撇開業委會實行『自我管理』，能否拒繳物業費

（本欄編輯∶陳妙貞）

編輯同志：

鑒于業主委員會與物業公司簽訂的《物業服務合同》中的收費超出了我們的限額，我們同一單元的業主決定實行“自我管理”：我們單元所有涉及物業管理的問題，均自行負責，不要物業公司介入。請問：我們能否據此拒絕繳納物業費？

讀者：顧芳芳

顧芳芳讀者：

你們不得拒絕繳納物業費。

一方面，“自我管理”協議侵犯了其他業主的合法權益。《民法典》第273條第一款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”即盡管你們對建筑物內的住宅等專有部分享有占有、使用、處分、收益的權利，但鑒于你們對除此之外的其他共有部分也有對應的權利、義務，其中包括承擔管理、維護該共有設施的費用，該費用當然包括在物業管理費用之列，故你們不能以任何理由拒絕承擔。且你們拒不承擔，自然會增加其他業主的負擔。

另一方面，你們“自我管理”的約定無效。雖然《民法典》第284條規定：“業主可以自我管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”但其中的“業主”并非是指幾個業主或者是某一單元的業主，而是指該小區的全體業主。同時，該法第278條指出：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”即有權決定由業主自我管理、委托物業服務企業或者其他管理人管理建筑物及其附屬設施的主體只能是“專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主”，而你們的“自我管理”雖然經所在單元全體業主同意，但并沒有得到小區過半數的業主認可。

顏梅生