物業服務企業 全面預算管理實施中的問題與對策

郭珍英

（保利物業服務股份有限公司，廣東 廣州 510220）

物業管理收費定價偏低，且不能隨意變動。物業服務企業要想實現預期盈利目標，預算管理細致入微，進行全過程控制與監督。然而，當前物業服務企業全面預算管理實施情況并不樂觀，不僅在諸多方面存在誤區，且預算執行與編制差距大，難以發揮全面預算管理效能。物業服務企業應積極采取解決措施，促進全面預算管理的實施。

一、物業服務企業實施全面預算管理的內涵及作用

（一）全面預算管理的概念及內涵

全面預算管理，是利用預算對各部門的各種財務資源及非財務資源進行分配、考核、控制，監控戰略目標實施進度，以便于有效組織生產經營活動，控制經濟業務開展過程的預算管理模式。與傳統預算管理模式相比，全面預算管理具有全面性、針對性、時效性特點，能進一步促進經營目標的實現，全面提升企業財務管理能力。

（二）全面預算管理的作用

1．有利于成本控制

當前物業服務市場競爭激烈，根據相關研究數據顯示，截至2018年，全國物業服務企業數量約12.7萬家。要想實現盈利目標，就要壓縮成本，保障利益最大化。而實施全面預算，加強對各項經濟活動的支出控制，避免資金浪費、流失，便可強化企業成本控制能力。

2．企業實施內部控制、防范風險的重要手段和措施

要想規范財務行為，制約經濟活動，規避風險，要加強內部控制。而實施全面預算管理，加強財務支出審批，劃分權責，落實經濟責任，預測風險因素，設置工作計劃、KPI指標，便可及時發現管理中的問題，準確識別風險因素，防范財務風險發生，保持良好財務狀態。

3．企業實現發展戰略和年度經營目標的有效方法和工具

實施全面預算有助于企業集中優勢資源，去實現戰略發展目標，完成年度經營目標。在具體管理中，全面預算能細化戰略規劃和年度計劃，為實現戰略目標提供導向，明確努力方向，指出完成經營目標途徑，提高管理決策正確性，把“潛在資源”價值最大化發揮。

4．有利于企業優化資源配置、提高經濟效益

物業服務企業要想增強自身市場競爭優勢，不僅要提高管理能力，提升物業服務質量，更要優化資源配置結構。實施全面預算管理，對預算編制與執行全過程進行控制，針對企業戰略目標優化資源配置結構，合理決定各部門資源使用的數量多少和種類，便可全面提升企業運營能力，提升資源投入經濟效益，為企業可持續發展創造條件。

5．有利于績效考核

績效考核要對企業經營業績、部門業績、員工個人業績進行考核，而通過全面預算目標能判斷業績，為衡量業績提供基準點。且實施全面預算管理，量化預算目標，通過預算表達經營目標，將預算與員工薪資掛鉤，便可使員工知道如何完成考核標準，從而調動員工工作積極性，使員工自主遵守管理制度，控制資源浪費行為，提高業績。

二、物業服務企業全面預算管理實施中的問題

（一）認識存在誤區

目前國內物業服務企業普遍對全面預算管理認知不足，雖肯定作用，卻對全面預算管理認知卻存在誤區，不了解全面預算管理內涵，全面預算管理實施停留在初級階段。在具體的預算管理中，全面預算工作任務一拖再拖，仍保持傳統預算管理理念，沒有將全面預算作為企業財務收支控制依據。而員工層面，由于缺乏相應宣導，員工多認為全面預算管理與自身并無關系，基礎經濟資料上報不及時、不準確。

（二）預算體系不完善

全面預算管理是企業所有經濟活動與經濟業務控制與管理的模式，實施過程，需多部門協調、溝通，要有完善支撐體系。然而，多數物業服務企業沒有配套預算管理體系，相關制度建設嚴重滯后，造成全面預算編制、執行、考核、調整過程中沒有制度依據，管理不嚴謹，會計信息失真問題頻繁發生，嚴重影響了全面預算管理效能。

（三）預算數據來源不合理

全面預算管理功能的發揮，需建立在真實經濟資料基礎上。基礎經濟資料是全面預算編制與執行的依據，是績效考核的原始憑證。然而，多數物業服務企業預算數據來源不合理，數據真實性、可靠性得不到保障，易對管理決策造成誤導。由于相關管理人員，通常不直接參與經濟活動，數據多從其他部門獲取，使用的基本為二手數據。而物業服務企業全面預算管理人員，多是普通的會計人員，經濟敏感度低，對物業服務企業經濟活動規律不熟悉，不能準確判斷數據真實性，沒有論證數據來源可信度的習慣，往往盲目進行簡單預算核算。

