我國居住權制度的法律適用與問題研究

趙莎莎

（河南檢察職業學院，河南 鄭州 450000）

一、居住權制度的起源和價值

（一）居住權制度的產生

居住權這一名詞最早可追溯至古羅馬時代，在羅馬法中，居住權、使用權和用益權被統稱為人役權。古羅馬時代，家長去世后，所有財產由繼承者繼承，家庭的其他成員是不享有繼承權的，被解放了的奴隸和喪偶的婦女的生活往往得不到保障，據此為了保障這些弱勢群體的生活，居住權由此誕生。人役權意為：為特定人之利益而在他人之物上設定的役權。用益權是指，權利人依法對他人所有之物享有除了處分外的使用和收益的權利。使用權是指，在不改變物的所有權的情況下對該物依法使用的權利，使用權人不享有收益權，在使用期間也不可以將自己的權利進行轉讓。羅馬法對居住權的使用權能限定在“供個人或家庭需要”的范圍內，居住權人不僅可以自己獨居，也可以與配偶、親屬、奴隸、客人等人共同居住［1］。

（二）居住權的立法價值

自2001年江平教授首次提出居住權概念到2021年居住權入典，歷時二十年之久，這二十年來隨著學者們對居住權制度的研究逐步深入，創設居住權的重要性逐漸顯現。居住權入典符合我國現行國情，為司法案件提供了法律依據，體現了時代的進步，彰顯了法律的溫度，對全面建成小康社會提供了助力。我國正在逐步步入人口老齡化階段，在養老金入不敷出、社會上的養老機構硬件設施不全等資源匱乏的情況下，老年人的真實需求難免被忽略。傳統的家庭養老模式已經無法滿足老年人生理需求和自我實現的需求，“以房養老”這一新興的養老模式也就順勢而生［2］。居住權的設立為盤活市場房屋流通、實現資金的有效流轉提供了渠道，也為獨居、孤寡、失孤老年人提供了養老途徑。

婚姻家庭關系和司法實踐方面也體現出了居住權制度的設立價值。首先，婚姻家庭關系方面，現行締結婚姻，大多數情形下是由一方出資購買婚房，另一方直接拎包入住或者提供裝修和家電，房屋的產權依然登記在購買方名下，無房的一方于離婚后就會面臨無居所的問題。現今，居住權的設立為離婚后無房且困難者提供了保障方式，離婚后有房一方可以以貢獻自有住宅的方式為無房且困難的前配偶提供幫助，為了避免提供者個人財產被他人長期占用，出現不想返還這一現象的發生，所有權人可以通過簽訂附條件的居住權合同的方式來保障自己的權利。其次，在司法實踐方面，2014年到2019年全國涉及居住權的案例基本上維持在每年5000件左右。由此可見，現實生活中居住權紛爭屢見不鮮，由于沒有明確的法律規范，法院多是按照物權法、婚姻法或債權法的一些相似規定以及一些法律原則進行處理，這也就難免出現判決難以服眾之現象。而居住權制度的設立，彌補了司法的空缺，為案件提供了立法支持。

二、居住權適用中司法實務問題

（一）居住權主體的權利和義務規定不夠詳盡

1.居住權設立主體與居住權權利消滅

《民法典》第三百六十六條、三百六十九條和三百七十條分別規定了居住權人所享有的權利范圍、居住權人的收益權和居住權消滅的情形。根據條文的規定，設立居住權應當簽訂合同并依法辦理不動產登記手續，雙方當事人對合同的存續期限和權利的行使界限均可以加以協商。居住權人在居住期間內轉租需要經過所有人的同意，雙方應當在合同中對該事項進行說明。不同于租賃權，出租人知道或應當知道承租人轉租的六個月內沒有提出異議的，視為同意轉租的規定。居住權人沒有經過所有權人的同意，是不得轉租的，未經同意轉租所獲得的收益也應當歸所有權人所有，且所有權人還可追究居住權人的違約責任。對于居住權的設立人是否包含法人和非法人組織，條文中并沒有給出清晰的規定，根據條文意思推論，筆者認為居住權的設立人包含多重主體，從立法價值效能上講，社會的發展需要立法層面承認投資性居住權，立法上允許法人作為設立人有利于市場經濟的發展，能夠拓展渠道充分發揮房屋的經濟效益和利用價值。

