城鎮老舊小區改造新技術探索之路

劉輝 李湘琳

【摘要】課題以“以人為本”為設計理念，通過現狀綜述對政策背景、理論研究和國內外相關實踐展開研究，對人的需求進行分析，在實地調研和案例研究的基礎上，根據改造基本流程，形成分等級、分類別，具有地區適宜性的改造技術體系，建立改造技術清單庫，并給出技術組合方式和應用場景建議。同時結合現行建設管理機制提出推進改造的工作方式，最后通過示范項目的反饋推動研究成果在實踐中的應用，進一步完善研究成果。

【關鍵詞】適宜推廣應用；新技術；資源節約；適老化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.015

1、研究背景

隨著我國經濟的飛速增長，城市宜居程度變成了城市建設的主要指標。老舊小區更新改造作為民生重點工程，依賴于城市現代化和環保可持續發展逐步前進。2016年2月，中共中央、國務院印發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（中發〔2016〕6號）；2018年，國務院《政府工作報告》指出“要有序推進城中村、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯”“讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”；2020年7月國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。

為響應國務院文件，落實江蘇美麗宜居城市暨城鎮老舊小區改造工作要求，由江蘇省住房和城鄉建設廳科技發展中心牽頭，組織開展了“城鎮老舊小區改造適宜推廣應用新技術研究”（以下簡稱“新技術研究”），通過研究形成適宜技術體系和技術推進機制等一系列成果，全面支撐江蘇省城鎮老舊小區改造工作。

本課題的研究對象重點是2000年底前建成的城鎮老舊小區；對2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿強、參與積極性高的城鎮老舊小區，各地根據實際情況實施改善提升。

2、現狀研究

江蘇省的城鎮老舊小區改造一直走在全國的前列，2018年推進了120個省級宜居示范居住區建設；2019年推進了320個老舊小區綜合整治和130個省級宜居示范居住區建設，完成老舊多層住宅加裝并投入使用電梯1047部。截止2020年底，全省改造老舊小區9757個，惠及居民336萬戶。但目前老舊小區改造存在問題也比較多，一方面，待改造的老舊小區數量多，改造需求多樣化，改造措施技術含量不高，類型較傳統；另一方面，改造技術應用選擇與成本關聯性較強，涉及多方利益，相關推進和管理機制不完善。

課題組針對老舊小區的現狀問題，赴上海、杭州、成都和北京等地實地調研，從建筑單體、基礎設施、住區內環境、住區外環境、運維管理和長效機制六個部分進行案例研究分析，通過進一步的問卷調查等樣本分析，梳理得出百姓集中的訴求主要是在安全、健康、便利、環境和管理等方面。老舊小區改造需要從單一的自上而下轉向更為廣泛和整體性的綜合改造，不僅要改造住宅本身，也要對環境和配套進行提升。

3、城鎮老舊小區改造適宜推廣應用新技術體系研究

3.1 適宜推廣應用新技術體系

參照《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）、《住宅設計標準》（DB32/3920-2020）、《江蘇省建設領域“十四五”重點推廣應用新技術》等一系列標準技術文件進行適宜推廣應用新技術的分類研判，主要從安全耐久、健康舒適、生活便利、環境宜居、資源節約、運維管理六大方面進行系統梳理、歸納、總結，初步建立了新技術研究體系。具體內容如下：

（1）安全耐久

安全是最基本的需求，耐久性與房屋質量、使用壽命直接關聯，是建筑安全性的重要保證。老舊小區建設時間早，安全、耐久性能大部分都已無法滿足現行標準。為保障老舊小區建筑安全，延長建筑壽命年限，提升安全可靠度，對老舊建筑進行安全耐久性提升極其重要。在新技術研究體系中重點關注結構安全、耐久性改善、公共設施與管線管網、防護設施四個方面，包括住宅安全性評估、抗震加固、屋面耐久性改善、外墻耐久性改善、室內耐久性改善、供排水管網系統改造、管線綜合管理、消防系統和構件安全完善等。

（2）健康舒適

健康舒適主要是對聲、光、熱、溫濕度以及空氣質量等室內外居住環境改善的需求，有條件地實現室內恒溫恒濕、新風換氣等。室內外環境的健康舒適度直接關系到人的居住感受，因此，對于室內外健康舒適的提升改造也尤為重要。在新技術研究體系中重點關注室內氣聲光熱環境改善、室內裝配化改造、生活水質改善三個方面，包括室內空氣品質改善、室內聲環境改善、室內光環境改善、室內熱環境改善、室內整體裝修和局部裝修改造、增設供水水質在線監測系統等。

（3）生活便利

生活便利主要是居民對附屬設施和配套服務設施的需求，如電梯、停車設施、便民設施、休憩健身設施、環保設施等。針對老舊小區日益增長的停車需求和老年人比重高，對社區公共服務和無障礙設施的建設需求尤為突出的問題，新技術研究體系中重點關注交通系統、配套服務、無障礙設施三個方面，包括補建停車位、優化停車場設施、增設門房、加裝非機動車智能充電設施、配建老年人服務設施、幼托服務設施、配置健身設施、增設電梯、完善無障礙設施等。

