關于穩房價、穩預期的幾點建議

【摘要】在國家倡導實現共同富裕的背景下，住房成本成為制約共同富裕的關鍵因素，因此，從多角度采取措施讓房價回歸本源，才能讓居民買房壓力降低，釋放消費潛力，從而促進經濟可持續發展。本文從商品房的特點及商品房嚴重偏離成本價的基本情況為出發點，從多角度提出穩房價、穩預期的應對措施。

【關鍵詞】房地產;穩房價;穩預期【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

由于房子的固有屬性，建設周期長，資金密集型行業的典型代表，這就決定了房子作為特殊商品之一，可以進行先付款未來交房的期房交易。這就給普通消費者帶來很大的不確定性。一方面房子可能面臨資金鏈斷裂出現爛尾樓的情況;另一方面開發商作為商品提供者，占有絕對話語權，消費者處于弱勢地位，買賣雙方的地位嚴重失衡。由于房子的特殊性，導致消費者的商品議價能力較低，即使國家層面采取各種調控政策，房價上漲的趨勢仍在持續。為此，穩房價、穩預期成為房價調控的重點之重。

1、商品房價嚴重偏離成本價的情況

房價事關民生，也是投資客牟利的重要途徑。炒房客進入市場容易哄抬房價，讓房價走勢添加更多的人為因素，房價與其成本價嚴重偏離，因此，由于資本的逐利性與人為因素干預市場，由市場決定房價只會造成房產泡沫現象。因此，為了讓房價回歸本源，不僅需要宏觀調控政策加以干預，而且需要多主體多角度采取措施來共同實現穩房價、穩預期的目標。

2、穩房價的應對措施

房價無序漲價的現象需要從多主體多角度予以遏制，具體可從期房預售、城市房屋登記信息系統、監管力度、房企融資條件及房產糾紛處理簡易度等進行應對。

2.1期房預售的條件應更加嚴格

根據現行的《中國人民共和國城市房地產管理辦法》第四十五條的規定，商品房預售，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。根據規定可以了解到，期房預售的條件過于簡單，這就為爛尾房的產生提供了基礎。投資開發建設的資金僅達到四分之一以上就可以進行預售，這不是用消費者的資金進行期房建設，對于資金鏈緊缺的開發商而言，一旦預售沒達到理想預期，無法向銀行申請開發貸款，開發商極易出現資金鏈斷裂，這對于前期已購房的消費者極其不利，樓盤爛尾的風險極大，買賣雙方都面臨巨大損失。提高預售門檻，既是對廣大購房者負責，更是對開發商負責。因此，建議增加投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之五十以上，并已確定施工進度和竣工交付日期同時樓盤封頂以后才能辦理預售。

2.2統一全國的城市房屋登記信息系統

二套房的認定與城市房屋登記信息系統是否統一有著至關重要的決定因素。一個地級市所轄的各縣市房屋登記信息系統無法統一，每個城市都有各自的房屋登記信息系統，又不能全國各個城市查一遍名下是否有房，這就給炒房客以可乘之機。炒房客一般都是有足夠資本，全款買房的情況數不勝數。但看征信記錄是否有房貸及戶籍所在地與所購商品房所在地是否有房就無法明確其名下所有房產。因此，建立一個類似身份證的全國聯網核查系統來統一全國的城市房屋登記信息系統，可以有效區分其名下有幾套房，避免炒房客利用政策漏洞進行投機炒房。

