擔保型買賣合同糾紛的法理辨析以及相關裁判對策

李宛諭

（廣東誠摯（廣州）律師事務所，廣東 廣州 511457）

在民間借款盛行的情況下產生了擔保型買賣這一借款方式，在進行擔保型買賣合同簽訂與執行的過程中容易對借貸雙方的真實意愿產生曲解，且在對該行為進行判決的時候，容易對判決界限產生模糊的情況，影響判決結果的準確性。因此，司法人員為了正確理清法律關系，需要準確地對雙方的真實意愿進行描述，并在法律的基礎上對此進行合理解釋，這也是當前我國司法工作的重要任務。

一、擔保型買賣

擔保型買賣指的是在金融管制不標準的情況下產生的一種民間借貸形式，一般情況下是借款方通過房屋抵押的方式向被借款人進行財產的借出行為［1］。如果借款人在合同期間不能對債務進行按時償還，就需要將合同中的房屋進行抵押，以償還債務。買賣性貸款是市場規律發展基礎的產物，司法工作者在對這一類案件進行審理的時候，需要明確擔保型買賣合同糾紛的法理特點，并根據這一特點制定規范的裁判對策，用適當的法律方式維護訴訟雙方的合法權益。

擔保型買賣是一種處于合法與違法分界線的條件下形成的模式，在這一條件下形成的擔保模式和純粹地讓與擔保模式之間存在很大的區別。司法人員在進行審判的時候容易對當事人的真實意愿進行誤解，由此認為合同違反了我國法律規定中的禁止流擔保契約中的相關法律條文，也不符合代物清償需要遵循的原則。因此，如何在判決時對合同雙方的真實意愿進行解釋，根據司法人員的法理辨析進行裁判成了當前司法工作的重要任務。

二、擔保型買賣合同糾紛的法理辨析

（一）合同是否符合雙方真實意愿

一些擔保型買賣合同表面上是買賣合同，實際上卻是代物清償，這一情況屬于合同雙方通謀虛偽表示的范疇，這一合同的制定是無效的。本文中的通謀指的是合同雙方在實現約定的基礎上將不符合自身真實意愿的規定在合同中進行顯示，最終形成相關的條文［2］。在面對這一問題時，司法人員需要從物權變更的角度入手，了解合同雙方進行房屋轉讓的真實情況，在確定轉讓過程中沒有欺詐、脅迫等因素的存在后進行相關的裁判。如果在代償人自愿的前提下，沒有能力進行合同中債務的償還，只能代物抵債，那么，這一合同是有效的。但是，從實際上來說，擔保型買賣合同從本質上來看就存在一定的虛假性，因為在履行的過程中，房屋只是用于抵債，而沒有經過買賣的過程。即使房屋所有權轉讓的過程是雙方自愿進行的，但是就合同的嚴謹性而言是不規范的。總的來說，雖然該房屋屬于買賣的一種，但是實際上卻是在簽訂貸款合同的基礎上才能生效的。在這種情況下，會造成擔保型買賣和讓與擔保買賣之間的混淆，二者都是將買賣的行為以合同的名義，對房屋的所有權進行轉讓。但是在后來的法律案例中，將讓與型擔保買賣與擔保型買賣進行區分，讓與型擔保買賣指的是合同雙方已經肯定財產轉讓的后果，也愿意承擔相應的后果，因此，不屬于同謀的范疇。

