分布的格局，進一步擴大租賃對象，進一步豐富差異化品質的房源，滿足不同人群的租賃需求，國有企業也能在政府扶持、市場認可的狀態下獲得合理的投資收益。