2.3加大監管力度，杜絕房地產違規經營亂象

房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業必須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。商品房預售資金是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、后續付款及按揭付款）。專款專用，可以杜絕開發商隨意使用預售資金，防止開發商因資金鏈斷裂出現爛尾樓的現象。這個時候，預售資金監管專戶是否真正發揮其應有的作用成為亟需關注的關鍵問題。房地產行政主管部門加強對所轄區域的所有商品房預售資金監管專戶進行專項監督檢查，一旦發現違規情形，從嚴處罰或禁止入市交易，可以起到威懾作用。現實生活中，商品房預售資金是不是全部進入預售資金監管專戶還是部分轉入，這些情況都會影響預售資金監管專戶是否可以發揮其真正的作用，是否將政策執行到位。商品房買賣過程中，大多數購房者根本不清楚商品房預售資金監管賬戶的存在及意義，售樓部讓預付資金轉賬到指定賬戶，該指定賬戶并不一定是預售資金監管賬戶，僅僅依靠行業自律來保證商品房預售資金專款專用，不被挪作它用，反而是空有對策而無法保證相關政策得到貫徹落實。

2.4加大房企融資條件

開發商融資的便利度越高的話，對于開發商來說，開發商極易過度擴張建房。這就容易出現盲目擴張導致企業高負債經營，若是樓盤預售不理想，極易加大企業財務風險與經營風險。根據企業負債程度、銷售回款等多方面因素綜合評估企業的授信程度，可以從融資端方面約束企業盲目擴張，實現穩健經營。穩健經營的優勢在于可以避免出現爛尾樓盤，另一方面可以促使開發商集中于銷售回款的方式來保證其主營業務收入得到持久穩定的現金流。集中銷售回款可以從價格折扣等多方面來挽回客流，從而達到穩房價的目標。

2.5提高房產糾紛處理便利度

房產市場上，總是處于一種不平等的買賣雙方。簽訂商品房認購協議之后，預付的定金則不可以退回。這顯然有失公允。作為高價值的期房，不僅沒有看到成品，還需要支付大額定金才能取得鎖定房號的權利。淘寶買賣商品還存在7天無理由退換貨，然而期房就不存在無理由退房，定金不退的規定，明顯的霸王條款。這種不平等現象容易滋生房產糾紛。法院起訴是一件耗時耗力的途徑之一。對于這種普遍因買賣雙方地位不平等而造成的房產糾紛，建議房地產行政主管部門可以明文規定相關房產交易規則或專門成立調解糾紛委員會來簡化房產糾紛處理機制，為買方提供公平交易的市場環境。

3、穩預期的應對措施

房價市場預期總體呈平穩的趨勢，這時候投資客炒房就失去了炒房的動機。供求關系影響商品的市場價格，供過于求，價格下跌;供小于求，價格上漲。可以從加大供給、大力推行共有產權住房及培育“房東直租”租賃市場等多方面來穩定房價走勢。

3.1多主體多角度供應商品房

加大保障性住房的供應力度，全力保障剛需住房的優先購買權。健全租售同權，淡化學區房的概念，從而針對暫時無力購房者提供同等的權利，從而穩定房價走勢預期。

3.2大力推行共有產權住房

共有產權住房是政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數額及將來推出過程中所承擔的權利義務，退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數額部分的變現，從而實現保障住房的封閉運行。為了保障低收入者居者有其屋，大力推行共有產權住房，讓購房者可以有多種形式來購買其房屋，可以有效規避商品房定價過高，降低購房需求量，從而達到穩房價的預期。

3.3培育“房東直租”租賃市場

長租公寓爆雷事件說明房東直租的租賃市場既能保證租房者的利益又能保證出租者的權益。由政府主導培育“房東直租”租賃市場，去除中介在租房市場中的干擾，能夠有效保證租房市場有序發展。租房市場有序發展可以推動商品房市場需求量出現平穩增長的情況，從而有利于平衡商品房的供求關系，達到穩房價穩預期的目標。

結語：

房地產屬于資金密集型企業，廣大購房者也是廣大消費者。只有讓房價處于其成本價浮動范圍內的合理范圍，才可以讓居民買的起房。穩房價一方面可以讓炒房客退出房地產行業，另一方面可以釋放購房者的消費能力，促進房價回歸本源，讓更多的富余資金投向實體行業，實現經濟穩步可持續發展。

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作者簡介：

熊芳芳（1989.12-），女，漢，研究生，研究方向：財務理論與方法，單位：中國人民銀行黃石市中心支行。