◆文/秦虹

中國人民大學國發院高級研究員、城市更新研究中心主任

習近平總書記指出，到“十四五”末，將要達到現行的高收入國家標準，到2035年實現總量或人均收入翻一番。“十四五”要跨越中等收入陷阱，人均GDP按照現在的美元匯率計算，平均每年的增長要達到5.5%。2020―2035年人均GDP翻一番，平均增速4.8%，到2035年人均GDP達到2.13萬美元，基本達到中等發展國家水平。“十四五”規劃《建議》的核心要義體現在“三個新”：新發展階段、新發展理念、新發展格局。

中國的城鎮化已經超過60%以上，意味著中國的城鎮化發生很大變化，當中國城鎮化率比較低的時候，每個城市都在長大，所以城市和城市之間是絕對的競爭關系。大城市要長大，小城市也得長大，城市和城市之間的競爭關系就形成了。當城鎮化率超過60%，特別是達到70、80%水平的時候，比如說東部地區、長三角、珠三角、京津冀，城鎮化率超過70%的時候，大城市向外擴張的空間就非常有限了，這時候城市和城市之間從過去的絕對競爭，就會變成城市和城市之間的合作，這個時候城市群或者都市圈才有可能興起。北京現在已經7環了，沒有再往外空間了，所以現在要協同發展，都市圈也好城市群也好，沒有龍頭城市、核心城市，這個地方的都市圈是不可能發展起來的。反過來講，如果一個地方即使有了規劃，但是核心城市力量非常弱，它未來自身的發展空間很大，即使有都市圈的規劃，經濟學規劃也很難發展起來。所以，未來中國城鎮化的格局就是城市群和都市圈，不是平均的，每個大中小城市都有自身成長發展的規律，就是有一部分發展快的地方都是圈子開始快速發展，有一些地方的人口就是往外流失。在整個城市化發展格局里面，對房地產來說，區位價值最有意義的是交通節點。

“十四五”規劃指出，到2035年要發展壯大城市群和都市圈，與全國形成兩橫三縱的城市化發展格局，高速鐵路網開始形成，它未來的新產業、新人口的機會都會非常大，因為它有交通網絡節點，各種成本是最低的，集聚人口速度是最快的。未來哪些地方對房地產開發區位最有意義？這要看發展快的都市圈和城市群。當然先有都市圈才有城市群，都市圈是城市群的下一級，所以我們要關注交通、網絡和交通節點，只有具備了這些優勢，城市未來發展才有潛力。

我們要關注人口結構。從“十四五”開始，60后開始退休，90后大部分開始進入職場，這是一個重大改變。中國人口多、老齡化，我們現在有6.23億的65歲以上老年人，養老產業應該是有很大的市場需求，但實際上過去幾年這個需求市場沒有形成。50年代以前、40年代、30年代的早已退休，這些人都是過我們的日子的，這些人的經濟狀況并不是特別好，他們的觀念其實也不是那么現代。但是60后不一樣，我是60后，我們這一代人開始進入退休階段，我們這代人是高中畢業就趕上了改革開放，所以很多人受過高等教育，沒有下鄉吃過苦，這一代人的孩子幾乎大部分是獨生子女，只能是獨生子女，你沒有更多的孩子養老，只能靠錢，靠自己。所以60后的觀念、經濟基礎、人生經歷，和50年代之前的人是完全不一樣的。下一步真正的養老市場需求是60后退休開始出現，這涉及做養老地產，你也未必就是真正叫養老地產，你的戶型結構設計都很重要。我是60后，我可能有80多歲將近90歲的老人要贍養，我要和他們同住在一起，又不想住在一個房間里，又想方便照顧，各自都有自由，你現在在戶型結構上就應該有很大的突破。廁所的門是不是應該更寬，老人能不能坐輪椅直接進去洗澡，有沒有臺階，整個無障礙設計才行，包括扶手什么的都是需要我們產品的供給上有所創新的，一定會有需求，這個產品不一定是養老產業，就是養老地產，因為你所要求地產有很多的要求，第一養老地產不讓你賣，你的現金流怎么解決？第二個養老地產有年齡限制，你比如說你不到65歲，不讓你買這個房子。但是中國人有家庭觀念，其實居家養老是最好的，除非老人失能了，老人不失能，居家養老是最好的，所以這種對我們的住房供給是個巨大的機會。60后這一群人是歷史上出生最多的，光60后就是2.17億人，在未來的10年里面幾乎全部退休。90后有1.88億人，他們在這個時候同時進入職場，年輕人進入職場時，他的消費觀念會發生很大變化，他不一定很有錢，但是他要高品質的、方便的、便于交往的、具有現代生活場景的需求，所以我們的產品要考慮人口結構的變化。

