房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范研究

文/吳玉經(jīng)

（廣西小龍集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中必然會(huì)涉及融資活動(dòng)，而融資工作的開展會(huì)引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，企業(yè)要想保障發(fā)展的穩(wěn)定性，在發(fā)展過(guò)程中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，較為重要的一點(diǎn)就是對(duì)可能遭遇的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析，并制定合理化的融資風(fēng)險(xiǎn)防范方案，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的合理化規(guī)避，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展效益，促進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到不斷地提高。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中極其重要的組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)可以形成良好的帶動(dòng)效應(yīng)，有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建和完善產(chǎn)生著重要的促進(jìn)作用[1]。而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要有效的融資作為支撐，只有能快速地融資、高質(zhì)量地融資，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供良好的資金支持，才能增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，促使企業(yè)發(fā)展實(shí)踐中創(chuàng)造巨大的效益。但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中企業(yè)融資工作的開展受到諸多因素的影響，特別是在國(guó)家政策收緊以及去杠桿基調(diào)下，從2017年開始我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資開始表現(xiàn)出全面收緊的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，特別是在銷售周期結(jié)束后，銷售回款速度相對(duì)較慢，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中資金的來(lái)源造成沖擊。同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)進(jìn)行研究，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金一般相對(duì)較少，表現(xiàn)出對(duì)融資的較大需求，并且房地產(chǎn)企業(yè)融資方面仍然以貸款融資為主，融資局限性問(wèn)題明顯，也會(huì)引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的社會(huì)背景下，要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的研究，制定合理化的風(fēng)險(xiǎn)防范方案，有效地規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，爭(zhēng)取借助有效的融資增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在開展融資工作的過(guò)程中引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于企業(yè)運(yùn)用償付融資資本成本或者融資資金出現(xiàn)了與預(yù)期計(jì)劃相背離的情況，就會(huì)引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中可能出現(xiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下幾種類型：

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中會(huì)受到國(guó)家貨幣政策和信貸政策的影響。國(guó)家在對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率、信貸監(jiān)管手段和經(jīng)濟(jì)杠桿手段調(diào)整的情況下，會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)信貸規(guī)模進(jìn)行控制，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作產(chǎn)生影響。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工作中基本上有一半以上的資金來(lái)源于銀行貸款，如果房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)了巨大的變化，就會(huì)給房地產(chǎn)融資工作的開展造成較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資工作的開展也會(huì)陷入發(fā)展困境中。

（二）融資渠道風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中選擇的融資渠道一般都相對(duì)較為單一，特別是在國(guó)家信貸回避政策趨緊的情況下，受到政府宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)極易產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，甚至可能會(huì)因?yàn)槿谫Y渠道單一引發(fā)融資不到位的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)方面預(yù)期現(xiàn)金流造成嚴(yán)重的不良影響，最終引發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作方面資金需求無(wú)法得到滿足的情況，甚至造成資金鏈斷裂的問(wèn)題，形成財(cái)務(wù)危機(jī)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性產(chǎn)生巨大的沖擊[2]。

（三）資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)融資工作中，如果存在對(duì)負(fù)債融資過(guò)度依賴的情況，會(huì)引發(fā)不合理融資結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，就會(huì)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的隱患，甚至造成無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中，如果出現(xiàn)盲目、無(wú)節(jié)制舉債的情況，特別是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小、發(fā)展?jié)摿Σ蛔愕那闆r下舉債，甚至出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于債務(wù)利息率的問(wèn)題，就會(huì)引發(fā)企業(yè)債務(wù)規(guī)模過(guò)大的情況，形成融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和企業(yè)效益的獲取產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)踐中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)?shù)那闆r，造成預(yù)期收入無(wú)法得到保障，或者預(yù)期收入難以滿足補(bǔ)償費(fèi)用方面的需求，就會(huì)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不利于企業(yè)發(fā)展。一般情況下，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)工作中，投資項(xiàng)目越大對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平提出的要求也就越高，房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中受到開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)不夠準(zhǔn)確的影響，可能會(huì)出現(xiàn)資金運(yùn)作停滯方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素加劇，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲取，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和安全性[3]。

三、新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)的建議

在對(duì)新時(shí)代背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題形成客觀準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在企業(yè)發(fā)展實(shí)踐中，要想對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行有效防范，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目的高效化運(yùn)行，就要結(jié)合實(shí)際情況提出風(fēng)險(xiǎn)防范的建議，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展實(shí)踐中獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。下面就對(duì)新時(shí)代背景下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效防范提出合理化的建議：