《民法典·?物權編》中規定了居住權的消滅情形，但短短的兩條并不能涵蓋社會上紛繁復雜的居住權問題，居住權的消滅不僅限于居住期限屆滿和居住權人死亡這兩種。法律規定設立居住權應當簽訂書面合同，據此而言，居住權合同應當遵循合同法的相關規定，在發生合同無效或可撤銷等導致合同歸于消滅的情形時居住權合同消滅，設立人可以收回房屋。但是，對于居住權人死亡后，與其生前共同居住人可否續訂合同，繼續使用該房屋，以及所有權人是否可以趕走共同居住人法律并未作出明確規定，那么在發生糾紛時法院該以何種法律規范判決，都是亟待解決的問題。另外，對于共同居住權而言，若兩人以上共同設立以死亡為解除條件的居住權，居住期間其中一人死亡，在合同未約定的情況下另一人是否可以繼續居住，我國法律并未作出明確的規定。對此筆者認為既然設立的是以死亡為解除條件的居住權，簽訂合同時所有人也認同了房屋上存在兩個居住權權利主體這樣一個事實，那么居住權的消滅時間應當為最后死亡的自然人的死亡時間。

2.居住權人的義務界定

《民法典》對居住權人應負擔義務范圍并未作出細致的規定，筆者認為可以參照適用有關租賃合同的相關規定。居住權人在合同有限期限內所應當負擔的義務范圍包括以下幾項：第一，合理使用房屋。居住權人應當依法按照合同的約定對房屋行使占有和使用的權利，在合同未作約定、權利人也未提前取得所有權人同意的情況下，權利人不得擅自更改房屋結構或者改變住宅性質。第二，修繕義務。在居住權有效期限內，居住權人應當負擔住宅及其附屬設施的基礎性保養和維護的義務。第三，居住權人不享有收益權。不同于租賃合同，居住權的目的在于為他人提供基本住所，由此若無約定，權利人不得獲取房屋收益。

（二）居住權設立登記制度

1.申請設立登記的義務主體

《民法典》第三百六十八條第二款規定，設立居住權應當向登記機關申請登記，該條文規定了設立居住權應負的登記義務，但是并未表明該義務應當由誰負擔。依據我國《不動產登記暫行條例》第十四條的規定，房屋買賣或者不動產抵押的雙方當事人應當共同到不動產登記機構申請不動產登記，居住權登記制度亦可以參照該規定辦理。所有權人負主給付義務，居住權人予以協助，因為居住權人不履行協助義務致使合同目的不能實現從而解除合同的，設立人有權主張解除合同并無需承擔違約責任。

2.居住權登記之效力

創設居住權不僅需要簽訂書面合同還應當辦理不動產登記。這種以登記生效要件的方式提升了公眾對不動產登記簿的認可，加強了其公信力［3］。但是對于以遺囑方式設立居住權的登記條款未作規定，居住權登記究竟是為了產生居住權設立的法律效果還是屬于對抗善意第三人的法律效力，抑或為了特定群體的利益而設立，尚且不知［4］。最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組認為，以遺囑方式設立居住權，不適用于《民法典》中規定的居住權登記生效主義［5］。理由為，我國立法適用遺產繼承宣誓主義，法律規定，因繼承而發生的物權變動屬于非基于民事法律行為的物權變動，其所有權轉移不需要進行公示，也就是無需進行登記，合法繼承人于繼承開始時就可取得該物權。但是，繼承人要想轉讓該財產則需要先行辦理不動產過戶登記，將不動產登記于自己名下方可進行流轉。按照該規定，繼承遺產的繼承者無法以登記的方式對居住權進行處分，而未登記的居住權不具備公示公信效力，無法對抗善意的第三人［6］。為了避免司法糾紛，也為了全面地維護居住權人的合法利益，立法上需要對以遺囑繼承方式創設居住權時，居住權登記的法律效力加以明確。

