關于居住權法律制度確立的相關問題探討

朱鑫浩

（河南警察學院，河南 鄭州 450000）

居住權是指對房屋及其附屬設施的使用權，當前居住權制度已經在我國民法中進行了法律層面的確立。本文從國外居住權法律制度的特點出發，通過對我國居住權立法的啟示，提出了建立我國居住權法律制度對滿足人們生活需要有重要作用，并提出了居住權制度對于解決住房問題，改變養老難的現狀等方面有著積極的意義。

一、居住權的概念及法律特征

（一）居住權的概念

居留權是一種用益物權，是為了居住、使用為目的，而并不是占有他人的產權，他們都是有權利用別人的東西來滿足自己的用途和創造收入。使用權和用益物權不僅包括不動產也包括動產。居住權是指居于他人房屋內的權利，居住權的對象是他人的房屋，目的是居住。居住權利與使用權不同。居住權的利益不會因為使用人沒有行使或人格改變而喪失。舉例來說，居住權人可以出租標的物。原住房屋內的人的使用權的范圍較普通使用權廣，終止原因較以上兩種其他權利少。

（二）居住權的法律特征

居住權是對其他財產權的所有權，并有直接控制的能力。居住權的所有人可以按照自己的意愿管理、占有和使用房屋，不受他人意志和行為的干擾。同時居住權還是一種專有權，未經居住權人的同意，任何人都不得干涉這種居住權。人人有責任避免侵犯其他人的居住權。居住權具有請求能力，當某人的居住權受到其他人的侵犯時，那么居住權所有人是可以行使自己的權利并且進行申訴的。居住權具備了物權的限制特性，居住權是可以某種方式控制標的物的權利，而不具有完全的支配權。居住權是指對他人房屋的占有、使用、支配的權利。實際上，限制所有權是所有權人按照自己的意愿而設定。所以，在權利有效性方面，優先于所有權。居住是一種用益物權。居住權是對他人房屋的占有、使用和分配。這一權利限制了房屋所有權。居住權是所有權人的權利，在用益權制度中，除無償使用以外的其他權利一般都是有償使用。由于居住權一般基于情感和道德以及養育關系的前提下，其目的在于滿足居民的居住需要。居住權有別于其他以市場交易為主要對象的物權，它是為解決權利人的居住問題而設立的，具有一定的社會福利保障功能，因而這個權利一般是無償的。居住權是一種有限期的權利。居住權的最長期限應為自然人的生存期。如果兩個以上自然人同時設定居住權，那么居住人生存期時間最長者可以認定為居住權的有效期［1］。

二、我國居住權制度立法欠缺引發的社會問題

在我國居住權制度確立之前，因為受到我國物權法中沒有對居住權進行詳細的說明的影響，造成了在進行社會實踐問題處理工作的時候，會誘發諸多社會矛盾問題。詳細來說主要涉及以下兩個方面：首先，因為我國當前所推行的立法缺少居住權制度，不能切實地對老有所養、老有所依以及離婚弱勢群體基本生活的問題加以解決。在社會快速發展的帶動下，社會經濟水平得到了顯著提升，人們對于生活環境提出更高的要求。這樣就導致立法滯后性的問題越發地凸現出來，特別是在財產分割以及居住權劃分方面，顯然當前立法的現狀已經無法滿足社會發展的實際需要了。社會的發展促進了民眾生活觀念的變化，很多民眾還沒有從自私自利的老舊思想中擺脫出來，再加上受到西方享樂主義的影響，導致我國傳統美德和文化的傳承受到了諸多的影響。其次，因為房屋在購買的時候往往都是記在了兒女的名下，所以父母并沒有房屋的使用權，但是在現實中父母生活居住的問題迫切需要解決，因為缺少居住權相關法律制度，對于兒女為父母提供居住所的問題，其權力性質怎樣判斷極易引發糾紛問題。再有，在離婚糾紛中，因為弱勢群體方面不具備良好的經濟基礎，所以沒有能力進行房屋的購買，但是因為原有房屋被另一方所獲得，所以這樣就會對弱勢群體帶來了房屋居住的問題，如果暫時提供給弱勢群體居住，那么居住權的性質怎樣獲得法律的保護，因為立法的不健全，無法確保弱勢群體一方的居住權利。正是因為當前執行的立法在居住權方面沒有進行詳細說明，從而造成了居住問題頻繁地發生，最終會對社會和諧發展造成諸多的損害。其次，因為我國物權法中沒有涉及居住權制度，那么就無法為處理相關糾紛問題給予良好的輔助。所以我們應當關注的是房屋，是人們生活和工作的重要基礎，在社會經濟快速發展的影響下，在缺少詳細的物權法和居住權制度的現狀下，大量居住權糾紛問題的出現會出現不和諧音符，要想切實地對這類糾紛問題加以合理的處理，那么就需要充分結合各方面實際情況和需要來制定居住權法律制度保障［2］。

