新時代下商品房預售資金監管對房地產市場效率影響分析

張繼紅

（秦皇島市住房和城鄉建設局，河北 秦皇島 066000）

新時代背景下，商品房預售資金監管工作問題逐漸呈現出來，這對提升房地產市場效率產生不利影響。同時，如果商品房預售資金監管存在問題，那么也會降低房地產在市場發展方面的工作水平，影響房地產市場競爭力和價值提高。全面分析商品房預售資金監管問題，加大商品房預售資金監管工作力度是必要的，進而達到提升房地產市場效率的工作目標。

一、新時代下商品房預售資金監管問題

從目前房地產市場運營情況中可以了解到，針對商品房預售資金監管工作還存在很多問題，雖然有關部門制定關于商品房預售資金監督管理的相關條例，但是在全面落實商品房預售資金監督管理工作制度等方面存在不足，進而導致商品房預售資金監管方面存在和出現漏洞，不利于推動商品房預售資金監管工作的創新發展。同時，出現的商品房預售資金監督管理問題，主要呈現在挪用商品房預售款等，發生這些問題，不僅影響購買者的相關利益，甚至嚴重的還會制約房地產市場的有序化發展。為防止和避免出現風險和不良事件，還需要加大商品房預售資金監管工作力度，合理優化相關部門的工作方式和管理方式，在保障商品房預售資金監督管理制度健全的基礎上，實現對商品房預售資金監督管理工作的創新，這樣也能保證房地產市場的健康發展。目前針對商品房預售資金管理工作，還缺乏明確的資金監督管理的法律責任，在全面落實資金監管的法律法規等方面還存在問題，也沒有通過優化資金監督管理工作體系等方式，營造良好的商品房預售資金監督管理工作氛圍，這樣也會影響房地產市場和經濟的全面發展與進步。在商品房預售資金監督管理工作中，未能健全企業的預售信息披露業務，在了解企業預售信息的實際情況，做好商品房預售資金監督管理等工作方面缺乏力度，在結合市場經濟發展情況，對商品房預售資金監督管理工作進行有效風險識別、管理工作創新等方面存在問題，從而制約和阻礙商品房預售資金監督管理工作的全面進步和發展。

二、新時代下商品房預售資金監管對房地產市場效率影響

新時代背景下，商品房預售資金監管對房地產市場效率的影響，可以從微觀與宏觀的兩方面分析，從微觀角度來說，良好的商品房預售資金監督管理工作，可以對房地產的價格、銷售量產生正面影響，相反，如果缺乏對商品房預售資金監督管理工作的力度，那么影響房地產的價格、銷售量有序發展。從宏觀的角度來分析，良好的商品房預售資金監督管理工作，可以有效發現市場在投資、項目運轉等方面的工作問題，不斷給房地產市場的整體運行規律帶來正確和正面影響。如果忽略商品房預售資金監督管理工作，那么給房地產市場的整體市場效率帶來負面影響，也會降低房地產市場的競爭力和效果。在商品房預售資金監管工作中，這種監管方式具有兩面性，缺乏對監管工作的方式創新、忽略監督管理工作的重要性，那么很容易出現管理失效、資金被挪用的問題，甚至嚴重的還會影響房地產市場的健全發展。在商品房預售資金監管中，很多地區采用固定資產監管的方式，防止出現資金挪用的問題發生，進一步降低商品房預售資金的自由度，有效地對固定資產進行監管。商品房預售資金監管還會通過銷售金額監管的方式，合理優化關于銷售金額監管方面的制度，這樣也能大幅度的增加房地產市場效率，不斷緩解資金的緊缺性，提升管理效率。在房地產市場管理中，如果銷售金額監管方式不合理，那么也會導致房地產市場的效率降低。另外，混合管理方式也是當前對商品房資金進行有效監管的主要方式之一，這種管理方式能夠讓銷售金額監管系數與商品房價格監管系數之間協調發展，在保證商品房預售資金監督管理工作形勢狀態良好的基礎上，做好房地產市場效率提升工作。

