不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合分析

謝艷潔

【摘要】不動產登記管理工作的開展引起我國政府及相關部門的重視，我國政府及相關部門出臺了相關政策，以約束不動產登記管理工作，并有相應的管理制度全面落實到各項工作環節中，既為不動產登記管理工作發展創造新的機遇，又能促進不動產登記管理工作統一化、標準化、規范化發展，維護市場發展秩序，發揮不動產登記管理的工作價值。借助測繪技術確保各項信息數據的準確性，為維護民眾根本利益提供重要保障。

【關鍵詞】不動產登記；房產；地籍測繪；數據整合

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.008

隨著我國對不動產登記工作重視程度的提高，不動產登記中房產與地籍數據的結合是未來技術發展的必然趨勢。然而由于我國幅員遼闊，各地區社會經濟技術發展的差異較大，目前還有許多地區仍然采用傳統的登記方法，效果較差。因此，未來在全國范圍實現不動產登記中房產與地籍數據的結合還有許多工作需要去解決。

1、不動產登記管理的工作內容

開展不動產登記管理工作，是以權利人或利害關系人的申請為前提，根據我國相關法律法規所提出的內容，對權利人或利害關系人不動產權變動情況進行全面性記錄的一種行為。在開展不動產登記管理工作的過程中，也會受部分因素影響而產生問題，考慮到不動產登記管理工作的影響與重要性，還需相關部門加強管理，依據不動產登記管理的工作實際情況，明確工作內容與要求。

首先，能掌握不動產登記成果所具有的統一性，針對我國政府部門所出臺的相關政策，使不動產登記管理工作有法律依據、明確標準，要求統一編制、檔案，在整理過程中確保不動產登記結果的準確性。

其次，要求不動產登記管理工作透明、公開，不動產信息數據收集要準確、快速，避免存在違法行為。這對腐敗情況有較強的警示意義，可提升政府部門的公信力。

最后，基于現代化社會發展背景，通過應用信息化技術，為不動產登記管理工作提供便捷條件，打造“一站式”登記服務平臺，從不動產產權受理、辦證、入檔、發證等入手，為人們進行一體化的辦理，避免受人為因素影響而產生誤差，確保不動產登記管理的工作質量與效率。

2、不動產測繪概述

不動產測繪是對不動產形狀、位置、面積、層次、方位等方面的定位，需以具體的信息數據為依據，相關人員借助測繪技術準確地掌握不動產空間、屬性、特點等，并以圖表、數字等方式呈現各項信息數據。我國政府部門為不動產測繪工作的穩定實施出臺了相關政策，采取相關的法律法規為依據標準，使其具體較強的法律效力，受《中華人民共和國物權法》保護。

不動產測繪的模式包括市場化的混合模式、市場化模式、不動產測繪模式。依據現代化社會發展背景，市場化發展模式具有較強的復雜性，因測繪職能不斷細化，該模式對測繪技術水平、人員專業能力等提出較高要求，并把不動產測繪信息數據設定為不動產登記管理的重要依據，從而對不動產登記管理公信力、公示力帶來積極影響，確保不動產登記管理的工作質量與效率。

3、地籍測繪的主要特點和用途

3.1 地籍測繪的主要特點

3.1.1地籍測繪是政府行為

地籍測繪在國外被稱為“官方測繪”，在國內一直都是由政府組織進行的，其目的是確保稅收和保護個別土地的財產權。目前，國內的地籍測繪的目的是保護土地并使其合理使用。

3.1.2將有助于進行土地管理

測繪是歷史和現代地籍技術的基石，通過地籍測繪，不僅可以保護地籍和稅收，還可以被法律事實承認并為人們提供參考。

3.1.3地籍測繪的真實性很高

地籍數據本身是如此真實，以致地籍測繪比通常的基本測繪更為頻繁。地籍測繪工作總是動態的，可以維護一些地籍數據的真實性。

3.2 地籍測繪的主要目的

一個城市的地籍測繪任務需要地塊分界點和地籍圖的相關坐標，這使得可以識別特定位置并執行定位任務。此外，地籍圖的關鍵要素是土地管理的所有權管理，這也可以提醒人們土地管理功能的狀態。地籍圖的主要功能是選擇土地的經濟屬性和附件的位置，此外，在實際工作中可以清楚地表達位置和地形特征。它還包括與房產管理和待售土地有關的內容，因此，理清城市普查工作和測繪工作也可以有效解決相關的民事糾紛。總體而言，有效執行地籍測繪工作是指獲得國家土地的各種權利以及土地管理和其他相關工作，技術支持也更為重要。

4、不動產登記中房產與地籍測繪數據整合技術

4.1 清理無效數據并進行規范化梳理

在整合不動產數據時，應檢查原有的土地、不動產和財產狀況，并重新注冊已經注銷的登記冊，在表上注明其所有權，然后將相關的信息資料傳送給特定管理人員，根據土地登記、房地產檔案管理和房屋登記的流程對所有檔案進行管理。房地產的注冊信息和土地信息的進一步整合可以獲得房地產信息的原始有效狀態，按照不動產登記的數據庫進行標準的管理，就能夠對不動產登記信息進行全面統計和描述。