三、我國居住權法律制度確立的重要意義

（一）滿足我國公民對居住權多樣化的社會需求

在社會經濟快速提升的帶動下，人們的生活水平得到了顯著的提升，從而使得人們生活方式發生了巨大的改變，并且正在朝著多樣化的方向邁進，對于生活保障的需求逐漸地提升，特別是在出售或者是繼承房產方面，人們對于產權、居住權的需求逐漸表現出多樣化發展的形式?？梢岳镁闳贫葋砭徑夥课菟腥司幼〉膯栴}，諸如：如果房屋的所有方在遇到一定的突發狀況急需用錢的時候，可以將房子進行出售，但是需要雙方進行協商，保證購房人在獲得產權的時候，需要為住房人保證一定時間的自由居住的權利。其次，擁有居住權能夠有效地緩解子女購房的時候資金不充足的問題。就當下實際情況來說，因為受到多方面因素的影響，導致當前很多孩子都是需要在父母的資金幫助下才能擁有足夠的資金購買房子。雖然父母投資購房買房，但是他們卻并非這一房產的所有人。父母希望能夠在子女購買的房屋中擁有一些居住權，在法律條款中對于居住權進行了詳細的說明，這樣不但可以緩解子女購房的壓力，并且還可以滿足父母在房子居住權的需求。再有，遵從遺囑人對自己財產多樣化的分配需要。如果離世的人在生前對自己的財產進行了安排，覺得子女對自己不夠孝順，所以會將房子的所有權留給其他親人，但是還是需要將房子的居住權留給子女，或者是明確說明子女在規定的期限內可以自由居住等等。經過以上分析充分地說明了民眾對于居住權的需求呈現出了多樣化發展的形式，所以務必要在相關法律條文中進行說明和規定，從而滿足現實中的需求［3］。

（二）解決中低收入群體的住房問題

我國的住房保障制度自改革開放以來，從公益性住房分配轉向了商品住房市場，基本解決了城鎮居民在住房方面存在的一系列的問題。當然因為土地供應是十分緊張的，所以說住房的建設成本出現了不斷的上升，導致了中低收入群體存在著購房困難的現實問題。政府有關部門積極推進廉租房、公租房、經濟適用房等保障性住房建設，努力解決中低收入者住房困難的現實狀況。然而，這些保障性住房的建設也存在一些根本性的問題，如保障對象群體十分的有限，保障的標準比較不規范，監督管理的手段也不全，廉租房只限于低收入家庭，對于購房困難群體來說，其包含的人群數量非常小；公租房雖然覆蓋面比較大，但不同的地方制定的標準是不一樣的，難以很好地執行；經濟適用房的保障對象面向中低收入的家庭，但在這種類型的房屋進行分配和管理的過程中可能會出現一些不公平甚至是貪污腐敗的現象，因此這類型的房屋供應將逐步減少，導致低收入群體的住房問題到現在也未從根本上得到處理。在《民法典》中引入了居住權制度之后，已經可以對那些中低收入群體進行住房的保障，從而更好地實現產權與人民群眾的居住權之間的平衡，確保住房保障的制度落到實處，能夠更好地解決中低收入群體長期以來存在的住房問題，進而促進我國經濟社會的更加穩定和諧的發展［4］。