“十四五”以后的住房政策大致可以這樣判斷，從現在開始，包括未來的租房政策，中央政府關注的就是兩個字：從“十四五”規劃就能看到，所有關于和住房有關都在緊盯民生兩個字，堅持房住不炒，堅持三穩：地價穩、房價穩、預期穩，要讓全體人民住有所居，要發展租賃住房市場，盤活存量住房資源，擴大居民住房供給，完善常住房政策，單獨列租賃住房的用地計劃，探索集體建設用地，企事業單位私有大量的土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障型租賃住房。傳統的房產企業開發不要輕易進入到這里面去，風險非常大。過去中國也有租賃市場，現在全國城鎮人口8.5億人，20%的人是租房子住的，占全國總量20%，但是全國是不平衡的，只有兩省兩市租賃住房占率是高的，廣東省、浙江省和上海市、北京市，他們的城鎮人口有超過30%的人是租房子的，其中深圳最高，有70%的人租房子，其他城市的租賃需求并不高，所以不能盲目進入這個市場。但是為什么有租賃市場還要大力發展租賃市場。是因為過去所有的租賃都是短期的，都是過渡性的，沒有人打算認認真真或者是盡可能長租。因為租賃市場提供的產品非常差，一家一戶的條件也很差，中央要求下一步搞長租房，長租房國家沒有明確定義，常住房項目的定義，就是有機構統一經營管理的租賃住房叫長住房。長租房的好處就是有統一的、集中的、標準化的管理，有健全的服務，有穩定的租期，不會隨時讓你解約，居住的穩定性會很高。中央下一步要大力發展這種房子，如果大力發展這種房子，在房價特別高的地方，就會有一些年輕人租房的時間相對比較長了，居住體驗能大大改善，租房子也便宜，對銷售房的市場會產生很大影響。為什么這樣做？就是為了民生，年輕人不是買不起房子嗎？兩個辦法，一個是讓房價降下來，一個是讓他的收入提上去。這兩個辦法短期內都不現實，讓他們先租，解決有房住、住得好的問題，所以只能是發展租房市場。大城市解決年輕人的住房問題，根本辦法還是靠租賃。所以你就可以看到中國在租賃市場政策上有很多支持性政策，包括減稅，包括土地支持。但是對房地產開發企業來講，三四線城市要慎入，市場沒有這個需求，不能盲目進入，這個風險很大。

