房地產開發企業財務數據涉稅風險研究

龍慶

（貴陽市醫療健康產業投資股份有限公司，貴州 貴陽 550000）

稅收作為房地產企業經營過程中重要的現金流出項目，是繼土地成本、開發建設成本后的第三大成本支出項目。房地產項目主要涉及三大稅種，即增值稅、土地增值稅和企業所得稅，各稅種存在預繳且納稅義務發生時間存在差異。此外，還涉及一些小稅種，如土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅等，稅收種類多，對房地產財務人員的專業能力要求較高，因此涉稅管理已成為房地產開發企業的重點管理內容之一。目前國際和國內經濟快速發展，我國的稅收政策隨之修訂和完善，加上我國會計準則逐漸與國際會計準則趨同，帶來的稅會差異越來越大的背景下，做好房地產企業稅務風險防控工作是非常必要的。本文將進一步對房地產開發企業財務數據應注意的涉稅風險進行探究，通過有針對性的措施建議，促進提升房地產開發企業的涉稅管理能力。

一、房地產企業加強涉稅風險分析的重要性

在房地產企業經營發展中，通過對涉稅風險的分析，落實好納稅籌劃工作，可以幫助企業控制成本，減少稅務成本支出。納稅籌劃是指在國家稅法要求范疇內，為了緩解企業稅負壓力，對企業各項經營活動提前規劃，以實現節、退、緩的稅收方案。實施納稅籌劃工作的目的就是保證企業納稅的合法性，減小涉稅風險，維護企業自身利益。

通過對納稅籌劃進行分析，其展現的價值有：首先，減少企業稅負。在企業股權轉讓或者重組中，通過提前規劃，能夠減少企業稅負。其次，通過納稅籌劃，能夠延緩納稅。延緩納稅即通過提前規劃和安排，將企業當期應該繳納的稅務延遲處理。由此可知，納稅籌劃能夠幫助企業減少或推遲納稅支出，增加企業經濟效益。但是在納稅籌劃中，也會面臨一定涉稅風險。只有明確涉稅風險產生原因，采取有效措施進行防范和控制，才能減少涉稅問題出現，給房地產企業穩定發展提供良好條件。

二、房地產企業需要注意的稅務風險

（一）隱藏預收賬款

現階段，大部分房地產企業為了減少納稅，將獲取的購房者已付房款計入在其他付款或者短期借款等科目中，沒有真實反映在預收賬款中，或者通過關聯交易形式隱藏在預付賬款中，導致應該在當期及時納稅的稅基轉變成企業的往來流動資金。

（二）成本分攤不清晰

對于房地產企業來說，在房地產項目開發中，具有開發周期長、投資金額大等特點，存在并行開發多個項目，在成本分攤上比較混亂，在結轉成本過程中，沒有按照權責發生制要求做好會計核算工作。在計稅成本的歸集和分攤上，存在成本對象劃分不合理、公建配套分攤不合理，以及預提成本不符合稅法要求等問題，導致當期繳納企業所得稅出現偏差，引發較大的稅務風險。

（三）未及時結轉毛利差

房地產財務人員應識別完工產品，并準確計算完工產品的實際毛利額，及時結轉和調整預計毛利額和實際毛利額的差額，并將差額納入當期應納稅所得額中繳納企業所得稅。其中結轉的計稅成本核算的終止日為次年的5月31日前，大多房地產企業存在未按稅法要求結轉計稅成本，延遲確認實際毛利額，造成當期少繳企業所得稅的涉稅風險。

（四）未參與合同涉稅條款會簽

大多稅務問題是業務搭建過程中忽視了合同涉稅條款而引發，如土地出讓合同中對土地交付時間的約定，影響土地使用稅的納稅義務發生時間；銷售合同中分期業務的各期收款時間節點，影響增值稅是否及時預繳等。實務中，房地產企業涉及各項經濟合同，如財務人員未能參與合同會簽擬定，則會導致“業務、法務、財務、稅務”無法統一融合，引發稅務風險。

（五）稅率調整引發發票風險

2019年度稅收改革重點為稅率下調、抵扣國內旅客運輸服務、加計抵減政策等，如財務人員對稅收政策未能及時學習，導致企業涉稅風險。稅率下調對房地產公司來說，對發票的取得和開具都影響很大。進項端方面，如何判斷正在履行的施工合同結算時應取得何種稅率的發票；銷項端方面，在開具給購房者發票時應適用何種稅率。增值稅為鏈條式抵扣，如上游發票開具有誤，財務人員審核發票出現偏差，同樣會帶來稅務風險。

三、房地產企業涉稅風險解決對策

（一）從會計科目中尋找異常數據，進行稅務風險的合理規避

1．貨幣資金科目

貨幣資金科目期末余額較高的情況下，應該對比現金流量表中的經營性活動的銷售商品現金流入、企業所得稅申報表中特定業務計算的應納稅所得額，綜合分析企業的預收賬款科目，重視企業本期貨幣資金增長數額和預計毛利率是否正確納稅申報。貨幣資金科目期末數額比較小的情況下，分析是否會存在貨幣資金不入賬的情況。

