淺談房地產開發企業融資的困境與出路

游前勇

（宜賓魯能開發（集團）有限公司，四川 宜賓 644000）

房地產市場化改革以來，長期的高速發展使得房價迅猛上升，目前高房價帶來的社會問題日益凸顯，在“房住不炒”的樓市調控總基調下，國家對房地產調控政策日益加強，提高了房地產開發企業融資的門檻，限制了其融資渠道，這些措施將會對企業的融資產生較大影響。

一、房地產開發企業融資概述

房地產開發企業融資是指其利用各種可能的融資方法、工具，為房地產投資開發、經營和購買等活動籌集、融通資金的過程，主要包括內部融資、房地產信貸及資本市場融資。根據國家統計局發布的《2020年1-11月份全國房地產開發投資和銷售情況》，今年1-11月份，房地產開發企業到位資金17.11萬億元，資金仍是推動房地產穩健發展的關鍵因素，缺乏穩定的融資渠道，極易導致房地產開發企業因資金鏈斷裂而破產。

二、我國房地產開發企業主要融資方式及特點

（一）內部融資

企業內部融資是指企業籌集內部資金的融資方式。房地產開發企業的內部融資方式主要有企業自有資本金、集團內部借款、員工內部跟投資金等。在目前房地產開發企業普遍采取“高周轉”的開發模式下，內部融資日益成為房地產開發企業資金來源的重要組成部分，同時也是企業進行外部融資的基礎。根據監管規定，“對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。”。內部融資具有風險較低、成本較低、融資自主性強的特點，但是內部融資的規模受到企業自身的狀況及盈利能力的限制。

（二）銀行貸款

我國房地產開發企業融資最主要的方式是銀行貸款。貸款方式主要有開發貸、并購貸、土地儲備貸款、流動資金貸等。根據規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款，因此，開發貸是房地產開發企業獲取銀行貸款的主要方式。房地產開發貸款是指商業銀行向房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，具有風險小、成本低、資金來源穩定的特點，成為房地產企業最受歡迎的融資方式。雖然銀行貸款存在許多優勢，但過多地依賴銀行貸款會增加企業融資風險。銀行對房地產企業的貸款很大程度上建立在對未來房地產價格持樂觀態度的基礎上，銀行貸款無形之中將房地產企業與銀行的利益捆綁在一起，而銀行開發貸受政策監管嚴，且貸款期限較短，一旦國家出臺新的調控政策，壓縮開發貸規模，房地產開發企業銷售回款不及時，不能按期償還貸款，將會極大降低企業信譽甚至導致企業資金鏈斷裂。

（三）資本市場融資

資本市場融資最主要的方式是通過股票市場和債券市場融資。股票上市融資是指股份有限公司通過對公眾發行公司的股票以獲得資本的融資方式。房地產開發企業上市融資除能夠快速籌集大量的資金外，還可以提高企業的知名度，為企業帶來良好聲譽，且通過上市獲得的資金屬于權益性資金，沒有還本壓力，資金使用限制少。但上市的要求比較嚴格，對企業的注冊資本、經營規模、盈利能力等都有嚴格的限制，一般都是資本雄厚，企業實力較強的公司才可能成功。目前我國房地產開發企業9萬多家，截至2020年11月底，在A股、H股上市的只有235家。債券融資是以企業自身的經營或者信譽作為擔保，向資金持有者有償借用資金并按約定的利率在規定的期限內按期還本付息的融資方式。債券融資較銀行貸款具有融資額度大、籌資對象廣泛、融資成本低的特點。由于我國債券市場不完善，債券融資對企業的信用要求較高、還款約束強且發行手續繁瑣，發行債券對企業的凈資產、盈利能力、籌集資金的用途等都有嚴格的要求。受房地產宏觀調控政策的影響，2017年后債券融資用于商品住房、商業綜合體等商業房地產開發項目正式叫停，國內商業房地產債券融資逐步凍結。

三、目前我國房地產開發企業融資現狀

（一）受政策影響大

房地產業的過度投資及房價的快速上漲，會引發各種社會問題。為控制房價，保持行業的健康發展和社會穩定，央行、銀保監會、證監會針對房地產融資監管政策不斷趨嚴，推出了多項規定細則，通過暫停房開企業IPO、限制商業地產的債券融資等措施壓縮房地產企業在公開市場渠道的融資。2020年8月，央行與住建部聯合推出的“三道紅線”監管新規，對房地產企業融資過程中的資產負債率、凈負債率、現金短債比提出要求，一系列宏觀調控政策是對中央“堅持房住不炒”精神的具體落實，將成為眾多房企融資的轉折點。為抑制房價過快上漲，未來一段時間房地產融資政策將繼續收緊，融資成本和難度都將會繼續增大。