發展共有產權和住房政策有關的都在體現民生兩個字。那么和房地產市場調控有關的是從嚴。尤其是2021年，我們面臨的整體宏觀環境，包括貨幣政策、財政政策和經濟發展的環境應該都是相對比較好的，是未來最好的，但是對房地產的調控政策可能不會放松。還是要落實房住不炒。習近平總書記說房住不炒，要通過政策來落實，所以今天我們可以看到十四五規劃里提出來幾個問題，一個是要促進房地產市場與實體經濟均衡發展，這句話的背后含義是什么？房地產和實體經濟均衡發展，就是錢不能過多流入房地產。所以房產的融資環境會繼續保持偏緊的狀態，開發企業融錢會比較困難。第二個要推進房產稅立法，房地產稅這個事情說了很多年了，一直沒有推出來，非常復雜，大家說房地產稅怎么始終不征？我聽到的最主流的是兩個原因，一個原因說在中國征房產稅沒有法律基礎，因為房地產稅是財產稅。發達國家之所以有房產稅，是因為你的土地房屋都是私有的，人家買房屋沒有期限，是永久產權，中國的房子所有權是個人的，土地所有權是政府的，是國家的，你只有使用權。而且一個房子最值錢的就是地價，漲的也是地價，房子不值錢，房子其實和車一樣，買到手就是二手貨，二手貨就在貶值。但是北京不一樣，你10年前5000塊錢一平方米買的房子，現在變成10萬一平米了，房子都住得又破又舊了，但價格上去了。所以在中國征收房產稅沒有法律基礎，這個地不是我們的，我們覺得交房稅不合理，這是一派主流的觀點。當然還有一個觀點就是中國目前的房屋還沒有全國聯網，我們說你自住的房子可以免征，你多出的房子要交稅，那么你沒有聯網，你怎么知道多余的房子有多少呢？所以等房屋信息全國聯網就可以實施。我個人分析，這兩個都不是影響房地產稅開征的關鍵因素，2007年10月1號我國出臺了《物權法》，這是專門規范物的財產權的法律，財產權有分物的財產權和非物的財產權，非物的財產權就是你們企業的商標權，我作為老師我有著作權，你作為個人有發明權，這都是財產，就是財產權，這叫非物質財產權。還有一種叫物的財產權，桌椅板凳、房屋汽車，物質財產權。那么規范物的財產權的法律叫物權法，現在已經納入了民法典里。那么我們本來租的是國家的土地，你交了70年土地出讓金，你租的是國家土地，你和國家之間是債權，你債權就不是物權，就沒有財產權，就不需要交稅，但是土地使用權經過物權法實施之后變成了物權，變成財產權。因為按照法律規定，債權是市場經濟主體自由平等的，隨時可以形成，隨時可以撤銷。物權是由法律來確定，物權法確定了三種物權，第一種是所有權，第二種叫用益物權，第三種叫擔保物權。這東西該是誰的就是誰的，就是所有權。所以政府一平方米的房子在北京要給你補8萬，根本補的不是建筑物，不僅僅是地上建筑物的錢，連土地使用權也補給你了。你賣一套房子，北京一平米10萬一套房子，1000萬你賣了以后你的所得處分、收益權都給你自己了，政府沒有收他的土地所有權，所以根本就不存在法律基礎，這個問題是不存在的。

為什么說住房全國沒有聯網，沒有開征房產稅？是因為房地產稅就是地方稅，地方稅它不是一個全國的稅，它不是國稅，是地稅的，地方稅是不需要聯網的。比如你在北京、在上海、在海南、在廣東、在深圳有好多房子，那么你在北京的房子要不要交稅？北京市政府只能管你在北京的房子交稅，北京市政府根本無權管你在海南的房子，在深圳房子交不交稅，你在海南和深圳這房子交不交稅？只能由當地政府來確定，他是個地方稅，他不需要聯網。房產稅經濟賬好算，社會賬是很難算的，非常復雜。中央文件一再提出來要開展推進房地產稅的立法，為什么提要推進房產稅立法？因為關系到房產稅的未來進程，當年的財政部部長肖杰講的非常清楚，包括現在的部長講的話和當年財政部長講的話是一模一樣，一字不差，有三句話。第一，立法先行，征稅必須要依法征稅，必須得有個法才能開征房地產稅，要依法先行。第二句話叫做充分授權，即使全國人大立了法，各個地方向誰征？征多少？要充分授權，由地方來決定。第三叫做分步推進，不會一步到位，土地、住房要聯動，要加強房地產金融的管控。

大城市貢獻利潤，中小城市貢獻規模，這是房地產開發企業發展的邏輯。但是現在大城市地價不斷升高，融資成本不斷提高，售價在受到控制，擠壓的就是開發商的利潤。中小城市不限價，但是中小城市需求沒有大城市那么旺盛，銷售的難度增加，需要加長企業的銷售周期，開發企業利潤也會下降。所以未來房地產企業要對自身環境，有一個思想準備。

目前來看影響房地產的主要是金融政策、土地政策。金融政策、“三線四單兩觀察”政策，從目前對試點企業的管控，有可能擴大到對更多企業，要看企業負債率，中小企業問題不大，它不是上市公司。但是你要到銀行貸款，有可能銀行貸款就要看你的負債率等幾個指標。“三個紅線”，一個是剔除預收款或者資產負債率，這個不能大于70%，凈資產負債率不能大于900%，現金短債也不能小于一倍，這就是它的三條線，你在銀行貸款的時候就有可能要看你的財務指標，有可能銀行拿著三線四檔來要你企業財務指標，所以對房地產企業來說，這個條件是一個巨大挑戰。你拿不到錢了，發展就很困難。為什么？因為房地產企業就是投資性企業，投資性企業對杠桿的要求依賴性非常高，不靠杠桿是很難得到快速發展的，所以政府一旦空杠桿，在戰略上進行管理，開發企業的發展速度就會下降，壓力就會增加。你如果連續三年經營性現金流為負，你再拿地的時候，要對你的資金來源作出解釋，你錢是哪來的？因為拿地的錢是不準用銀行貸款的，你必須要用自有資金，更不能非法集資。

