基于大數(shù)據(jù)思維的提升房地產企業(yè)稅收風險管理水平探討

蔣繼軍

（濟寧凱歌房地產開發(fā)有限公司，山東 濟寧 272000）

從2020年房地產業(yè)調查結果中可了解到：5-8月份已然出現(xiàn)房地產銷售額持續(xù)增長現(xiàn)象，預計2020年將突破17萬億元。與2019年15.9725萬億元相比，2020年將迎來新高。據(jù)此，應充分利用大數(shù)據(jù)技術針對房地產企業(yè)稅收風險予以有效管控，以便跟上經濟快速增長步伐，依據(jù)完善的稅收風險管理方法提高房地產企業(yè)的股東凈收益率創(chuàng)造有利條件。

一、房地產企業(yè)的發(fā)展特征

近幾年稅收出臺新政策的頻率顯著加快，涉及稅收根本性改變的政策不斷出現(xiàn)，但是針對房地產行業(yè)的稅收優(yōu)惠較少。僅限于政策導向較為明確的政策性住房項目，如土地增值稅預交減免、印花稅減免以及適用較低的所得稅預計毛利率等。因此，房產企業(yè)發(fā)展應緊跟政策導向。

結合上述房地產企業(yè)稅費相關政策及固有特征，可知房地產企業(yè)具有以下顯著特征：

其一，不可移性，房地產企業(yè)開發(fā)的項目往往較為固定，因其內在價值較大，導致在實際遷移階段耗時較長，且無法從市場競爭中及時抽離。因此，房地產業(yè)的發(fā)展常受市場需求影響[1]。

其二，服務性，房地產業(yè)中涵蓋了土地征收、土地搬遷、開發(fā)轉讓、租賃抵押等內容，不但關乎著法律條文，而且還影響著民眾正常的生活秩序，故而它往往處于一個業(yè)態(tài)服務的行列中。

其三，密集性，房地產企業(yè)的發(fā)展需要密集的人才與資金，甚至需要采用對應的營銷手段對消費者予以刺激，故而在其發(fā)展階段多具備密集性特征。

其四，限制性，房地產業(yè)多受限于市場需求。若市場上的需求量較大，其收益額度就會呈現(xiàn)較高的趨勢，并且覆蓋范圍廣泛。

其五，專業(yè)性，消費者越來越理性，市場競爭越來越激烈，要求房地產企業(yè)在設計、建設、銷售、售后以及財務核算、稅收的籌劃等各方面都應具備專業(yè)的人才。

二、房地產企業(yè)稅收風險出現(xiàn)原因

（一）利益化突出

房地產項目作為盈利空間較大的經濟類型，運作規(guī)模大，一般的項目銷售額在幾十億、上百億的十分常見，這為企業(yè)實施不合理的稅務策劃提供了動力。在房地產企業(yè)具體運營期間，若單純性關注盈利情況，將造成房地產企業(yè)不得不運用一些造假方法達到減稅增效的目的。

（二）信息不對稱

除了上述利益化顯著等主觀原因外，房地產企業(yè)還會出現(xiàn)信息不對稱等客觀原因。通常情況下，企業(yè)稅務管理與籌劃是一項專業(yè)要求嚴苛的工作，要求房地產業(yè)稅務管理者在具備較高的專業(yè)技能基礎上還需要擁有良好的職業(yè)素養(yǎng)。然而，在其缺乏高素質以及豐富的從業(yè)經驗時，一旦遭遇稅收問題將無法立即提出可行性建議，從而引起稅收風險。此外，房地產企業(yè)部門協(xié)調性的缺乏，也會增加稅收風險的出現(xiàn)率。在涉稅信息不對稱的情況下，勢必加劇稅收風險。因此，作為房地產企業(yè)稅務管理者，應從自身素質以及部門溝通能力等方面重新審視稅收風險管理事項，以便房地產企業(yè)能夠達到合法節(jié)稅、合理增效的效果。

（三）稅收政策變化快、相關性強

自從2016年5月1日正式實施“營改增”政策以來，有很多政策都是專為房地產企業(yè)或與房地產相關的行業(yè)發(fā)布的。據(jù)此，房地產企業(yè)稅收風險管理難度有所增加，同時也為合理稅務籌劃留下了空間。例如：對于資金密集型的房地產企業(yè)來說，具體體現(xiàn)在以下方面：利息費用進項稅額不允許抵扣；財會（2016）22號文出臺后，銷售環(huán)節(jié)繳納的產權轉移數(shù)據(jù)印花稅是否屬于與銷售相關的稅金？允不允許在土地增值稅清算時扣除？等等；這將直接影響到房產企業(yè)的實際收益。

