新開發區基準地價水平偏低的原因分析與研究

裴寶明

（唐山市曹妃甸區自然資源和規劃局，河北 唐山 063299）

引言

自我國土地有償使用以來，城鎮地價評估體系都是以基準地價為基礎的，而且基準地價不僅是政府調控土地市場的重要依據，還關乎著土地稅費的征收、新開發區的建設以及招商引資等，對于城市經濟發展有著直接影響。但是，在各種因素影響之下新開發區基準地價評估結果通常較低，因此，為保障基準地價的合理性，加強對于基準地價水平偏低原因的分析是十分有必要的。

一、基準地價概述

基準地價指的是城鎮當中國有土地的基本標準價格，主要根據城鎮土地級別、地段等，對商業、住宅以及工業等不同種類用地，某一時間點土地使用權平均價格的評估。為進一步保障基準地價的合理性以及現勢性，基準地價需要至少每三年進行一次更新。基準地價的制定是城鎮規劃當中的重要內容，其本質上是一種平均價格，因此土地基準價格的評估工作需要由政府組織，而且評估結果也必須要經過政府的認可。實際上，基準地價的確定和評估，會受到當前土地市場、社會經濟等各種因素的影響，而呈現出一定的動態變化。基準地價并不是土地的具體收費標準，而是土地使用權轉讓、出租、抵押等相應價格確定的重要參考依據和基礎。

新開發區大多與城市市區的距離較遠或者位于規劃區外，其主要特點在于開發建設的時間相對較短，對于此類新建開發區而言，在進行基準地價評估的過程中，需要獨立于城市進行；若新開發區位于城市建成區域內，或者規劃區之內，那么此地的基準地價評估則可以與城市一起進行。對于位于城市規劃范圍之內的開發區，其基準地價與城市地價之間并不會有過多差異，出現基準地價水平偏低的主要是位于城市規劃區外的開發區。因此，本文主要針對城市規劃區外的新開發區進行探討。

二、影響基準地價的因素

（一）經濟因素

經濟因素是影響基準地價評估的主要因素之一，新開發區的建設會吸引各地投資商進行投資，參與到開發區新建當中，隨著大批量資金的涌入，新區的生產總值會得到一定的提高，新區經濟將會得到快速發展，同時周圍居民的收入也會呈現出上漲趨勢，間接帶動當地商業服務、房地產等不斷發展。與此同時，對于新建開發區而言，政府也會加大扶持力度，幫助新區進一步發展，這就會導致基準地價水平不斷提升。

（二）政策因素

基準地價的評估和確定都需要由當地政府進行組織和認可，同時政府對于新建開發區還會出臺一些扶持政策，這些都會對基準地價的評估結果產生一定影響。例如，在2008 年世界金融危機的影響之下，為保障我國經濟穩定發展，降低金融危機對于房地產市場的影響，中央將房地產相關稅費進行適度下調，并延長了個人房貸還款期限等一系列措施，對房地產市場的穩定發展起到了一定的促進作用，土地價格隨之上漲，這也在一定程度上影響到了基準地價。此外，政府為促進城市經濟發展，加強城市規劃，也會出臺相關政策，對于基準地價的調整也起到了關鍵性作用。

（三）聚集程度

在明確土地的具體用途和性質之后，聚集程度會對該地區的基準地價產生直接影響。無論是商用、工業還是住宅用地，聚集程度會影響到新開發區的繁榮度，與新區的經濟發展情況等都有著直接關系。例如，在繁榮地段具有辦公職能的商服用地，其地價要相對較高；在高檔優質小區聚集的區域，該區域的住宅質量較好，因此其住宅用地的價格也會超出其他區域[1]。

（四）區位交通因素

區位交通因素對于基準地價的影響尤為巨大。較強的區位交通優勢，能夠承擔起城市產業轉移的功能，對于新區建設以及經濟發展有著積極作用。除此之外，還可以通過公交線路的規劃，加強對于新開發區的覆蓋，促進新開發區與城市之間的溝通交流。交通設施、道路交通條件的不斷完善和提高，對于帶動開發區的經濟發展有著積極作用，以此能夠進一步提高新區基準地價水平。

三、導致新開發區基準地價水平偏低的原因

經過對新開發區實際情況與基準地價之間關系的分析，以及對于基準地價影響因素的探討，可以發現，相較于城市內部基準地價而言，新開發區基準地價多呈現出偏低的特點，這一特點與基準地價形成的規律之間有著一定聯系，產生這種情況的主要原因包括以下幾個方面。