除了管企業之外，最近的房地產調控政策還在管理銀行，為什大家都說房地產很強，政府怎么調控，怎么打都打不下來，一個主要原因是三個沖動在推動。一個沖動是地方政府賣地，和開發企業聯合要推房地產市場。第二個是銀行的沖動，銀行所有的呆壞賬最多的是制造型企業，真正的房地產呆壞賬是最低的，所以銀行有沖動。第三個當然是投資人有沖動，所以要管住銀行，今年就給不同銀行有個無檔要求，開發貸、房地產貸，必須在這種抑制住銀行的工作。我抑制了企業沖動，抑制了銀行沖動，然后就要抑制政府的沖動，所以今年的土地招拍掛，要推行兩集中掛牌，集中供應，本來一個城市一年可能有14塊地，每次是3塊5塊，現在給你只能兩次或者三次，集中公布一次共10塊、8塊、20塊，讓開發企業不可能多拿地。把三個沖動都抑制住，就能把房地產給管好。

中國的房地產確實發展非常快，全國的商品房銷售面積和銷售額都創造了歷史新高，整個房地產目前是屬于穩健發展。穩健發展的一個很重要的原因，是我們宏觀環境的支持，一個是錢的支持，一個是人口的支持。如果從1998年住房制度改革開始算起，現在和1998年相比，城鎮人口是兩位數，我們的人均GDP是10倍，廣義貨幣20倍，所以有人的支持，有著廣義貨幣的支持，有經濟增長支持，房地產是非常好的。

除了外部環境之外，開發企業要做成功有三個關鍵。第一個是有非常精準的市場研判布局，這些年有的開發企業對市場研究做得非常好，所以開發企業現在的銷售和拿地的占比，與人口流向增速的戰略高度一致。五大城市群和開發企業百強房企拿地的占比是高度一致的，市場研判非常關鍵。第二個就是開發節奏控制好，做成功的企業都是開發節奏控制得好，市場好的時候在賣房，市場差的時候，你沒房可賣，或者你不在賣房。很多企業都死在節奏上，你要宏觀調控了，貨幣收緊了，你正好要出貨了，當土地窗口的時候你又沒拿地，所以開發結構要控制好。第三個很重要的原因是我們的產品不斷迭代升級，不斷創造需求。這三個原因是除了宏觀、貨幣、人口、經濟增長之外，導致我們企業之所以能活到今天，還沒有離開房地產市場。最重要的幾點是你的地塊好，位置選得好，你區域選得好，節奏把握得好，產品不斷迭代升級，不斷創造需求。

我以前對北京房子是有意見的，以前北京房子非常差，我在2009年買的，當時因為我父母和公公婆婆要到北京治病，經常住在家里。我就想買個四居室，讓老人和孩子都住舒服一點，想要買個四居室。跑遍北京，就是找不到四居室的房子，200多平方米的房子就是3室2廳，房子又大又浪費，結構極差，還沒有環境，沒有綠化。但近幾年，北京住房產品完全更新換代了，人車分流，花園小區，WiFi全覆蓋，新風，智能門鎖，已經是標配了，150平方米，能做到四居室，里邊的結構、空間、設計非常好。我看到一個最典型的房子一百六七十平方米，大概做出四室三衛兩個主臥，他的空間研究達到了極致，產品完全把人的需求給創造出來了。我不知道其他三四線城市的情況，因為我做過四川全省的住房發展規劃，發現他們很多城市的產品供給非常差。我們可以看到這些樣板的企業，他們在產品的創新上一代一代推出新產品，在創造需求方面的確是做了非常大的努力。