三、我國居住權制度的完善建議

（一）設置法定居住權

1.法定居住權的主體

在投資性的居住權中，居住權主體并非都是與所有權人有特定關系的自然人。不同于意定居住權，法定居住權的設立條件和權利主體的范圍應當有著嚴格的要求，因為權利的設立來源于法律的直接規定，具有強制性，因此法定居住權的權利主體只能限定在有家庭關系的成員之間。監護制度中規定，父母與未成年子女，成年子女與父母之間有撫養和贍養的義務，父母可以為缺乏勞動能力又沒有生活來源的子女設定居住權，子女也可為將房屋贈給自己的父母設立居住權，以保障父母在贈與房屋后，仍有所居，有所養。近親屬之間，形成了撫養或贍養關系的近親屬之間亦可設立居住權。婚姻法中規定，夫妻雙方有相互幫扶的義務，離婚后有經濟能力的一方應當為沒有收入來源、經濟困難者提供適當的幫助。據此而言，我國法定居住權的權利主體應當限制在父母子女、近親屬、夫妻關系以及繼承關系之間。

2.法定居住權的設立程序

法定居住權的設立可以通過法律直接規定、制定相關司法解釋和賦予法官自由裁量權的方式來實現。意大利《民法典》對喪偶者或離婚后困難一方的居住權作了規定，該條文規定，夫妻一方死亡后，夫妻雙方生前用于居住的房屋在作為遺產進行分配時，要優先為喪偶者設立居住權，無論該遺產的繼承有無順序或份額的限制。對于離婚或分居者，則在考慮雙方的經濟條件和共同生活中承擔的義務的多少后，對經濟困難者或者承擔撫養子女義務較多者予以優先享有居住權。另外，也可參考英美法系國家中的賦予法官以自由裁量權，使其可以根據具體案情為當事人設立居住權。

（二）完善居住權的制度功能

1.居住權人與抵押權的順位

一物之上設立多個物權的現象在司法實務中并不鮮見，如何平衡權利之間的關系在《民法典·?物權編》中找到了相應的規定，物權編對同一物上既設立有租賃權還設立有抵押權以及擔保物權并存于一物之上時權利實現順序作出了規定。針對租賃權和抵押權并存之現象，參照買賣不破租賃之規定辦理，三種擔保物權并存時，法定的擔保物權優先，另兩種擔保物權則依照抵押權有無登記和質物交付的時間先后來債務清償順序。但是，對同一不動產上并存居住權和抵押權時，實現順序的問題并未進行規定，就不動產權利生效的要件而言，無論是設立居住權抑或是設立不動產抵押權均需要進行不動產登記，該權利自記載于不動產登記簿時產生公示公信的法律效力，當事人交易時均可以在不動產登記機關查詢到涉及的房屋上有無存在權利負擔。兩者采用的都是登記生效主義，其公示效力相同，據此，在居住權與抵押權并存于同一不動產上時，可以按照權利的登記時間先后確定權利實現的順序，先設立的居住權具有對抗抵押權的效力。

2.明確權利主體，厘清權利內容

以房養老概念提出后，市場上越來越多的老年人接受了這樣新興的養老方式，其可以選擇在房屋上設立居住權后將房屋賣出去或者與保險公司簽訂以房養老的合同，由保險公司每月固定給予養老金的方式來養老，多數獨居的老年人會請保姆或護工來照料自己的日常生活，此種情形下，如若規定設立了居住權的房屋中只許可權利主體居住，則不利于老年人的身體健康。

設立居住權應當訂立書面合同，這也是合同法意思自治原則的體現，除了法律的規定外，雙方當事人還可以在合同中約定彼此的權利和義務。首先，居住權人作為房屋的實際使用方，有義務妥善保管房屋，不得故意毀壞房屋，對住宅及其附屬設施因正常使用損壞的還應當負擔維修義務，并不享有追償權；其次，合同雙方當事人可以在合同中約定，居住權人不得將房屋出租、改變住宅性質，對房屋做重大修繕時應當經過所有權人的同意；最后，房屋因不可抗力等不可歸責于居住權人的原因而毀損、滅失的，損失應當由所有權人承擔，但是若房屋的毀損滅失是因為居住權人或與其共同居住人的原因所造成的，則應當由居住權人承擔責任。