房地產企業建筑材料采購的供應方式選擇與對策研究

陳書華

(福州藍光煬玖房地產開發有限公司 福建福州 350009)

0 引言

2016年5月1日營改增后，稅制改革對房建項目建設管理的影響，已成為行業各方尤其是房地產企業的關注重點。一方面，增值稅相較于營業稅有較大的區別，房地產企業在項目投資管理上需要隨稅制的調整做出新的管理部署[1]；另一方面，在“營改增”條件下，建筑材料進項稅可以直接抵扣銷項稅額，為了獲取更多經濟效益，建筑材料進項稅額成為房地產企業和施工單位重點爭取的焦點之一[2]。

為研究營改增對建筑材料采購管理成本的影響，已有不少學者對此展開了一系列研究。吳夢玫[3]對比分析了營改增條件下，不同材料采購供應模式對房地產項目采購管理成本的影響；崔恒[4]采用五力模型分析方法系統分析NF房地產公司的采購方法，得出NF房地產公司應采用戰略采購方法，革新企業采購工作解決存在問題；吳碧蝦[5]通過對比多種供應模式下產生的采購管理成本，如時間成本、交易成本、材料采購管理成本等，為房地產提供科學的采購管理成本運作形式，減少資金浪費事件發生。大量研究表明，如何通過有效采購管理方法，保證企業經濟效益，是房地產企業重點關注的問題之一。

1 材料采購供應方式選擇分析

1.1 建筑工程材料供應方式

目前建筑工程項目所采用的建筑材料供應方式有“甲供材”“甲控材”與“乙供材”3種。針對不同的供應方式，工程投資也存在一定差異。如表1所示，根據建筑材料合同簽訂方、增值稅發票收取方等的不同，分為不同建筑材料供應方式加以區分。表1中的“甲方”指建設方、投資方或發包方，“乙方”指施工方或承包方。

表1 建筑材料供應方式

不同材料供應方式具有不同的優缺點，現將其利弊分析如下：

(1)當采用“甲供材”供應方式時，房地產企業對于材料成本的支出情況易于掌控。相應的材料采購增值稅發票可作為進項稅抵消部分稅費，同時對材料質量掌控也較有保障。但同時也需承擔一定的風險如資金成本風險、合同管理風險以及材料供應計劃與施工進度配合風險等。且風險發生時，可能對項目按時完成造成嚴重阻礙。

(2)當采用“包工包料”供應方式時，施工單位自主進行材料采購，其材料的供應進程能夠更好地與工期同步。雖有利于減少房地產企業的材料管理成本，但建筑材料增值稅發票由施工單位開具，無法抵扣本單位稅費，同時也不利于其材料質量和材料成本控制。

(3)當采用“甲控材”供應方式時，由房地產企業指定材料型號等級、規格要求，材料采購合同由施工方和材料供應商進行簽訂，材料采購的增值稅發票由施工方收取。雖不利于房地產企業的稅負抵扣，但有利于減少房地產企業的材料管理成本，且也規避了房地產企業的資金成本、合同管理及施工配合風險。

1.2 材料采購計稅分析

目前建筑業和房地產業的適用稅為10%，工程物資中的主要材料和設備稅率根據其工業產品(鋼筋、水泥等)和地方材料性質，分為16%和3%兩種，商品混凝土、沙、石等的稅率為13%。若單從建設期稅負方面考慮，房地產企業在采購稅率為16%和13%的建筑材料時，將分別獲得6%和3%額度的進項稅額。結合案例情況，分別計算不同供應方式的進項稅額以作比較，計算結果如下：

“甲供材”進項稅額 = 16%÷ (1+16%)×nC+3%÷ (1+3%) ×(1-n)C

(1)

“甲控材”或“乙供材”進項稅額 = 10%÷(1+10%)×C

(2)

文中n表示甲供材料占建筑材料費用的百分比，C表示項目建筑材料費用。由式(1)和式(2)對比可知，若案例項目中的水泥和鋼筋材料采用“甲供材”供應方式，房地產企業可多獲得K= (10.88%n-6.18%)C元的進項稅額。由此可知，在建設期，房地產企業是否可通過材料采購進項稅額進行節稅，主要受甲供材料占建筑材料費用的百分比n的影響。當n大于56.8%時，K值大于0，采用“甲供材”供應方式有利于節稅；當n小于56.8%時，K值小于0，采用“甲控材”或“乙供材”比較有優勢。但是房地產企業增值稅稅負計算不應只以建設期稅負計算為準，應綜合考慮建設期和運行期的整體稅負情況綜合分析[6]。項目總增值稅稅負和運行期銷項稅額的計算如式(3)和式(4)所示：