（二）融資渠道單一

融資渠道單一一方面是目前我國房地產融資策略最突出的問題。這種單一性是目前我國房地產開發企業絕大多數仍為中小房地產企業，企業銷售額、盈利能力有限，難以滿足其他融資方式的要求，只能向銀行貸款。另一方面我國銀行業發展相對成熟，國家監管力度更大，有一套政策保證貸款人的利益和資金的安全，且銀行貸款具有資金來源穩定、籌資風險和成本低等優勢。但房地產開發企業過度依賴銀行信貸資金，會擠占銀行信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資風險行為。為全面有效防范房地產“灰犀?！憋L險，國家加大了對房地產行業融資活動的監管力度，貸款審核要求更加細化，通過銀行貸款融資也將變得更加困難。

（三）與企業自身發展規模聯系緊密

隨著行業的發展，房開企業集中度進一步提高。根據國家統計局、中國指數研究院等機構發布的統計數據，2020年1-11月份，全國商品房銷售額14.90萬億元，前百強房企總銷售金額11.52萬億元，占了市場份額的77%。規模較大的房企，擁有較大的市場份額，更高的利潤率，企業組織構架更加規范完善，能抵御更強的經營風險，投資者的信心也就更強，從而能夠通過各種渠道進行融資。隨著行業調控力度的加大，房地產行業洗牌加劇，行業集中度進一步上升，未來許多中小房地產企業不得不以破產或被并購的方式出局。

四、房地產開發企業沖破融資困境的建議

（一）加強資金預算管理，提高資金使用效率

根據優序融資理論，房開企業為新項目融資時，應優先考慮使用內部的盈余，其次采用債券融資，最后才考慮股權融資，即遵循內部融資、外部債權融資、外部股權融資的順序。房地產開發企業要做好資金預算管理，提升自身資金管理能力，控制資金總體規模，避免盲目融資。實行資金集中管理的集團化公司，可以通過采取集團授信貸款，內部資金拆借等措施實現對成員公司資金的集中調控和統一管理，平衡各項目公司的資金量。在房地產項目開發建設中加快企業自身資金流轉速度，可以考慮結合企業自身實際建立對應的資金管理制度和流程，明確項目開發建設過程中資金收支的重要節點，將整個資金管理流程落實到每一個細節，要從根本上加快資金回籠速度，合理控制資金支付，提高資金利用率，從總體確定最優融資規模。

（二）科學開展管理，全面促進產業轉型

房地產行業經過三十多年的高速發展，市場將逐漸由增量為主轉變為以存量為主的發展新格局，原有的高杠桿、高周轉和高拿地的運營模式難以持續，原有的高杠桿發展模式既難以適應監管的要求，也難以適應房地產市場發展自身的需求。面對新的形勢，眾多龍頭房企已經向文旅、醫療、教育、養老等新型地產轉型。在這種運轉模式中，房地產企業要科學開展管理，通過自身的轉型，面向“十四五”以及更為長遠的周期，服務更多群體，不能拘泥于傳統的商業地產、住宅項目的開發，要把目光看向國家扶持的一些綠色、科技、環保、農業、民生等房地產細分市場上，通過政策獲取更多的融資支持。

（三）開拓新的融資渠道，提高融資多樣性

房地產行業的融資除了傳統的銀行貸款、發行股票、債券融資外，隨著我國金融市場的日益完善，房地產開發企業有更多的融資渠道和金融創新工具可供選擇，其中發行規模較大的當屬以房地產投資信托基金（REITs）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）等為代表的資產證券化產品。根據中國資產證券化分析網（CNABS）數據顯示：自2014年4月國內首單私募REITs產品“中信啟航專項資產管理計劃”發行以來，截至2020年12月10日，國內已發行173單CMBS產品，規模3，918.99億元，81單私募REITs產品，規模1，474.88億元。資產證券化發行方式更為靈活，極大改善了房地產行業的融資機構，優化了房地產企業資金來源。隨著資產證券化產品在國家頂層設計的不斷推進下，各項政策逐步完善，資產證券化將會成為房地產行業新的融資方向。

五、結束語

受國家對房地產業宏觀調整政策的影響，房地產開發企業的融資將會變得更加困難。房開企業要結合自身實際，提高資金利用效率，運用各種手段降低融資成本和風險，同時要利用好各種金融創新工具，突破傳統融資模式的局限，提高融資多樣性。