我們再看未來，中國房地產未來發展就是兩個：第一個還是看錢。雖然我們說對房地產融資在收緊，但是如果你整個貨幣環境寬松，房地產還是會好過一些，因為這個錢是不動產，房子是死的，錢是活的。第二個就是產業和人口。去年是全球疫情，全球為了應對疫情，都實施寬松貨幣政策，中國的M2增速2018、2019年就兩年是在10以下，2020年增速超過了兩位數，就是因為疫情。美國也一樣，所以中國現在的尾貨幣MR已經是218萬億了，正是美國的利率，中國買房利率還5%，美國的個人購房利率已經降到了2%了，30年代貸款2%的利率，很低的。但是寬松貨幣政策一定會造成房價的上漲。美國去年四季度房價同比上漲了11%，創造了金融危機以來最高，其中漲幅最高的是愛華達洲，漲了21%，美國整個經濟停擺了，他們感染數眾多，但是房價創造了金融危機以來漲幅最快的一年，錢堆的，他們就是這個制度，房地產金融屬性是不可能主導的，中國也一樣。去年誰家的房子賣的好？一線中高價位房子賣的好，說明每一次危機帶來的結果就是兩極分化更加嚴重，富者更富，窮者更窮。富者有了錢，他對貨幣款最大的恐懼就是貨幣貶值，抵御貨幣貶值最好的辦法就是買好房子，買優質的資產，這個是真理以后永遠是這樣，不能買爛資產，去買優質資產。

從長期來看選城市很重要，把握節奏，善于合作，還有轉型，關注轉型，差異化發展，做好服務，控制成本，未來的房地產企業一定要延長板，不要去補短板，補短板已經沒有機會了。如果房地產市場好的時候，你補短板是可以的，萬達為什么能夠發展那么好？是因為它把住宅都賣了，把它的商業養起來，那是有機會，你現在沒這個機會了，你房子賣了也養不了你的商業了，所以沒有這個時間，你要延長板，而不是去補短板。

我認為房產企業在“十四五”期間有發展機會，而且是未來15年里面機會最大的5年。要重視三個問題，一個是重視都市圈，第二個是重視城市更新，第三個是重視城鄉融合發展的歷史機遇。中國城鎮化向大城市集聚，大城市要發展都市圈，開始重視與周邊中小城市的聯系。都市圈發展與房地產投資的關系，不是所有都市圈都能夠真正發展起來。我們研究了房地產都市圈下房地產發展的投資機會，可以看到其實目前的都市圈有三類，一類是比較成熟的都市圈，地處長三角、珠三角和京津冀三大城市群里面的大都市圈，它是最成熟的。其次是中間這一部分，是成長型的，廈門都市圈、鄭州都市圈不在三大群里，但是這些都市圈正在成長。還有一部分地區盡管有規劃，但是它的都市圈屬于培育期，根本無法形成。比如說上海，上海都市圈肯定非常好，中心城市非常強，上海的虹橋樞紐站和周邊的杭州、南京、嘉興、嘉善這些大中城市，都有非常快捷的交通網絡支撐和產業布局。所以強中心強網絡，都市圈形成是最成熟的。第二類是強中心、弱網絡，中心比較強，但是它和周邊的聯系網絡相對比較弱。最差的就是弱中心、弱網絡，中心自身很差，和周邊聯系也很差，所以都市圈發展一定要關注選區域，不是所有有規模有規劃的地方，都是有周全規劃，都值得我們投資，一定要研究中心城市的強弱和它周邊中小城市交通聯系和產業聯系的度非常關鍵。所以未來精準選定投資城市非常關鍵。

我們也研究了都市圈內各個城市之間房價的相互影響關系，可以看到有一些中心城市和周邊都市圈的房價有雙向影響，核心城市房價漲，周邊中小城市房價也漲，周邊房價漲，核心城市房價也漲，這是雙向關系。還有一些地方是單向關系，就是中心城市的房價漲跌對中小城市有影響，都市圈周邊中小城市房價漲跌對中心沒有影響，所有的一線城市基本上是這種單向聯系。雙向聯系的是正在成長型的都市圈。還有一部分城市幾乎沒有影響，都市圈里的核心城市和周邊的三四線城市，房價是你漲你的，我漲我的，沒有關聯。關注都市圈涉及最重要的是，你投資選的地理位置，不能拿錯地，未來犯錯機會越來越少，犯錯成本越來越大，有的企業可能你只拿錯一兩塊地企業就完了。