（一）完善法律法規(guī)體系，改善融資制度環(huán)境

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資工作而言，融資工作的穩(wěn)定運(yùn)行需要良好的法律保障作為支撐，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建多元化融資模式的過(guò)程中，只有能緊隨時(shí)代發(fā)展背景，對(duì)涉及的相關(guān)法律法規(guī)體系進(jìn)行完善，形成較為成熟的融資市場(chǎng)，才能對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的穩(wěn)定性和高效性。因此要重點(diǎn)探索完善法律法規(guī)體系的構(gòu)建，促進(jìn)融資環(huán)境的改善，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資發(fā)展提供良好的支持[4]。首先，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融立法工作，結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》的頒布和實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)體系進(jìn)行建設(shè)，對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)不健全的地方進(jìn)行有意識(shí)的補(bǔ)充，并制定專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的政策規(guī)范，確保在完善法律法規(guī)體系的作用下，促進(jìn)融資工作的穩(wěn)定運(yùn)行。其次，要發(fā)揮政府的支持作用，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)融資政策支持體系，對(duì)房地產(chǎn)融資工作的開展進(jìn)行監(jiān)督，在政府主導(dǎo)和監(jiān)督下爭(zhēng)取逐步構(gòu)建公平、客觀、公正的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中對(duì)融資問(wèn)題進(jìn)行有效處理。最后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格管理，多角度入手促進(jìn)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)踐中，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入關(guān)的控制。促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建，使房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力得到不斷地增強(qiáng)，從而展現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系中維護(hù)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

例如為了能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避，可以探索風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建，發(fā)揮銀行的輔助作用，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行完善，從資本回報(bào)率、資產(chǎn)質(zhì)量、資本流動(dòng)性比率等角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，從而形成有效防范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的模式，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定高效化運(yùn)行[5]。

（二）拓寬融資渠道，引入多樣化融資模式

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一問(wèn)題的出現(xiàn)會(huì)引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中要注意借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)融資渠道進(jìn)行多元化探索，整合銀行貸款融資、債券融資、上市融資、信托融資和基金融資等多種不同的融資方法，促進(jìn)完善融資體系的構(gòu)建，為房地產(chǎn)企業(yè)參與多元化融資創(chuàng)造良好的條件。在具體嘗試對(duì)融資渠道進(jìn)行多元化拓展的過(guò)程中，可以創(chuàng)造能輔助證券發(fā)行的市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)采用債權(quán)融資的方式，對(duì)審批制度進(jìn)行開放，發(fā)展一批公正、獨(dú)立的中介信用機(jī)構(gòu)，讓中介信用機(jī)構(gòu)能分擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)政權(quán)融資工作的開展能得到深入貫徹落實(shí)，可以取得良好的發(fā)展效能。此外，在對(duì)多元化的融資渠道進(jìn)行拓展的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行改革，構(gòu)建完善的預(yù)售制度監(jiān)督機(jī)制，形成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極引導(dǎo)和合理化約束，降低預(yù)售制度可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從而為房地產(chǎn)企業(yè)有效融資提供重要的保障。如此就能通過(guò)融資渠道的拓展，引入多元化的融資模式，為房地產(chǎn)企業(yè)有效融資工作的開展提供良好的支持，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)踐中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益[6]。

（三）改善資本結(jié)構(gòu)，緩解融資困境

房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革和優(yōu)化，能從多角度為融資工作的成功推進(jìn)創(chuàng)造條件，有利于增強(qiáng)融資工作的綜合效果。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)可以嘗試對(duì)信托融資模式進(jìn)行開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以及產(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行有效的培育，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，提高融資效果。

與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)源性融資的重視，加大對(duì)自有資金融資的利用，從而尋求與其他開發(fā)商的有機(jī)合作，獲得相對(duì)穩(wěn)定的資金支持，在對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化的基礎(chǔ)上，形成理性融資思想，在融資工作中堅(jiān)持合法性、可靠性、兼顧經(jīng)濟(jì)效益性、成本性、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面的原則，對(duì)可能引發(fā)的融資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施合理化的控制，將融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)，從而使融資困境得到有效的緩解，促進(jìn)企業(yè)融資工作高效化推進(jìn)。

（四）優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定高效化發(fā)展，因此要想提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，在實(shí)際促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中，要注意有意識(shí)地對(duì)運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行優(yōu)化，探索專業(yè)化、品牌化和規(guī)模化的發(fā)展路徑，制定合法化的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方案，在有效運(yùn)營(yíng)的同時(shí)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)建，保障在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中能最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也能對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范和應(yīng)對(duì)，保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和高效性，在優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理、規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得到逐步的提升[7]。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中受到多種因素的影響，融資工作的開展會(huì)遭遇一定的發(fā)展困境，融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題較大，對(duì)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性產(chǎn)生了一定的不良影響。而新時(shí)代背景下，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行有效的識(shí)別，并制定合理化的風(fēng)險(xiǎn)防范方案，能降低融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不良影響，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和高效性，促使房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)發(fā)展實(shí)踐中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)全面社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)奠定基礎(chǔ)。