2．應收賬款科目

重視是否存在長期掛賬或者虛開發票的狀況，使得在確認收入過程中，增加自身債權而不能及時收回，導致壞賬在稅前無法扣除的涉稅問題。強調應收賬款期末余額是否合理，避免企業把后期的預收款項均計入在應收賬款科目中。

3．其他應收款科目

關注是否存在長期掛賬現象，是否屬于借款，借款人是否為股東，是否應扣繳個人所得稅，判斷預付賬款業務發生時間、本質和主體是否為關聯企業。

4．固定資產與投資性房地產科目

強調固定資產分類折舊，是否出現隨意調整固定資產折舊的狀況；電梯、中央空調等無論會計賬簿如何記錄，均應計入在房產原值計算繳納房產稅；投資性房地產公允價值計算，在公允價值模式計量下，應注意調整其折舊的稅會差異。

5．預收賬款科目

房地產企業預收賬款是增值稅、土地增值稅和企業所得稅的稅基，房地產所繳納的稅費，在我國稅收征收中占有重要位置。房地產企業應區分老項目和一般計稅項目，按不同的稅率、征收率正確申報預繳和繳納增值稅；正確區分不同的業態，根據不同的預繳率申報土地增值稅；結合各地對毛利率的規定，正確申報預繳企業所得稅。

（二）建立全員稅務知識培訓機制，樹立全員稅務風險意識

社會發展，稅務體系不斷改變，如2016年我國實施的全面“營改增”政策，以及2019年的稅改政策，給各個行業經營發展帶來一定影響，要求財務部及其他部門努力學習最新發布的稅收政策，并了解和房地產行業相關產業的稅收政策，如建筑行業、金融行業等。針對一些新發布的稅收政策，企業應安排所有人員進行學習，讓企業管理層對財稅政策充分重視，明確國家稅收改革給企業稅負帶來的影響，并思考該政策對上游企業造成的影響，從而思考建安成本、開發成本投放是否合理，主動調整經營業務流程，以更好迎合稅務政策改革要求。對于其他部門，應主動學習稅務相關的知識，加強涉稅風險的把控，強化風險管理意識，樹立正確的思想理念，將涉稅風險防控作為本部門工作職責，給房地產企業經營發展創建良好條件。

（三）健全稅務風險管理的內控制度

1．建立稅務管理風險內控制度

房地產企業應結合稅收改革要求，科學構建稅務管理內控體系，在財務部門中，設置規范的稅務管理崗位，條件允許的企業可以成立專業的稅務管理部門，配備專業的稅務管理人員。如果是集團企業，需要配備稅務總監，負責企業稅務事宜。在建立稅務管理風險內控制度時，應做好分工明確，職責合理，讓不兼容崗位充分分離，形成良好的管理格局。

2．研究相關稅收政策

財務部門或者稅務管理部門應定期組織安排學習工作，收集和房地產企業相關的稅收政策，條件允許的房地產企業可以在內部成立稅務政策調查中心，負責對國家最新發布的稅收政策進行調查和研究，明確其給企業造成的影響，動態了解各種稅收政策變化，從根源上減少涉稅風險出現，給房地產企業健康發展奠定扎實基礎。

3．發揮企業稅務管理人員的動能性

企業涉稅工作人員應定期參與到房地產項目建設活動中，將稅務管控前置到業務前端，如參與項目立項規劃等各項證照辦理、工程建設成本、銷售政策等，針對各階段房地產項目中涉及的涉稅內容，提前進行預測和分析，從中找出可能存在的風險問題，及時預警，采取有效措施進行處理。

4．促進與稅務征收機關的信息互動

（1）與稅務征收機關保持信息溝通

對于每個房地產項目來說，具有特有特點，在日常涉稅業務處理中，如果面臨稅收政策變化、稅率調整等問題，應該及時與稅務部門交流，真實反映出企業在稅務活動中存在的問題，及時取得主管稅務機關的事前輔導，防范涉稅風險。

（2）優化納稅服務，提高服務質量

稅務部門應對房地產企業稅務人員進行組織培訓，提供政策輔導，讓其對國家最新發布的稅收政策有充分了解。稅務部門可以采取各種方式和渠道，對房地產企業進行稅務宣傳，利用稅務網站，建立宣傳專欄，或者在房地產企業中建立微信群，普及稅收知識，幫助房地產企業納稅意識的提升，規范納稅行為，及時化解稅務風險問題。

四、結束語

總而言之，房地產企業涉稅風險滲透在項目各個經營開發環節中，涉及稅種多、稅負重、稅會差異大、稅稅差異大。而涉稅風險管理可以減小涉稅風險，維護企業自身利益，減少成本支出，幫助企業增強綜合競爭實力，促進房地產企業健康長期發展。