（4）環境宜居

環境宜居需要完善垃圾分類與收運處理的全鏈條建設，提供立足本土文化的功能多樣、尺度宜人的居住環境和建筑風貌等。因此，在新技術研究體系中重點關注公共衛生、宜居環境、外觀風貌三個方面，包括優化公共垃圾處理技術、完善垃圾分類、增設公共衛生場所、綠化改善、優化室外活動場地、場地噪聲防治、立面出新、外觀整治等。

（5）資源節約

節約資源是基本國策，建筑節能對化解能源緊缺、改善大氣環境和居住環境、降低能耗具有重要意義，也是老舊小區改造的必選內容，現有綠色化改造對外圍護結構、供排水系統設施設備、節水灌溉系統和海綿設施提出了更高的要求。因此，在新技術研究體系中重點關注節能、可再生能源利用、節水、節材與綠色建材四個方面，包括外圍護結構節能改造、公共區域電氣系統改造、太陽能利用、空氣能利用、用水系統改造、節水灌溉技術應用、采用節材措施、使用綠色建材、海綿設施改造等。

（6）運營管理

運營管理主要是住區安全正常運行的規范化管理系統與體系，良好的運營管理能夠實現小區發展的可持續提升，有助于增強居民的幸福感和住區認同感、歸屬感。因此，在新技術研究體系中重點關注監控系統、物業管理及智慧運維三個方面，包括室內外環境監控、用水遠傳計量監控、規范化物業管理、公共設施管理、搭建建筑智能化平臺和推廣智能化技術等。

3.2 適宜推廣應用新技術低碳分析

通過江蘇省老舊小區能源消耗的總體情況、居住建筑能耗分布情況、和綠色建材生產過程碳排放在建筑業碳排放的占比的一系列數據，進行了碳達峰目標下老舊小區改造的低碳技術路徑和節碳量評估的一系列分析研究。其中單項技術節碳量評估如表1。

4、推進機制應用和示范項目反饋

通過對現行建設管理機制進行分析，對出資方式重新梳理和研究，鼓勵建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制；通過組織工作、體檢評估、內容確定、方案設計、實施改造等一系列實施工作，進一步規范和優化改造流程；建立共建共治的社區治理體系長效機制，成立業主組織，引入專業物業管理公司、鼓勵居民和設計師共同參與，保證小區的長期維護和可持續發展。

為積累可逐步推廣的可復制經驗，課題分別選取了以南京市鼓樓區寶塔橋街道方家營路70-78號、蘇州市吳江區鱸鄉二村、三村和鹽城市鹽南高新區光明花苑小區等為代表的五個老舊小區改造項目作為示范項目，通過具體清單勾選和項目績效來驗證技術清單和推進機制這一研究體系的可操作性，以點代面示范引領，推動全省城鎮老舊小區改造整體水平全面提升。

5、創新點

作為國民經濟的支柱產業和碳排放的重要領域，建筑業包括老舊小區改造的綠色低碳轉型是實現碳中和愿景的必由之路。本課題研究對標碳達峰、碳中和目標要求，將綠色發展理念融入老舊小區改造工作，根據前期調研和分析，依據低碳化內容，明確了碳達峰、碳中和目標下老舊小區改造的低碳技術路徑，成果對老舊小區的綠色化改造實踐具有指導和創新意義。

基于我們高速城鎮化背景下社會老齡化的獨特性，課題通過對社區調研的資料和數據分析，提出重視不同人口的社會空間分異和微觀老年人養老需求差異，以人居環境科學理論為指導將全齡社區、適老住區和兒童友好型社區等概念整合，通過電梯、室內無障礙設施、場地無障礙設施、兒童友好活動場地和養老服務設施的改造技術研究，為不同年齡階段的居民提供對應的改造技術指南。

除了低碳技術研究和全齡社區研究，課題研究還著力于完善社區行政管理、養老、文化、教育、體育等基本公共服務功能，在社區配置幼兒園、衛生服務站、養老服務場所、小型健身場所、24小時便利店、快遞貨物集散站等設施建立方便可達的服務；挖掘小區歷史文化，還原群體記憶，尋求文化最大公約數，打造有特色的人文小區，形成良好的文化氛圍；充分運用“共同締造”理念，激發居民群眾熱情，調動小區相關聯單位和設計師的積極性，共同參與老舊小區改造。

6、總結與展望

總的來說，城鎮老舊小區改造適宜推廣應用新技術在老舊小區改造領域相對來說還是個新事物，還需要進行一段時間的探索和實踐。在我國接下來一輪以及未來老舊小區改造行動中，我們可以以本課題研究內容為指引，持續推進新技術的不斷研究和應用，滿足老舊小區居住人群的各方面需求，為改善人居環境和提高生活品質做出一份貢獻。也期待本課題能為江蘇省乃至全國的城鎮老舊小區改造工作提供一定的參考依據。

參考文獻：

[1]《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）

[2]《住宅設計標準》（DB32/3920-2020）

[3]《江蘇省建設領域“十四五”重點推廣應用新技術》

作者簡介：

劉輝（1977.11-），女，東南大學建筑學碩士，研究方向：綠色城市設計；

李湘琳（1983.10-），女，東南大學建筑學碩士，研究方向：綠色建筑。