房地產企業資金管理存在的問題及對策

梁秀靜

（陽泉煤業太行地產投資管理有限公司，山西 陽泉 045000）

十九大報告中明確指出：“要加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度?！痹跈C遇和挑戰并存的大環境下，房地產企業必須將資金管理貫穿于整體開發流程中，同時還要引入創新發展思路及模式，實現房地產企業的跨越發展。

一、房地產企業資金管理概述

（一）房地產企業資金管理的含義

房地產企業資金管理包括資金的籌集、資金的合理使用和加速資金的回籠。資金管理是財務管理的重要組成部分，房地產企業要管好用好資金，需要結合行業及公司的實際情況，確定本企業合理的資金結構，以獲得較高回報，促使資金快速流動，以實現企業盈利最大化。

（二）房地產企業資金管理的重要性

房地產是資金使用密集性最強，資金流動最頻繁，資金使用額度最高的行業。首先，資金管理工作貫穿于房地產企業開發的全過程。所以，加強資金管理、控制資金風險，并且提高資金使用效率，已成為房地產企業必須面臨和解決的重要課題。其次，房地產企業通過合理有效的籌集和使用資金，做到優化資金結構，拓寬資金渠道，從而最終達到促進企業經濟效益提高總目標。最后，加強資金管理是企業財務管理工作的重要組成部分，是房地產企業生存發展的關鍵，也是增強企業競爭力的關鍵所在，對企業的各項經濟活動起著重要影響作用。

二、房地產企業目前資金管理存在的問題

眾所周知，房地產企業屬于資金密集型行業，項目前期資金投入量大，項目投資回收周期長，受市場與宏觀政策影響較強的特點，不論是中小房地產企業還是集團化房地產企業都存在著自身資金管理困難。

（一）投資決策前未能充分考慮項目情況與資金的關系

一方面，目前，房地產企業項目銷售價格持續上漲、資金迅速回籠、現金流充裕、項目利潤高等“錯覺”，再加上土地資源的稀缺性，導致房地產經營者在新項目投資決策時忽視了對行業發展趨勢的預判和對投資項目實際情況的詳細分析，往往是有項目就投資，項目只要有現金流入就不斷增加投入，而不注重由于資本成本的增加，使得項目的利潤不斷降低的結果。另一方面，當項目出現資金短缺、現金流趨緊時候，沒有冷靜的分析出現問題的原因，而是單純為確保項目現金流的持續而不惜引入高成本資金，給項目乃至公司的下一步可持續發展埋下了隱患。很多房地產項目最終經營情況不佳，關鍵是在項目前期未能統籌考慮、全盤謀劃，項目盈利能力差在項目初期就形成了。

（二）單純依靠銀行融資方式很難支撐房地產企業的發展

目前，我國房地產企業的資金來源主要包括：企業自有資金、銀行貸款、股權融資等形式。一方面，房地產企業從項目購地、前期準備、動工建設等整個生產過程中都需要資金支持，但是為了防止房地產泡沫的產生，房地產企業需達到“四證齊全”的情況下，才可以申請項目開發貸款，在此之前必須以企業自有資金支付前期各項支出。很多情況下，即使項目達到了“四證齊全”的條件下，中小房地產企業也很難融資。另一方面，金融機構從自身管理要求及風險把控要求等角度出發，對房地產企業實行“白名單”管理原則，只有排名比較靠前的“百強房企”才有可能進入金融機構白名單，房地產金融市場的“二八法則”尤為明顯。而中小房地產企業面對實際的資金需求，只能通過信托、基金甚至民間借貸等較高成本的資金解決資金需求，加大了中小房企資金成本，削弱盈利能力。

（三）各種監管政策使房地產企業資金趨緊

為了確保民生問題，保證項目正常運轉，同時防范中小房地產企業出現經營困難，而導致“爛尾樓”的情況發生，房地產監管部門要求大多數房地產企業在項目開工前繳納一定比例的保證金。而對于排名靠前的房地產企業可以少收或者免收各類保證金。在這種情況下房地產企業中的“馬泰效應”又非常凸顯，房地產企業資金也更加緊張。

三、提高房地產企業資金管理水平的對策

房地產資金管理貫穿于房地產開發的全過程，面對房地產企業的資金管理難題，要結合不同的開發階段的特點制定不同的資金管控方案有針對性的解決企業面臨的資金難題。同時，房地產企業的資金管理還需要引進創新管理思路，在新思路、新方法下大力推進房地產企業發展。