（三）有效解決有關居住權法律規定缺失的問題

在居住權制度確立之前，居住權并非法定的權利。不存在具體的、法定層面的保護制度和責任追究規定。也就是說哪怕根據法院的判決認定一方當事人擁有該房屋的居住權，或者在實際生活中雙方就該房屋的居住權達成了一致意見，那么當某人在該房屋方面的居住權受到侵犯時，如何充分行使其房屋居住權或者如何獲得侵權的賠償，是沒有標準的。還有就是擁有居住權的人是否應履行好管理人的義務，在房屋出現損傷問題的時候誰該負責任進行維修；居住權是否可以進行出租或轉讓也是不清楚的；房屋的產權被出售給第三方的時候，某人所有的居住權是否可繼續享有；上述這些問題在法律上都沒有一個比較明確的說明和規定。若居住權是我國民法物權法當中的一項，那么如果人們的居住權受到侵犯的時候，比如說房屋被國家征用或被第三人損害，那么人們的居住權就可以通過法律的規定進行保護。居住權的所有人可以直接主張自己的居住權，或者主張相應比例的補償。居住權在民法中的引入，是非常重要的，有著十分重要的意義，不僅可以進一步地豐富物權類型，使物權在適應時代發展、充分發揮其功能的同時，也為民法的物權領域的改革提供了穩定的保障和支持，重要的是其有助于保護公民自身的合法權益不受侵犯，可以創造一個更加穩定的社會秩序，滿足人們美好生活的需要［5］。

（四）促進房屋反向抵押制度的推行以解決養老問題

伴隨著我國人口老齡化進程的加快，老齡化問題日益突出。為解決收入下降對老年人生活造成的嚴重的負面影響，我國正在推行反向住房抵押貸款的制度，使廣大老年人能夠將住房抵押給金融機構，并且使金融機構為老年人提供一定的養老金，保留老人在自己房子里居住的權利，如果老人去世直至那時金融機構就可以收回房屋。例如根據新聞報道，如果采用了這個以房養老的辦法，在這些人去世前，金融機構會為他們制定科學合理的養老計劃。老年夫婦將他們的住房抵押給保險公司、金融機構，金融機構會給他們保留居住權，每月從保險公司領取按房地產的財產價值所占一定比例的養老金，直到自己死亡，如果老人居住到養老院，那么房屋出租的租金收入也歸老人所有。可以使用這部分資金去支付養老院的費用，提高自己的生活質量和選擇旅行、購買自己喜歡的物品等等。但是，我國家庭使用這種反向抵押的比例是很低的，因為居住權是沒有規定在我國法律條款之內的，所以說老年人認為自己的居住權得不到法律保障［6］。

（五）促進遺產信托成熟

在英國和美國，人們可以設立一個信托基金，在死者死后根據自己的意愿來分配財產，例如把房屋所有權移交給受托人，以及給予窮人居住權。這一制度既滿足了死者死亡前的財產分配需求，又滿足了其居住權分配的需求［7］。英國信托的制度已經相當成熟，尤其是對于那些有錢的人來說，如果他們能夠選擇信托機構來管理自己的財產那么他們的后代就不會因為投資于前幾代的資產而蒙受損失。房產的居住權留給自己的家人，然后出租其他空置的房子，這樣租金的收入可以進行再分配。這樣做可以確保家庭生活有一個相對穩定的收入，財產也有了一定的保值、增值，降低個人投資損失的風險。但是我國的信托機構的發展還比較初級，因為我們的財產方面的法定權利很少，甚至沒有規定居住權，所以我們無法合法地分配這些利益，遺囑人也無法取得法律認可的居住權分配［8］。

四、結語

住宅是人們最基本的生活保障，住房權是繼住宅所有權之后的也十分重要的財產，因為居住權制度建立直接影響到成千上萬的家庭切身的利益，也為二級住房市場的發展與繁榮提供了法律基礎和保障，所以說當前已經建立的居住權制度將會有效保障居民的居住權益。