《土地管理法》修正后農民可以“買賣土地”了嗎

十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《土地管理法》修正案。集體經營性建設用地入市，是此次修法中最大的亮點和創新。

在原有《土地管理法》的框架下，集體建設用地與國有建設用地的法律地位是不平等的，集體土地在很多情形下不能直接作為建設用途，必須征收為國有土地之后由地方政府來統一供應，這便是地方政府高度壟斷建設用地一級市場的征地供給模式。集體經營性建設用地入市，就是賦予集體建設用地與國有建設用地在同一市場上的同等權能，使得作為土地所有者的農民集體可以像城鎮國有土地所有者一樣直接向市場中的用地者以出讓、出租或作價出資入股等方式讓渡一定年限的集體經營性建設用地使用權并獲取對價收益，而不再需要先行征收為國有土地；同時，依法入市的集體經營性建設用地使用權享有與國有建設用地使用權同等的權能。

集體經營性建設用地入市經常被媒體通俗地描述為“農民也可以賣地了”，當然，同國有土地一樣，這里“賣”的是土地使用權而不是土地所有權。但“賣地”必須合法有序，只有把握好4大關鍵環節才能最大限度釋放改革紅利。

誰來入市?首先，入市的法定主體是集體經營性建設用地的所有權人。按照法律規定，集體建設用地的所有權可能存在3種情形，鄉鎮農民集體所有、村農民集體所有、村民小組農民集體所有。總之，土地所有權主體是“農民集體”。農民集體是很多農民組成的一個集合體，這個集合體怎么有效行使權利呢?《土地管理法》明確規定，集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意，從而在落實集體土地所有權的同時切實保障農民成員的知情權、參與權、表決權。其次，對于已經入市的集體經營性建設用地，其使用權人可以再行以轉讓、出租、抵押等方式流轉。

哪些地可以入市?《土地管理法》明確了2個條件：一是符合規劃和用途管制，只有土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的土地才可以入市，在具體宗地入市時還需要明確具體的土地用途和規劃條件。需要注意的時間、入市范圍并不受“存量”限制；二是依法登記，這里的登記首先是指集體土地所有權的登記，通過登記明確土地的歸屬和入市主體，存在集體建設用地使用權再次流轉的情形，則應當依法進行集體經營性建設用地使用權登記。特別值得一提的是，為了避免集體經營性建設用地入市空間被擠壓，《土地管理法》專門規定土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排。

怎么入市?即入市規則體系，涉及交易平臺、地價體系、交易規則、產權登記、服務監管等5個方面。無論是基于建立城鄉統一的建設用地市場，還是基于同地同權同價的要求，這些規則要求與國有建設用地入市規則體系相銜接、相統一。《土地管理法》提出了“參照同類用途的國有建設用地執行”的原則，同時授權國務院制定具體實施辦法。

收益怎么分?錢分得好不好，關系到農民到底有沒有獲得感，關系到“農民利益不受損”這條底線到底有沒有被保障到位。它涉及3個層面的問題：一是國家和集體之間怎么分?涉及到國家對集體經營性建設用地入市的稅費安排，之前試點期間臨時采取了收取土地增值收益調節金的方式，當前正在起草的《土地增值稅法》已將此部分內容納入其調整范圍，故此《土地管理法》沒有作出規定；二是農民集體和農民個體之間怎么分?涉及集體資產管理問題，有待各地出臺指導性規則；三是不同農民集體之間的利益差距如何平衡?涉及不同地理位置、不同土地資源稟賦、不同規劃定位的農民集體之間的利益調節，有待通過建立入市稅費收入的轉移支付制度解決。