（一）強化開發項目前期的可行性研究，理性投資決策

首先，房地產企業項目開發具有投資金額巨大、開發周期長的特點，易受到外部環境和因素的影響。房地產項目投資具有綜合性、復雜性、專業性的特點。項目開發前應詳細分析項目地塊的機會點和劣勢，同時認真研判項目地塊的各項指標的配比情況，在設計階段通過合理布局開發產品，將投資大、去化難的指標壓縮到極致，從項目規劃前期就開始加大項目盈利空間。其次，在項目開發前期從項目實際情況出發，客觀、科學地安排整個項目建設周期，科學合理預測建設周期和銷售回款期，充分考慮房地產企業資金監管限制因素，最終得出切實可行的項目融資計劃。再次，為確保融資計劃的實施要全方位調動企業各種資源確保融資渠道暢通，避免投資決策中只重視收益不重資金保障的短板思維。此外，該階段關鍵是平衡好回報與風險，應充分考慮貨幣的時間價值和風險價值，采用凈現值法、內含報酬率法、投資回收期法等先進的投資決策工具進行測算。因此，房地產企業應組建一支具備專業分析能力的投資決策團隊對項目的投資可行性、項目估算進行分析，協助企業進行資源配置，優化保證項目投資的有效性。最后，房地產企業還要引入投資決策事中監督機制，即以項目投資決策分析模型為基礎，以現金流量為線索，對投資決策的項目進行過程中的各項指標進行監督，以此及時發現經營中資金狀況，及時查找原因預防出現資金問題。當一個項目建設完畢后，對項目投資決策進行后評價，并將評價結果與投資決策團隊考核掛鉤，以此提升企業高管人員資金風險意識，同時使得企業對整個項目投資管理形成完整的管理閉合圈，為新項目建設積累開發經驗。

（二）不斷拓寬融資渠道，創新融資方式

房地產企業前期做好項目可行性研究，到了實質投資階段就是資金籌措階段，這一階段房地產企業需要全面拓寬融資渠道，突破過于依賴銀行貸款的束縛，通過多元化的融資方式來滿足項目資金需求。無論是銀行融資還是非金融機構融資，首先，房地產企業必須要苦練內功，不斷提升企業資產管理能力，保持良好的項目運營能力和經營業績，為積極拓展多元化的融資渠道奠定基礎。其次，房地產企業可以開拓股權再融資、信托融資、債券融資、房地產私募基金等方式實現改變資本結構，分散融資風險，降低融資成本的預期目標?，F在越來越多的房地產企業涉足產業基金，產業基金有望成為下一步房地產企業主流融資模式，產業基金除了解決資金鏈緊張、緊缺的問題，還有助于企業轉型，助推房地產向產業的上下游延伸。再次，中小房地產企業可以通過股份制或股份合作制形式進行融資。例如，房地產企業可以吸收有意向的投資合作方，按出資比例分配持股比例，實行股份制或股份合作制，達到拓寬融資渠道的目標。最后，房地產企業進入新地區開發，對新開發地區的房地產市場比較陌生，一般會選擇與當地有開發實力的房地產企業聯手開發。這樣新入圍的房地產開發企業有機會對新拓展領域進行深入了解，而當地的房企則有機會吸取對方企業提供的資金及對方企業先進的管理方法等，雙方最終達到互利共贏的目標。

（三）合理運用國家政策，加速房地產企業發展

國家允許房地產企業預售，即在項目未達到交房條件下對外銷售，預售制度對項目資金緊張起著重要的緩解作用。首先，房地產企業要抓住預售這一關鍵節點，通過科學合理組織施工，集中優勢力量，爭取盡早達到項目預售節點，實現資金盡早回籠。其次，現階段我國大部分購房人選擇的是按揭貸款購房，按揭購房至少占到總購房人的60%左右，房地產企業要及時了解當地銀行按揭政策，盡量爭取簽約放款等方式縮短按揭回款周期。最后，在這段時間內，房地產企業還要及時了解當地監管部門的資金監管政策，在開發前期，盡可能地使開發項目達到監管部門優惠政策的要求，可以少交或者免交各類保證金；對于未達到監管資金返還要求的，通過合理組織施工，加快相關進度，爭取早日達到監管資金退還節點；對已達到監管資金釋放條件的，要熟悉辦理監管資金退還各種手續流程，爭取早日釋放監管資金，減少因監管資金對企業發展的影響。

四、結束語

資金風險是客觀存在的，保證資金的順利周轉是房地產企業發展的基本需求。房地產企業可以通過一系列的措施在不同的階段采用針對性的管理措施，將資金風險控制在合理范圍之內。房地產企業還應該注重創新發展，建立獨立的資金管理體系，將創新管理融入資金管理中，為企業運行提供安全保障。