（四）涉及稅種多、專業(yè)性強

房地產企業(yè)整個經營鏈條涉及契稅、印花稅、增值稅、城建及教育附加費、土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、環(huán)保稅等多個稅種。筆者曾經對某個項目進行詳細測算，綜合稅率為21.3%，其中還不包括拿地環(huán)節(jié)應繳納契稅。若企業(yè)稅務管理人員不能正確理解、熟練運用各項稅收政策，將為企業(yè)稅務管理帶來不容忽視的風險。

三、基于大數(shù)據(jù)思維提升房地產業(yè)稅收風險管理水平的措施

（一）構建全過程涉稅數(shù)據(jù)提取機制

在房地產稅收風險管理過程中，若能運用大數(shù)據(jù)思維，可有效提高管理水平。對此，房地產企業(yè)需要積極構建全過程涉稅數(shù)據(jù)提取機制，以便在稅收風險管理階段實現(xiàn)全方位監(jiān)測，以免出現(xiàn)稅收風險，對房地產企業(yè)的發(fā)展造成阻力。其一，運用大數(shù)據(jù)思維提取涉稅數(shù)據(jù)，可從中掌握房地產企業(yè)在同行業(yè)中的稅收負擔水平，以此為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的調整提供重要參考依據(jù)；其二，在大數(shù)據(jù)技術的輔助下，有利于房地產企業(yè)在與其他企業(yè)相互對比時發(fā)現(xiàn)差異特征，以便在對比競爭中找到適合企業(yè)稅收風險管理的方式，最終達到股東權益最大化目的。

通常情況下，房產企業(yè)全過程數(shù)據(jù)來自三種提取方式形成的數(shù)據(jù)：第一自取：自取的方式是指房地產納稅者自行上報的納稅數(shù)據(jù)。第二輔助提?。狠o助提取是經由稅務人自行采集的納稅數(shù)據(jù)。最后第三方提取：第三方提取是以數(shù)據(jù)交換為目的獲得有效的納稅數(shù)據(jù)。據(jù)此，房地產企業(yè)因其財務數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)較為多樣且范圍廣泛，此時應利用計算機智能設備對房地產項目進行同類篩選匹配，從而形成數(shù)據(jù)鏈，對房地產樣品進行全過程管理，以便涉稅數(shù)據(jù)始終處于房地產企業(yè)的可見狀態(tài)下。

此外，經由大數(shù)據(jù)思維，還可實現(xiàn)房地產企業(yè)材料供貨商資質的合理篩查，以便及時獲取增值稅發(fā)票，避免在建材采購環(huán)節(jié)繳納更多的稅款。同時，材料供貨商的線上選擇，也可幫助房地產企業(yè)緩解一定的稅收壓力，最終促使稅收風險得到有效控制。只有針對涉稅數(shù)據(jù)進行全過程提取，才能幫助房地產企業(yè)從中發(fā)現(xiàn)稅收風險，以免過多納稅，縮小房地產企業(yè)盈利空間。

（二）完善專業(yè)化稅收風險識別制度

在大數(shù)據(jù)思維引導下提升房地產業(yè)稅收風險管理水平時，還需要進一步完善稅收風險識別制度，憑借專業(yè)的風險識別機制，促使稅收風險得到相應的把控。

在房地產稅收風險中所涉及的內容較為復雜。例如在準備期，包含土地轉讓契稅以及印花稅、繳納市政配套費后涉及的契稅等，一旦未能及時向國家繳納相應的稅款，將造成后續(xù)房地產企業(yè)遭受較大的稅收風險。而在施工期，針對房地產建筑項目，房地產業(yè)應及時提交項目申請表，以盡快實現(xiàn)稅企統(tǒng)一，防止出現(xiàn)稅收延誤風險。還有房地產營銷階段，在租賃、銷售等環(huán)節(jié)均涉及多種稅種。此時，為了保證稅收風險得到有效管理，可針對原有稅收管理制度予以補充完善，而不是為了節(jié)約成本，開設虛假合同，以此達到逃稅目的，這不但會影響房地產企業(yè)的信譽度，而且還會對我國稅收經濟的發(fā)展造成不利影響，從而破壞房地產企業(yè)自身發(fā)展的穩(wěn)定性。據(jù)此，應從溝通制度、風險識別制度、納稅業(yè)務考核制度等方面出發(fā)，促使房地產納稅業(yè)務負責人在運用大數(shù)據(jù)思維時能夠獲得可靠的制度保障。