中央經濟工作會議提出要實施城市更新行動。今年的建設工作會議也提出要全力實施城市更新行動，筑建部長對城市更新行動做了一個解釋，這是以習近平同志為核心的黨中央，準確研判我國城市發展的新形勢，對進一步提升城市發展高質量做出的重大決策。它的內涵是優化城市結構，功能完善和品質提升，轉變城市發展方式，路徑就是開展城市體檢，統籌城市規劃管理，目標是建設宜居、綠色、人性、智慧文明城市。

城市更新不是房地產開發。房地產開發只是解決一個城市發展的增長需求問題，城市人口多了，產業多了，沒地了，所以蓋房子滿足這些需求，而城市更新，是解決城市發展的所有問題的。包括城市的交通擁堵、城市居住品質的下降，城市產業結構調整，低效利用控制房的解決，注入產業活力，這是一個解決城市所有問題的好措施。城市更新也不是舊城改造，不能只是拆房、修路、建橋、搞基礎設施，城市更新是要靠產業和人民的美好生活、居住生活共同發展起來。所以“十四五”規劃提出來要提升改造老舊小區、老舊廠區、老舊街區、老舊樓宇，還有一些城中村，建一些新的基礎設施。在中央提出城市更新行動之前，有的地方在做，有的地方沒做，這是地方政府的自覺行為。但是中央提出城市更新行動，下一步各個地方政府必須行動起來。現在一共有242個城市發布了“十四五”規劃和2035年約定目標建議，其中75%的文件里都提出來要搞城市更新。搞城市更新，要從設計、居住、環境和文化產業4個方面入手。下一步城市更新的政策窗口大家要關注。城市更新無論是老舊廠區、老舊小區、老舊街區、老舊廠房，第一種推倒重來，拆除重建，第二種有機更新，保留為主，少量拆遷。第三種就是綜合整治，不動建筑，不動產權，只改配套。

重視城鄉融合發展，是未來城市化大都市圈形成的重要前提，中央要搞鄉村振興，農民要進城，要把縣城作為新型城鎮化的重要抓手。習總書記在今年的中央農村工作會議上指出，2020年脫貧攻堅完成后，下一步農村工作重點就是轉向全面鄉村振興，這是一個歷史性轉折。鄉村振興不能靠鄉村，一定要靠城市，未來的新型城鎮化鄉村振興和我們的發展結合在一起就是城鄉融合。

中央說了現在主要矛盾就是人民對美好生活的向往和我們發展不平衡、不充分的矛盾，這是主要矛盾。那么美好生活是什么？習總書記說了8個方面：更好的教育、更穩定的工作，更滿意的收入、更可靠的社保、更高水平的醫療衛生服務、舒適的居住條件、更好的環境、更好的精神文化生活。

我認為主要是對人的全面發展，但是在這里面更好的居住條件是基礎。因為你住的地方決定了你能享受到什么樣的教育、文化、商業和工作。所以我們未來圍繞著美好居住生活，房地產在開發的時候不能僅僅建房子，更多的是怎么建配套，圍繞人民生活要求，把教育、養老、商業盡量配套好，所以整個的住房消費升級就是實現住無所懼，從無到有實現住有宜居。從重物到重人，抓住友好社區、公共空間的打造等，這個都非常關鍵。未來的開發企業，你做城鄉融合也好，做城市更新也好，還是做傳統的房產發展也好，必須要具備以下5個能力。第一個是和政府溝通的能力，因為高質量發展也好，城市更新也好，對政府而言都是新話題，他也不懂，你得懂，告訴他這是方向，這是模式，我們要這樣做。第二個是要有城市思維能力，沒有一定的城市思維能力，不知道政府需要什么，你到政府去拿地，很難滿足政府要求。第三就是要有價值轉化能力，過去我們說文化、生態、綠色，但是未來這些都是可以轉化的，都是具有巨大的轉化能力，還有創新服務、整合資源等。所以我認為房地產的開發技術是可以復制的，蓋什么戶型，有什么節能產品，有什么高科技，這都是可以復制的，買來就行。但是能力是難以模仿和復制的。開發企業的核心能力是服務能力，你對產品定位的能力、配套能力、資源能力都是難以復制的，企業必須要在能力上做更大準備。我們未來有挑戰，但是我們的空間還在，開發企業要抓住這些機會，努力做一些更好的發展。