（四）預算編制不嚴謹

預算編制是預算執行的依據，實施全面預算管理對預算編制嚴謹性有更高要求，需論證實際資源需求情況，預測各環節財務支出。然而，多數物業服務企業預算編制缺乏與實際需求、戰略目標的結合，預算申請存在虛報、謊報、夸大的情況，預算編制缺乏前瞻性、預見性，編制不細致，有無標準、低標準的現象，預算編制較為粗放[5]。

（五）預算執行不力

預算執行力不足，預算編制與執行差距大，是目前物業服務企業實施全面預算管理中的常見問題。其根本原因是物業服務企業，仍保持事后管理的老模式，預算執行過程檢查力度小，預算變更控制力度弱，缺少監管審查，經常出現無預算執行、超預算執行情況，預算執行效益得不到保障，資金使用效率低。而在事后則很少進行客觀評價，績效考核評價流于表面，預算執行審計結果不具客觀性、權威性。

三、完善物業服務企業全面預算管理的對策

（一）強化全面預算意識

當今世界處于“百年未有之大變局”，經濟社會文化大發展，物業管理行業也迎來前所未有的大變局，物業管理行業的圍墻邊界不斷被打破，物業服務企業經濟業務內容將越來越復雜，傳統預算管理模式將難以滿足管理需求，實施全面預算是必然趨勢。因此，一方面，物業服務企業應樹立全面預算管理意識，確保預算指標得到落實，將預算管理覆蓋到所有經濟活動中。另一方面，為提高各部門配合度，體現全面預算管理的全員參與性，應通過培訓和教育，使相關人員理解全面預算管理內涵，樹立預算控制意識。

（二）完善預算管理體系

物業服務企業，應結合自身經濟活動規律，物業服務管理行業發展趨勢，完善相關管理制度，優化預算管理環境，確保各項經濟活動有序開展。所制定的制度，要對經營預算、投資預算、籌資預算、財務預算進行界定，明確預算標準，提出預算編制要求，指明預算執行程序。另外，為保障制度適用性，真正為實施全面預算管理提供制度支持，應根據預算執行情況，動態調整制度內容，逐步推進預算管理的制度化。

（三）建立預算數據庫

若會計信息失真，自然要對預算管理質量造成影響，無法實現全面預算管理目標。因此，為提高數據收集、整合、分析、提取能力，給實施全面預算管理提供數據支撐，物業服務企業應建立預算數據庫。首先，可根據物業服務企業經濟活動產生的數據量，配備專門數據采集人員，負責數據采集和整理，提高數據采集的可靠性、有效性。這些人員要求具備一定信息處理能力，具有專業會計職能，能準確判斷會計信息可信度。其次，要將收集到的經濟資料及時錄入系統，建立完善數據庫，挖掘數據價值。最后，要加強數據核實，考證數據來看，多渠道確認數據真實性，避免信息失真情況的發生。

（四）完善預算編制環節

若預算編制存在問題，勢必阻礙全面預算管理實施。因此，物業服務企業應完善預算編制環節，規范預算編制過程。具體來講，物業服務企業應根據自身的經濟活動規律和經濟業務特點，細化預算科目，落實零基預算編制方法，力求預算編制準確、細化、嚴謹，符合市場經濟規律。另一方面，要對預算申請進行嚴格審批，確認預算編制合理性，預測經濟業務中的資金收支，制定詳細預算使用分解計劃。

（五）完善預算執行控制

1．加強資金收付業務的預算控制

為規范資金收付過程，確保資金使用效益和效率，應加強對相關業務的控制，落實預算執行責任制。具體來講，物業服務企業要明確資金流向，明確資金付款流程，確認為何付款，采取何種方式付款，確保預算執行剛性，促進企業內部資源有效利用，避免資產外流。

2．嚴格資金支付業務的審批控制

為避免超預算執行，遏制違規操作行為，提高資金支付的嚴謹性，規范收支，物業服務企業應加強對資金支付業務的審批。在具體審批過程中，要有明確的標準、指標，詳細的授權批準制度、審核制度，審批過程要嚴格遵循審批要求，避免違規支付、越權支付情況的發生。

3．建立預算執行實時監控制度

全面預算管理理念就是對預算全過程進行監督控制，事后監控制度，不符合全面預算管理需求，難以給預算執行過程帶來實質約束。因此，為約束預算執行過程，使預算執行與編制保持一致。物業服務企業應根據需要，實時控制執行動態，保障預算指標的落實。

4．建立預算執行情況預警機制

以往管理模式中，預算執行預測、控制不足，易出現超預算問題。為更好地應對預算執行中的變更問題，及時追蹤預算的完成情況，可利用信息技術，通過信息交流平臺建立預算執行情況預警機制。在出現超標問題，便可通過信息交流平臺發出預警信號，高效解決問題。

四、結束語

全面預算能為內部控制提供依據，強化企業預算控制力度，提升財務管理能力。但通過本文分析可知道，物業服務企業在具體實施過程中存在諸多不足，預算控制基礎環境薄弱。因此，物業服務企業應根據管理需要，完善管理體系，優化管理結構，控制預算編制與執行。