（二）代物清償預約是否有效

在進行擔保型買賣合同簽訂的過程中經常會存在隱藏真實代物清償預約內容。司法人員需要根據法律規定對合同中的預約是否符合法律效力進行判斷。一些學者認為，在進行代物清償預約的過程中明確規定債務方需要進行償還的情況下視為該合同真實有效。根據我國臺灣地區的規定，如果債權方請求對方進行償還，該合同就屬于有效合同。在我國大陸地區，一些學者認為應該給予代物清償更高的約束力，將擔保型買賣合同轉變為讓與擔保模式。《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第八十六條規定：“在執行中，雙方當事人可以自愿達成和解協議，變更生效法律文書確定的履行義務主體、標的物及其數額、履行期限和履行方式。”總的來說，在執行過程中進行房屋所有權的轉移可以實行，但是一定要注重尺度，需要避免其對債務人進行恐嚇、威脅等形式，債權方能對債務人的房產進行準確的評估，并對債務進行清算。但是，在實際貸款合同執行的過程中，需要以嚴謹的態度進行判決與辨析。既需要滿足法律法規的要求，又需要與當前實際情況相結合。當前的法律規定，一切抵押性質的合同都應該禁止設定流質擔保條文。從實際情況來看，擔保的合同大多數都是高利貸性質的借款，其利息超過了法律規定的最高限度。如果將這種現象認定為有效的，就等于變相鼓勵非法分子利用這種形式對債務人進行利益獲取，這是違背法律初衷的。

三、擔保型買賣合同糾紛的裁判對策

（一）案例

2007年1月25日，朱某與某公司簽訂了14份購房合同，約定朱某以每平方米4600元的價格向某公司購買14套商鋪，當天即辦理了相關的手續并進行了發票的開具。同年1月26日，朱某與該公司又簽訂了一份貸款協議，約定該公司以這14套商鋪為抵押，向朱某貸款，共計1100萬元，在借款日起3個月內進行全額償還，如不能償還，則將該公司名下購房合同中提供的房產用抵押的形式按照每平方米4600元償還給朱某。在進行合同簽訂之后，朱某向該公司支付了1100萬元。到還款日期，該公司沒有能力進行償還。因此，朱某向法院進行起訴，判決結果表明，購房合同是真實有效的，貸款合同只是購房合同的補充性條款，是一項合同解除條約，到還款日期，該公司不能支付相關欠款，解除條約失效，購房合同生效。因此，最終法院將房產判歸朱某名下。

在二審的時候，該公司以在借款的時候，原告已經扣除了77萬元的利息，發票金額與房產的價值不符，原告實際支付的金額與合同中的存在差異為由，提起上訴。但是二審中法院以證據不足為由駁回上訴，維持原判決。

（二）確保合同真實性

一般的擔保型買賣合同糾紛產生的前提是賣方不能按時支付欠款，導致買方進行訴訟的情況產生［3］。進行訴訟的情況有兩種：一方面是讓賣方履行合同的內容，另一方面是讓賣方進行償還相應的欠款。賣方會對合同的屬性進行討論，認為合同并不屬于買賣合同，只是由于雙方沒有達成共識，不能進行和解。因此，司法人員在進行判決的時候需要調查合同的真實性，一旦確定合同屬于擔保范疇，就能認定代物清償的事實。例如：在上述案例中，法院進行判決之前，對雙方簽訂的購房合同與貸款合同進行了調查。據調查，兩個合同都真實有效，才能進行判決，確保判決的合法性與有效性。

（三）明確債務關系

擔保型買賣合同糾紛屬于民事案件，在進行民事案件調解與裁判的過程中，需要平衡雙方的利益關系。如果簽訂的合同不符合實際情況，導致無法解決雙方的矛盾。債權方得不到相應的賠償，債務方也不能履行相應的承諾。法院將介入雙方的債務之中，對債務關系進行整理。例如：本案件中被告認為合同的主要內容是擔保借款，而不是房屋買賣，法院需要判斷貸款合同與購房合同的真實性。如果在原告證據充足的情況下，法院即判決被告按照合同中的內容將房屋所有權轉讓給原告，維護原告的利益。

綜上所述，當前擔保型買賣合同糾紛較多，因此最高人民法院頒布了《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，對擔保型買賣在法律方面存在的問題進行了明確，確定代物清償的原則。法院在面對擔保型買賣合同糾紛的時候，應該根據訴訟的實際情況進行分析，防止虛假訴訟情況的產生，保證合同內容的真實性。