“小產權房”的合法化機制研究

孫秋菊

摘要：小產權房從我國法律意義上來說，其對應的產權多是不受保護的，總的來說該房產有著顯著的非法性、地域性、權利不完整、但是它的價格卻很低廉，所以又受很多利益主體的歡迎，造成以上原因的誘因是多方面的。但是隨著我國房地產市場的飛速發展，小產權房也隨之蓬勃發展，進而誘發了更多的社會矛盾，所以本文就是在此基礎上，結合我國當下的社會實情，在法律允許的范圍內，就如何將小產權房進行合法化，進而實現平衡的利益，并且有效的配置這些土地資源，完善我國的基本社會保障體系進行了相關的論述，希望本文所論述的探索小產權房合法化的途徑，可以為解決我國相關問題提供一些有價值的參考。

關鍵詞：小產權房;利益;合法化;完善

前言：

小產權房問題關系到我國的國計民生，并且也對我國的一些低收入群體的切身利益有相關的保障，但是相比于大產權房，如何將小產權房公平合理的合法化，減少相關的社會矛盾，這也是關系到能否穩步提升我國國民生活水平，并且對于保障社會和諧有序也意義重大。本文就通過大數據以及云分析技術，分析當今的社會實際狀況，并且結合國內外先進經驗，就如何有效的解決小產權房合法化問題進行了相關的論述。

一、小產權房的概述

對小產權房來說這并不是一種法律概念，它也是不受法律保護，是人們在社會實踐中對于一些房產的一種約定俗成的稱謂。這一種房產總的來說就是通過在農民集體土地上建設房屋來進行相關的活動，這些房產都沒有繳納土地出讓金等相關的土地費用，所以他們的產權證都不是由國家對應的房管部門頒發的，多是由土地所有的集體來提供的，也就是不具有國家意義上承認，又名鄉村產權房，最后被大家統稱為小產權房。這種房屋缺少土地使用證和預售許可證，也就是說五證不全，嚴格意義上來講屬于違法建筑。

小產權房是絕對沒有合法產權的，但是它們價格低廉，對于低收入群體而言是非常不錯的，但是涉及利益主體十分的多元化，所以造成很多的社會矛盾，其主要特征還是與商品房存在一些顯著的差別。小產權房同商品房相比，沒有國家認可，所以發生矛盾難以有有效的認定責任主體，但是其建設成本較低，所以售出便宜，購買的主體也有很多。但是開發商以及住戶想要使自身的小產權房轉讓那就必須去相關部門補交土地出讓金，并且這種房產在購買五年內是不允許交易的。所以他們的轉讓限制還是很多的，相比于小產權房，我國的商品房購買更自由，并且其使用、轉讓也不需要補交費用，社會的認可度高，受到國家法律銘文的保護，所以優勢還是很明顯的。

二、出現根源及現存問題

總的來說，其產生的根源就是當時土地二元所有制導致的，但是也是受當時環境的限制，城市土地歸國家，農村土地歸集體。這樣的情況就造就了很多的土地買賣無需經過政府，但是我國的農民卻沒有土地的所有權，難以進行買賣，如果當地政府低價征收，高價販賣，打造政績，那么就會造成農民的利益嚴重受損。危害當地百姓的利益，這也就是官逼民反，百姓為捍衛自己的利益，就會不通過政府，自己集資，自己建設，自己居住，進而私下建造出一大批小產權房，最終造成我國的小產權房愈演愈烈的局勢。

有人愿賣，有人愿買，就是我國小產權房的實質。并且隨著近年來我國房價的突飛猛進，很多地區的房價遠遠高于當地居民的實際承受能力，房價傾向于賣方市場的背景下，抬高房價，人們扎堆買房，進而造成很多人買不起商品房，這樣就只能將自己的目光轉向小產權房。所以說，當地的房價超出了人們的預期以及承受能力時，小產權房的種種優勢就會被顯露出來，即使小產權不合法，購買的人依舊有很多。

三、小產權房合法化的構想

（一）解決小產權房問題的原則

解決小產權房問題就要從基本入手，也就是遵循公平平等的原則，其合法化是以人為本的，并且還要符合我國的可持續發展理念，但是不能操之過急，要循序漸進，對于各地的具體問題進行具體分析。我國可以逐步的建立城鄉土地利用管理的新模式，通過政府來逐步的推動農村土地市場化、法制化、規范化，充分發揮群眾監督作用，保障大家的利益，進而在根本上解決小產權房問題。

（二）加快農村土地產權制度改革

二元土地制度就目前而言，已經不再適合我國的基本國情，這一制度的弊端也充分的被顯現出來，所以就需要積極的進行改革，加快農村土地產權制度改革，這樣就可以保障公平，使其占有、使用、收益和處分等各種權利都得到充分的保障。

（三）完善保障性住房建設

社會保障是國家層面上維持社會安全穩定的重要措施，對于很多弱勢群體來說，就是保證自身生存的根本，由國家通過國民收入分配，按照其相應的等級提供物質幫助，進而保證社會公平公正，以維持公民的生活水平，這其中住房保障體系也是我國的一項重要保障制度。在我國經濟迅速發展的今天，民生是人們繞不開的話題，我國各地政府也在就如何建造更多的保障性住房，保障更多的有需要的人得到切實的住房保障而費盡腦筋，當然低廉的保障性住房也是有效的遏制小產權房發展的重要手段。

（四）規范政府職權和能力

我國的基層組織存在的弊端依舊很多，像職權不明，貪污腐敗，以權謀私等事件也是層出不窮，以上這些就會降低群眾對于政府的信任，嚴重損害基層群眾的利益，所以為了有效的解決這一問題，就需要我國有效的規范政府的職權和能力，狠抓自身的廉政建設，有效的增加群眾的信任度。

總結：

綜上所述，小產權房的出現既是一種偶然也是一種必然，這和地方政府的不作為密切相關，所以我國想要解決這一問題，就要加大監督，嚴格執法，并且加強自身的廉政以及行政建設，提升群眾對于政府的信任度，進而有效的遏制小產權的發展。

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