總增值稅稅負=建設期進項稅額+運行期應納稅額

(3)

運行期銷項稅額=建設期進項稅額+(運行期銷項稅額-建設期進項稅額)

(4)

在考慮房地產企業銷售收入不變的情況下，運行期應納稅額，相當于運行期銷項稅額與建設期進項稅額的差額。由式(3)和式(4)可知，若房地產企業銷售收入不變，不論采用何種建筑材料供應方式，房地產企業需要繳納的總增值稅稅負不變。因此，若單方面從建設期進項稅稅額考慮，無法判別房地產企業采用哪種建筑材料供應方式的優劣，應進一步分析其他成本因素的影響。

1.3 材料采購管理成本分析

在不考慮資金時間成本和交易成本的前提下，材料采購管理成本，主要由材料采購保管費及總承包服務費組成。為進一步驗證不同建筑材料供應方式對采購管理成本的影響，本文結合案例情況，分別計算分析不同供應方式的材料采購保管費和總承包服務費以作比較。

(1)材料采購保管費計算

現行福建省房屋工程材料采購成本費率為3.0%，其中，采購費率為1.7%，其余保管費率為1.3%。在“甲供材”供應方式下，業主單位需要向施工單位支付的采購保管費用為3.0%×(1-n)C+1.3%nC元；而采用“甲控材”或“乙供材”供應方式，由施工方獨自承擔采購保管費用為：3.0%C元。

(2)總承包服務成本

根據《福建省建筑安裝工程費用定額(2017)》規定，采用“甲供材”供應方式，需要支付“甲供材”費用總額的0.5%，作為“甲供材”總工程包服務費給施工方。

綜上所述，針對項目建筑材料采用“甲供材”供應方式部分，房地產企業需額外支付施工方材料采購保管費及總承包服務費共3.0%×(1-n)C+1.3%×nC+0.5%×nC=(3.0%-1.65%n)C元；而采用“甲控材”或“乙供材”供應方式，房地產企業可不用支付這筆費用。

1.4 其他影響因素分析

當采用“甲供材”供應方式時，房地產企業需與材料供應商直接簽訂采購合同。營改增背景下，雖然業主單位可以利用材料采購增值稅發票抵扣部分稅費，但也必須提前向材料供應商支付大量的資金，一定程度上會致使業主單位的資金成本增加。除此之外，業主單位還需承擔采購合同上的相應責任。在工程建設周期較長的情況下，多方組織參與建設，業主單位需與材料供應商、施工方等單位針對材料采購管理過程諸如供應、運輸、數量核對、質檢、存儲等情況制定相應的采購管理計劃，為此形成材料控制成本、材料問題協調成本等。若采用“乙供材”或“甲控材”供應方式，業主單位只需就其產品型號、規格、標準、質量上進行把關，無需增加投入其他成本。

2 房地產企業材料采購管理對策分析

2.1 合理選擇建筑材料采購供應方式

建筑材料成本在項目總投資額中占據份額最大。該項成本的高低將直接影響建設項目的資金投入和獲利情況。在營改增條件下，不同的材料供應方式，其產生的材料采購管理成本的構成也各不相同。房地產企業不僅要考慮營改增后，建筑材料流轉稅稅負降低給企業帶來的利益，也無需要綜合考慮與之關聯變化的一系列收入、成本、利潤、所得稅等因素的影響。同時，在建筑材料供應方式選擇上，房地產企業可通過評估自身項目管理能力、資金成本與建設標準要求等因素進行選擇，實現企業利潤最大化的最終目標[7]。

結合本文第二節分析可知：從材料管理成本角度出發，“甲控材”和“乙供材”兩種供應方式相較于“甲供材”更有優勢；若從建筑材料質量角度出發，“甲供材”和“甲控材”兩種供應方式更優于“乙供材”；綜合材料管理成本與建筑材料質量因素，“甲控材”供應方式優于“甲供材”和“乙供材”兩種供應方式。因此，若業主確需對建筑材料進行管控，采用“甲控材”供應方式，可實現降低材料管理成本、有效保障建筑材料質量的目的。

