農村建房合約的法律適用問題

徐映江

（新疆金揚律師事務所，新疆 烏魯木齊 830018）

本人在縣域律所執業，常常會接觸到農民、牧民建房的合約糾紛案件。合約簽訂的主體有的是農民和包工頭簽訂的，有的是和包工頭掛靠的公司簽訂的，有的是和有資質的建筑公司簽訂合約。有的農民蓋的是平房，有的農民蓋的是樓房。這勢必導致一旦產生糾紛，合約效力是首當其沖必須要解決的問題。

一、關于農村建房的合約的效力問題

1999年10月1起實施的《中華人民共和國合同法》第五十二條規定了五項合約無效的情形。2017年3月15日實施的《中華人民共和國民法總則》規定了民事法律行為無效的情形有：違反法律、行政法規的強制性規定的；行為人與相對人惡意串通，損害他人合法利益的；違背公序良俗的。另外合約效力還存在可撤銷、可變更的情形。自2021年1月1日實施的《中華人民共和國民法典》同樣對民事法律行為的效力問題進行了明確規定。

老百姓簽訂合約時對法律適用范圍的知悉程度是有差距的。通過下面這個案例我們進一步分析：

2017年，馬某要在自家宅基地建房，與毛某簽訂甲方合約，合約約定，每平方米價款為1100元。雙方約定了工期為兩個月，地基開挖付30%的進度款，主體封頂付40%的進度款。工程完工付至95%，余款作為保證金工程完工后一年內付清。合約簽訂后毛某帶工人進行施工。工程在2018年當年沒有完工。其中原因是馬某方有設計變更，毛某也有工人不到位的時候。到了2019年，馬某的房子的二層樓住不進去，毛某說不給錢就不干活。雙方爭議較大，馬某一紙訴狀將毛某訴至法院，要求解除雙方之間的建房合約，賠償違約金20萬元。毛某應訴后提出反訴要求馬某支付已建成部分的工程款。本案是典型的農村建房合約糾紛。此類案件在審理時往往首先解決的是合約效力問題。

二、解決農村建房法律適用問題才能解決合約效力問題

從上述法律規定結合案例可以看出，馬某的房屋是超過低層住宅的，應適用《建筑法》的相關規定。馬某與毛某簽訂的合約應當為無效合同?！稗r村建房施工合約是指農村建房與施工方建設房屋而簽訂的明確雙方權利義務的協議”。［1］依據最高人民法院關于審理建設工程施工合約糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第二條規定建設工程施工合約無效，但是建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合約約定支付工程價款額，應予支持。本案在庭審中毛某要求對已完成的工作量進行造價審計，經人民法院委托第三方對涉案標的物依照造價規范對已完工程量占工程總量的比例確認了本案應付工程款的金額。一審法院據此確認本案中的建房合約無效，但是對于已完工程量應當依法支付工程款。本案結果是駁回馬某的訴訟請求，支持毛某的反訴訴訟請求，體現了權利義務相一致的公平原則。

從這個案例不難看到，我國法律明文規定對建筑施工市場主體強制規定，是為了杜絕建筑工程質量事故和安全事故的發生。

三、正確認定農村建房合約效力及處理依據

農村建房中存在的合約情形有：村民與包工頭之間的合約、包工頭與單包工之間的合約、村民與施工單位之間的合約。關于房主與包工頭所訂立的合約是承攬合約、建筑合約、還是雇傭合約。農民自建房屋包括：自主施工、將工程承包給個體工匠或建筑企業建設。農民如果將工程承包給個人施工，該建筑行為的法律適用應當優先適用《農村和集鎮規劃建設管理條例》。農民如果將自建住宅承包給建筑施工企業施工，產生的糾紛應當優先適用《建筑法》。

2019年，蔡某準備在農村自家宅基地建二層小樓，經過商議將施工交給王某施工。王某在施工中叫來李某等六人在工地干活。眼看房子就要施工完畢了，一天早上，李某在外墻做保溫時，鋼架倒塌，造成李某腰椎損傷，骨盆裂傷。后經醫院救治，造成9級傷殘，李某遂將王某、蔡某訴至法院要求其共同賠償損失32萬元。本案經人民法院審理后依據最高院人損解釋第十一條第一款之規定判決王某賠償李某各項損失20萬元。依據最高院人損解釋第十一條第二款之規定判決蔡某對以上費用承擔連帶給付責任。

結合以上案例可以看出，大多數的合同糾紛裁判的差異體現在對合約效力的認識差異上。［2］農村建房過程中作為發包人的村民應當注意接受發包或者分包業務的雇主沒有相應自資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。

四、通過明確農村建房合約中的主體關系，從而確定各方當事人的法律風險

（一）建房人的法律風險

建房人將房屋交與無資質建房人承建的是兩層或以下的房屋，雙方之間為承攬關系，不應適用最高院《解釋》第十一條第二款關于發包人、分包人承擔連帶責任的規定，依據《最高院解釋》第十條的規定，很顯然此處村民承擔的是過錯責任。而房主與承建人之間系雇傭關系的，建房人承擔的是無過錯責任，這符合我國民法的公平原則。

（二）承包方的法律風險

參與建房的人都是由承包方確定并安排施工，施工人員發生傷亡的，承包人作為雇主承擔賠償責任，此處適用無過錯責任原則。

參與建房的人由承包人確定或介紹，但是勞務費由建房人直接支付，承包人與共同作業人員同工同酬的，發生安全事故造成人員傷亡的，建房人應當承擔賠償責任。無資質承攬工程是無效合同，應當適用民法典中關于無效民事行為的規定。違反強制性規定的合同效力事實上應當為強制性規定的認定，違法強制性規定對合同效力的影響和司法效果。［3］

（三）受雇方的法律風險

從法理辨析來看，雇員的選任、控制、監督、指揮、管理是根據雇主的意見確定的。但是提供勞務者不同于勞動者能夠直接依據勞動法得到相應的法律保護，受雇方應當明確自己的勞務關系相對人，確定自己的損害賠償額度以及自身是否存在重大過失，從而會減輕雇主的責任。

看下面這個案例：李花花是受葉某所雇在馬家建房工地做飯。2018年9月1日中午，李花花收拾完廚房，在工地乘涼?？匆娙~某一個人為了給工地通電，不時從二樓往一樓跑。于是李花花主動提出她可以開電閘。但是李花花覺得用手按電閘太麻煩，于是用腳踢電閘，腳被工地的鐵釘扎傷。后各方為賠償問題糾纏不清，李花花訴至法院，法院經過調解，由李花花承擔30%的責任。

通過這個案例我們可以看出，農村建房施工合同是指農村建房戶與施工方為建設房屋而簽訂的明確雙方權利義務的協議。［4］合同雙方應當遵照約定履行，雇員在雇傭活動中遭受人身損害的雇主承擔責任，受害人就遭受人身傷害有過錯的，依法可以減輕雇主的法律責任。

五、結語

未來的鄉村規劃法律調整必然存在“多規合一”，農村建房法律法規已日漸完善。律師作為法律共同體，應當彰顯法律實務界人士的專業優勢，充分理解法律的精髓，正確適用法律，公平、公正處理農村建房中發生建房合約糾紛案件和各類人身損害賠償糾紛案件，使自己的當事人在每一個案件中感受到公平、正義。