（一）土地需求分析

實際上，影響土地價格的主要因素在于土地需求情況。對于新開發區而言，其土地面積是已經確定好的，因此，當入駐新區的商業服務、房地產企業以及其他社會群體和企業較多的情況下，對于新區土地的需求量就會不斷增加，在此情況之下，土地價格也會有所增加。與之相反，若對于建設用地需求較低，那么其基準地價水平也就會呈現出偏低的情況。例如，某城市新區建設初期，其中的政府部門、工商企業等仍然較少，因此對于建設用地需求不大，該開發區基準地價也就相對較低。

（二）地產交易情況

對于新建開發區而言，由于建設時間相對較短，因此還沒有形成系統穩定的地產市場，其地產交易水平也相對較低，主要的地產交易均來源于政府部門，其地產的轉讓、出租、抵押等交易行為尚不成熟，地產市場發展水平較低，交易情況較為弱勢。這就導致當地土地價值相對偏低，土地增值無法得到充分體現，使得基準地價的測算和評估結果相對較低。

（三）土地收益水平

土地收益水平較低也是導致新開發區基準地價偏低的主要因素之一。土地收益水平就是指在土地上進行經營管理活動、開展商業服務、房地產開發等，其所獲得的經濟效益或者社會效益情況。若土地收益水平相對較低，意味著土地價值不高，因此難以吸引更多的開發商、投資商進行土地的交易活動，地價自然會相對較低。導致土地收益水平偏低的主要因素在于區域繁榮程度、聚集情況等。例如，某城市新區人口較少，而且當地商服設施滯后，綜合服務水平偏低，不僅缺乏商服中心，而且人口少，人流量較低，這就會導致土地收益小，而基準地價水平低也成為了必然結果[2]。

（四）土地市場供給

由于新建開發區其土地市場交易，主要依靠的是政府出讓地交易，為一級市場交易，在此情況之下，一級土地市場供給的價格就會對基準地價產生較為直接和巨大的影響。與征地費用較高的地區相比，征地費用偏低的地區，其土地以及市場供給價格就會偏低，在實際進行基準地價評估和測算的過程中，若使用成本逼近法，那么基準地價偏低的情況就會十分明顯。

四、調整新開發區基準地價的措施

隨著當前城鎮化腳步的不斷加快，城市土地資源緊缺的情況愈發嚴峻，作為一種稀缺資源，土地價格水平對于城市的發展有著重要影響。不同水平的地價對于城市發展有著不同程度地影響。對于高水平地價而言，在土地資源總量有限的情況之下，土地的價格越高那么城市資本總量就會越大，其所創造的經濟效益和社會效益也就會相對更大，對于土地資源的集約利用以及資本的優化配置有著積極作用。因此，科學合理地進行基準地價的調控是十分重要的。經過上述分析，本文提出了以下三種調整新開發區基準地價的有效措施。

（一）明確地價概念關系

基準地價是城市當中不同用途土地使用權區域平均價格，并不是指代具體的土地價格，主要用以顯示不同等級、區域、用途土地的一般價格差異。而標定地價是在基準地價的基礎上，按照一定修整體系，經過修正而得到的，還需要綜合考慮土地使用年限、形狀以及容積率等相關因素，以此確保地價能夠更加貼近市場價格。在實際進行新開發區基準地價調整的過程中，必須要明確不同地價的概念，以及不同概念之間的換算關系，以此確保地價評估測算，以及調整策略的準確性和有效性。

（二）科學確定基準地價

基準地價的確定需要對樣點的土地價格或者土地收益，進行準確評估，因此，想要確保基準地價的科學性以及合理性，就必須要加強對于樣點地價的測算，并在實際測算的過程中，綜合考慮各種因素，以及政府所發布的相關經濟政策。例如，某城市在進行新區開發建設的過程中，為進一步加快新開發區經濟建設，通過將基準地價下調的方式推動招商引資。該政策的應用和執行，不僅推動了新區人口增長和經濟發展，而且隨著經濟的發展該地區的土地也在不斷增值。

（三）及時更新基準地價

經上述分析可知，基準地價會受到經濟、政治、聚集程度以及交通建設等多方面因素的影響，因此基準地價實際上是處于一個變化的狀態之下的。為保障開發區基準地價的現勢性和合理性，需要及時進行基準地價的更新和應用。尤其對于短期內基準地價變動較大的情況，可提前更新基準地價，以促使新開發區的建設取得更好成效[3]。

結束語：本文針對新開發區基準地價水平偏低的問題展開研究，明確開發區基準地價水平偏低的原因，主要是由于土地需求、市場交易、土地收益以及市場供給情況導致的，并總結提出了明確地價概念、科學確定基準地價以及及時更新基準地價三種控制新開發區基準地價的措施。相信隨著對基準地價的深入研究，以及影響地價水平的原因分析，我國基準地價將會得到更好的控制。