2.2 優化選擇材料供應商

材料供應商的選擇，是房地產企業材料采購管理體系中重中之重任務。不僅需要結合項目進度計劃、設計需求等方面進行供應商選擇，同時需結合供應商的資信優良、規模大小、價格高低、質量優劣、服務好壞等方面考慮進行篩選。通過建立供應商管理體系，制定相應的供應商準入制度。根據不同的指標選定產品質量優質價格低、企業信用好交付貨及時、服務售后有保障等綜合條件優良的供應商，加大開發潛在的供應商數量，優化所需材料供貨質量與采購價格的成本方案。對資質條件優質的材料供應商，可簽訂長期合作的框架協議，以穩定采購價格并建立可信任的長期合作關系。同時，房地產企業應建立相應的供應商考核體系，及時考察供應商經營情況、供應能力、產品質量等情況，并建立企業《合格供應商名錄》，對不滿足條件的供應商，及時移除《合格供應商名錄》并進一步考察，優化材料供應商合作方案，保障企業經濟利益。

2.3 制定嚴密的合同管理體系

材料采購合同中明確了材料采購的質量標準、交付方式、支付款項方式等細則，明確了企業雙方的權利與義務。在合同生效至截止期間，任何一方均應遵守合同約定的條款，根據合同簽訂的條款開展工作，以確保材料質量合格、供應不超時限不影響現場施工進度，按時交付完成。房地產企業應建立嚴密的材料采購合同管理體系，避免在材料采購合同中發生履約風險致現場材料供應不及時造成經濟損失。

簽訂合同前，嚴格落實合同評審工作，重點審查合同中的材料品類、價格、數量、品牌、型號、交付貨時間、供應商資質、付款條件等條款，對合同簽訂雙方的權責、義務劃分設定清晰，以免在合同履約過程中產生糾紛。在合同履行過程，通過建立健全的合同執行監管機制，合理監管雙方對合同執行的進度和效果，對履約過程中發生的違約行為，及時跟蹤賠付和處理，使采購合同順利執行和提升合同質量的效果。合同履行截止后，及時總結分析合同簽訂和履行過程中出現的爭議事件，對合同履行情況進行詳細闡述，供未來其他類似合同簽訂提供參考，以此提升房地產企業采購合同管理質量，保障各方實際權益。

2.4 加強緊密現場施工進度配合

在適宜的時間和地點提供適當的建筑材料物資，是最為理想的材料采購策略。若建筑材料供應量過多時，由于施工現場場地有限，過多的物料存放占據大量工作面積，并會產生一定的存儲成本以及由于管理不當的材料損耗成本。反之，若建筑材料供應不足或不及時，現場無法根據進度計劃按時施工，會導致現場出現窩工現象，浪費人工、機械費用，并造成一定的工期延誤。因此，房地產企業在制定材料采購計劃時，通過參考項目施工進度計劃等相關文件，并配備相應的材料采購管理人員及時跟蹤現場施工進度。若項目施工進度發生變化，應及時調整采購供應計劃，并聯系供應商重新商議供貨時間，實現對相應施工段所需的材料進行定時定量供應，減少因材料供應過多或過少而產生不必要的成本支出。

3 結論

本文從房地產企業的角度出發，分析營改增下房地產企業，選擇采用不同的材料采購供應方式的利弊，同時結合材料供應方式選擇、供應商選擇、采購合同管理與現場施工進度配合等4個方面，對房地產企業在材料采購管理方面提出了相應的對策。得出結論如下：

(1)現行建筑材料采購供應方式有“甲供材”“甲控材”和“乙供材”3種。本文從增值稅稅負和采購管理成本等方面分析發現：單方面從建設期進項稅稅額考慮，當甲供材料占建筑材料費用的百分比n大于56.8%時，房地產企業采供“甲供材”供應方式，有利于節稅；考慮建設期和運行期應納稅額增值稅負計算并限于房地產企業銷售收入不變的情況下，不管采用何種建筑材料供應方式，房地產企業需要繳納的總增值稅稅負不變。因此，若單方面從建設期進項稅稅額考慮，無法判別業主單位采用哪種建筑材料供應方式的優劣。

(2)房地產企業應綜合考慮與材料采購關聯變化的一系列收入、成本、利潤、所得稅等因素，比如：材料采購保管費、總承包服務費、資金時間成本、交易成本等，結合影響自身關注重點合理選擇建筑材料供應方式。若業主確需對建筑材料進行管控，采用“甲控材”供應方式可實現降低材料管理成本和有效保障建筑材料質量的目的。

(3)本文通過結合材料供應方式選擇、供應商選擇、采購合同管理與現場施工進度配合4個方面，對房地產企業在材料采購管理方面提出了相應對策。在不斷地完善與優化建筑材料的采購體系的基礎上，應用選擇合理的材料采購供應方式，優化供應商選擇，強化合同管理，及時跟蹤現場施工進度，從而實現保障企業經濟利益的目標。