4.2 核實土地房屋登記信息并重構邏輯關系

在進行房屋分析的時候，必須將房屋登記和土地登記等信息結合起來并注冊，根據原始產權證明信息和宗地信息完成宗地代碼的填寫，同時還應該積極完善房屋登記信息，有效進行房地產登記工作。此外，要合理使用地籍圖數據庫來調查宗地的各種數據。根據現有的宗地圖形進行補錄工作，對宗地進行統一的改進和編碼，并合理地調整跨區域的宗地，以避免工作時出現需要頻繁修改地籍的現象。目前的房地產登記管理措施，與傳統的登記方式存在一定的矛盾，這就必須對原始數據進行核實。在記錄與不動產登記相關的數據時，應先研究之前的等級數據，并且做好原始營業編號的繼承工作，有效的繼承可以確保現有數據與原始數據的一致性。同時，有必要通過建立特定的映射關系來做好原始數據的存儲，完成房地產與地籍的測量和制圖的工作。

4.3 編制房產單位編號并進行檢查

圖形和土地登記是第一個標志，根據統一的編碼規則來開發新的統一代碼，以確保土地可以完成代碼轉換。轉換時，必須將先前的編碼值更改為現有的編碼值，并確保數據轉換工作的準確性，確保原始土地注冊可以與圖形工作的一致性進行聯系。使用數據庫地圖在地圖上找到合適的位置，并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作，確保房屋的轉換數據被正確記錄在合適的表中。完成統一的宗地編碼，按照房地產登記管理的要求分析原有的房產土地和房屋登記信息，并繼承原登記證信息等。在統一代碼登記備案系統下，根據登記信息和房地產份額來統一房地產單位和編號，并建立房地產登記表以實現抵押登記、預測和扣押等財產登記活動等各種分類信息的分類，然后對轉化后的數據進行全面審核以確保數據的準確性。在數據的核查過程中，可以從空間數據和非空間數據兩個方面開始。對于空間數據審核，主要是用檢查規則通過計算機圖形管理系統進行檢查活動，包括房屋的平面圖、地籍區域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數據審核可以通過計算機審核和手動審核兩種方法完成。

4.4 不動產信息完善

不動產登記管理工作包含的內容較多，在各項工作環節中均會產生相關信息數據，那么在不動產信息調查環節可依據測繪技術應用環節所產生的信息數據，完善不動產的具體情況、所屬單位、權屬信息等內容。此外，讓消費者注重不動產信息的細節內容，還需考慮到測繪技術應用的標準性，詳細記錄測繪環節所產生的信息數據。

例如不動產圖測繪，其核心內容是不動產平面，結合不動產調查中所采集到的各信息數據計算出不動產圖的具體面積。此環節對所測繪到的信息數據的準確性、精確性等提出較高要求，不動產面積計算結果的誤差及限差要控制在標準范圍內，從而確保不動產登記信息數據的準確性。

4.5 房屋結構調查

房屋結構調查的核心工作內容包括產權類型、產權人、層次、層數、使用年限、用途、結構等。在各項工作環節均會應用到測繪技術，并對測繪信息數據的準確性、精確性有較高要求，由專業的工作人員規范操作測繪技術，詳細記錄各項工作環節中所產生的信息數據，并順利地完成房屋產權界限示意圖編制工作，為房屋結構的使用提供有力的信息依據。

此外，在各項工作開展階段，對比分析各項信息數據成為不動產登記管理工作中的要素之一，需分析不動產內部、外部附屬要素及全部內容。

4.6 數據庫的建設與完善

地籍測繪數據以及房產測繪數據相對較大，需要建立一個完整的數據庫，以解決數據集成過程中不同員工的不同數據需求，例如數據召回、數據更改和數據更新。在構建數據庫時，需要注意以下幾點：

（1）為了提高數據分析的效率，我們積極引用先進的人工智能技術，該技術可幫助數據集成商對各種類型的輸入數據進行匯總分析。

（2）數據庫系統的容量必須足夠大，以滿足城市中用于房產信息的大存儲空間的需求。

4.7 加強全球衛星定位系統的應用

全球衛星定位技術具有許多優勢，可以快速準確地獲取有關地籍測繪的各種數據和信息。然后可以計算結果并測試結果。使用全球衛星定位系統的子基站和移動站來構建衛星定位服務系統，以通過高度準確和先進的測量產品和軟件來進行地籍測繪，傳統的精密測量產品具有某些缺點，例如無法在無線電或衛星定位系統無法控制的位置獲取數據，因此，當前最佳的測繪模型是高級的全球定位系統測量產品，不受任何環境的影響。

結論：

基于現代化社會發展條件，測繪技術在不動產登記管理工作中被廣泛地應用，文章主要考慮到不動產登記管理的工作內容具有統一性、透明性、公開性，通過應用信息化技術，能提升不動產登記管理的工作質量與效率。同時，文章還分析了不動產測繪模式包括市場化模式、市場化混合模式、不動產測繪模式，能在應用測繪技術的過程中突出其在不動產登記管理中的應用價值與重要性，為不動產登記管理工作提供重要的信息依據，為權利人或利害關系人提供有力的法律保障，并在平面測繪、不動產信息完善、房屋結構調查中被合理化應用，構建智能化管理平臺，注重各項工作環節的信息數據的準確性，從而為不動產登記管理工作的開展與實施提供有利條件。

參考文獻：

[1]邊建偉.淺析綜合測繪技術在不動產登記中的應用及發展趨勢[J].華北國土資源，2017（6）：125+128.

[2]朱旦.不動產登記中房產測繪技術的應用和發展[J].城市地理，2017（14）：169.

[3]劉申，劉珩，肖展鵬.測繪在不動產登記中的應用[J].城市地理，2019（18）：121.