（三）運用大數(shù)據(jù)稅收風險管理理念·

在房地產企業(yè)稅收風險管理工作中，還需要善于運用大數(shù)據(jù)管理理念。在大數(shù)據(jù)時代背景下，將大數(shù)據(jù)思維轉移到稅收風險管理中，既要針對原有的傳統(tǒng)理念予以調整，又應當重調思維模式，以便大數(shù)據(jù)管理理念發(fā)揮出真正的作用[2]。

具體可借助大數(shù)據(jù)培訓的方式增加管理者對稅收風險管理的認知度。尤其是房地產企業(yè)由原來的繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，就涉及專用發(fā)票的問題，稅務風險急劇上升。比如筆者所在單位就曾綜合運用大數(shù)據(jù)形成案例，通過開展“如何規(guī)避常見涉稅風險及后果”培訓會，使其在掌握大數(shù)據(jù)管理技巧的同時，形成大數(shù)據(jù)管理思維。此外，在培訓過程中可通過案例分析的方式加深管理者對稅收風險的了解程度，由此促使當?shù)胤康禺a企業(yè)管理者對增值稅常見的風險類型、引起的法律后果以及對企業(yè)和本人造成的影響等產生深刻記憶，最終提高房地產業(yè)稅收風險管理者的實踐能力，贏得企業(yè)管理者支持。

（四）利用大數(shù)據(jù)稅收風險管理平臺

據(jù)調查：2019年我國房地產開發(fā)投資額高達13.2194萬億元，相比2015年的12.6674萬億元，已然出現(xiàn)了較大的上升空間。這表明房地產業(yè)前景較好。為了促使房地產業(yè)稅收風險處于可管控狀態(tài)下，需要積極利用大數(shù)據(jù)平臺，為稅收風險提供便捷條件，以此在釋放人力的基礎上促進房地產其業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

以現(xiàn)有的稅源大數(shù)據(jù)服務管理GIS系統(tǒng)為例，作為房地產業(yè)專有大數(shù)據(jù)平臺，它具有顯著的可視化、關聯(lián)決策功能，而且還可對稅收風險實施細致分析，由此對房地產業(yè)稅收征管體系起到完善作用，也能借此提升房地產數(shù)據(jù)管理水平。

作為一項智能化稅收管理平臺，它能夠直觀的展現(xiàn)出稅務市場的問題。比如在房地產業(yè)中，可為每一項房地產項目繪制精準化房地產稅圖像，并且?guī)椭康禺a企業(yè)深度掌握行業(yè)市場動態(tài)以及征稅情況。同時，在房地產土地開發(fā)以及營銷等環(huán)節(jié)均可實現(xiàn)全面管控，并且能夠針對房地產業(yè)稅收風險的源頭進行整合處理，并從項目交易、房地產保有量、開發(fā)現(xiàn)狀、土地出讓等方面解析稅源。因其設有“GIS地圖”，故而在稅收風險管理工作中，能夠運用房地產可視化圖像對風險源頭進行定位，以便房地產企業(yè)能夠及時追蹤。在房地產決策中，該平臺也能為其提供稅收分析結果，便于提出準確度高的決策。據(jù)此，房地產企業(yè)應積極利用現(xiàn)有大數(shù)據(jù)平臺相關信息，提前籌劃、科學決策。

四、結束語

綜上所述，大數(shù)據(jù)的應用的確可對房地產企業(yè)稅收風險管理水平的提升帶來重要助力。據(jù)此，應從完善稅收風險識別制度、運用大數(shù)據(jù)管理理念、利用大數(shù)據(jù)管理平臺等方面著手，以此確保房地產企業(yè)稅收風險管理工作處于可知、可控狀態(tài)，進而運用大數(shù)據(jù)技術助推房地產企業(yè)科學財務決策，使其擁有良性發(fā)展前景，最終實現(xiàn)社會效益和經濟效益的雙豐收。