三、新時代下商品房預售資金監管對房地產市場效率提升的策略

（一）構建完善的立法現行監管模式

首先，在政府機構監管的過程中，為避免出現權力濫用、干預過度等現象，還需要構建有效的約束機制，全面優化內部約束體系，明確相關部門應該承擔的商品房預售資金監督管理工作責任，采用外部和內部共同監督的方式，全面克服商品房預售資金監督管理方面的獨立性問題，形成有效的立法監管模式和體系。在立法的過程中，還要優化商業銀行所具備的監管職能條件、資金操作的具體要求，還要配合一定的獎懲機制，有效約束商品房預售資金監督管理工作的相關責任和行為。在立法監管工作中，必須提升企業和相關人員，對于商品房預售資金監督管理工作的重視，避免出現權力濫用、攜款潛逃等工作問題發生。同時，可以通過第三方機構介入監管的對策，在立法上，明確要求第三方機構可以對商品房預售資金進行協調監管，優化資金監管操作方面的要求。其次，所完善的地方監管模式，必須將具體責任和要求落實到部門，全面發揮各部門針對商品房預售資金監管工作的作用，積極主動地參與到商品房預售資金監管工作中，促進房地產市場效率的有效提升。最后，可以加快中介機構的法制化發展速度，全面優化中介機構的內部治理條件和環境，還可以通過發揮中介機構對商品房預售資金監管工作作用的方式，讓其形成真正的自律性組織，全面行使監督管理權利，有效提升監督管理工作的時效性。

（二）合理明確資金監管的法律責任

在對商品房預售資金進行監督和管理中，為提升房地產市場發展效率，還需要明確房地產開發企業作為法律承擔的承擔主體，需要提升對商品房預售資金監督管理工作的重視。并且合理明確資金監管的法律責任，突出房地產預售資金監管管理工作時效性。在房地產管理工作中，可以明確房地產開發企業將預售款應用在建設方面的責任，也可以采用制定相應處罰規定，優化企業商品房預售資金監督管理工作行為等方式，有效提升發展效率和水平。在明確資金監管管理的法律責任時，還需要結合相關法律法規，明確相應的行政處罰條款，加大處罰規律在法律層面上的建設力度，防止出現處罰力度較低，相關企業和人員缺乏對商品房預售資金監督管理工作重視的問題。目前，針對資金監督管理的法律責任方面還存在約束力較低的問題。因此，為提升房地產市場的發展工作效果，還需要在法律法規中，明確規定違反商品房預售資金監督管理的相關行為，更為嚴厲和具有操作性的進行處罰措施，不斷推動房地產開發企業各項工作的有序進行，增強對商品房預售資金監督管理工作的正確認同和意識。加強商品房預售資金監督管理工作，對于企業的相關違規行為也要提升處罰力度，這樣才能推動經濟社會和房地產市場的穩定發展，發揮商品房預售資金監督管理工作的作用。

（三）健全企業的預售信息披露義務

在房地產企業市場開發和管理工作中，還需要健全企業的預售信息披露義務，很多房地產開發市場相關預售人員與預購人員之間，存在信息不對稱的問題，這對有效管理預售款等相關工作產生制約，也使監管工作出現弊端。為更好地解決市場機制本身的問題以及房地產預售資金監督管理工作的問題，還需要通過完善企業預收信息披露義務等方式，提升監督管理工作的水平。一方面，房地產開發企業可以結合嚴格的法律法規，履行相關信息披露業務。還要結合商品房預售資金監管的地方性法規，詳細規定和明確相關工作的要求和標準，對于提供虛假信息披露的單位和人員要承擔法律責任。同時，當地政府可以采用定期公布商品房預售資金監督管理工作情況等方式，讓社會公眾更好地了解商品房預售資金監督管理工作的狀況，還可以通過對一些違法行為進行公示的方式，增強監督管理工作時效性。并且將相關信息納入征信系統，充分調動社會的力量，對房地產開發企業進行有效的商品房預售監督管理工作。另一方面，新時期背景下，要想提升房地產市場經營與發展的工作水平，為社會大眾和相關企業營造良好的競爭環境，也需要完善企業在商品房預售資金管理方面的信息內容，嚴格要求企業提供真實有效的商品房預售資金管理信息，對于存在虛假信息的企業給予法律方面的制約和監管，這樣也能強化企業的信息披露意識，將更加真實有效的信息內容呈現出去，實現對商品房預售資金管理工作的有效創新。

四、結束語

在加強商品房預售資金監督管理工作中，為提升房地產市場工作效率，穩定商品房預售資金監督管理的相關工作，還需要構建完善的立法現行監管模式，通過立法監管的方式，優化商品房預售資金監督管理工作環境。合理明確資金監管的法律責任、健全企業的預售信息披露業務，全面將針對房地產預售資金監督管理的工作落實，加強商品房內部資金監督管理工作的創新，還要運用大數據技術對資金進行網絡監管，豐富商品房預售資金監督管理的內容，促進商品房預售資金管理工作的與時俱進發展，強化房地產市場工作水平和質量。