房地產企業破產案件中購房人權利保護的 反思和重塑

劉興樹 李紅青

（1．湖南師范大學法學院，湖南 長沙 410081）

（2．湖南凌悅律師事務所，湖南 長沙 410000）

長時間以來，房產價格不斷上漲，消費性購房人往往高價購買住房，但隨著國家調控政策的不斷推進，房地產企業往往因為資金鏈斷裂而引發“爛尾”。陷入困境時，破產的房地產企業越來越多。此時，購房人權益該不該特別保護？法律缺乏明確規定。購房人購買的大多是期房，需要等待相當長一段時間才能獲得交付，發生破產案件時，購房人、承包方、抵押權人等諸多權利人均會提出訴求，利益糾葛錯綜復雜，需要一一理清。購房人是否具有優先權，其實現優先權的法律路徑是什么，值得探討。

一、購房人是否具有優先權的現實困境

（一）立法上關于購房人債權清償順位安排不明

購房人的優先受償權并未規定在《企業破產法》《民法典物權編》中，而是體現在司法解釋中。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條中規定消費者交付全部或者大部分購房款的，施工承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗購房人。而這“消費者”“全部或大部分款項”的進一步解釋則在 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條中得到了解釋：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

可見，并非所有的購房人均享有優先受償權，購房人必須具備以下要素：一是購房人必須是消費者。即是為了自住的自然人，而非經營目的；[1]二是購房人名下無其他用于居住的房屋；三是購房人支付的購房款必須超過總房款的50%。

但司法解釋不是立法，對行政機關執法并無拘束力，不僅影響行政機關辦理相關事務，也直接影響破產辦案中的與法院的聯動協調。

（二）指導性判例自相矛盾

僅通過司法解釋得以規定是有法律缺陷的。維穩等各種因素一直影響著適法的統一，同案不同判甚為常見。如：李憲華訴華融湘江銀行股份有限公司常德分行、湖南四達建設開發有限公司等第三人撤銷之訴案中，就華融湘江銀行股份有限公司常德分行是否因抵押而取得對案涉房產的優先受償權問題，湖南省高級人民法院認為公民的生存權和發展權是基本人權，是實現其他人權的基本前提，關系到社會的和諧穩定。雖然涉案房產的抵押合法有效，常德分行依法取得了涉案房產的抵押權，但這一抵押權是常德分行為通過發放貸款獲取經營收益而采取的保障措施，是一種經營權利。而李憲華購買商品房系用于自住，生存權應當優于經營權受到法律保護。故房屋買受人在支付了購房款的全部或大部后，可以對抗抵押權。又如：中國華融資產管理股份有限公司貴州省分公司、貴州睿力房地產開發有限公司金融不良債權轉讓合同糾紛案中，最高人民法院則認為《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定建筑工程承包價款優先受償權優于抵押權和其他債權，第二條規定承包人就商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗已支付大部分或全部房款的購房消費者。兩條文中“優于”與“不得對抗”的含義不同，不能從上述兩條文推導出購房消費者權利處于“最優”地位的結論，確認華融資產公司有權就上述抵押房屋享有優先受償權。

兩則案例都是法院對購房人是否享有優先受償權的判決，做出了截然不同的認定。對破產管理人的工作產生極大困惑：首先，破產畢竟與執行存在差異，類推適用民事訴訟執行的舉措存在問題[2]。其次，破產實踐中購房人優先權是否需要經過公示、債權人會議表決等破產程序問題并未明確。最后，購房人權利優先還在一定程度上挑戰現有交易秩序。購房人權利優先并沒有像物權一樣進行了公示，這將導致銀行在決定是否給房地產企業放貸時，無法進行準確的風險評估，必然影響外部債權人的可預測性和交易安全。

二、消費性購房人的優先權是公平原則的要求

確定破產債權清償順序的基石“應該是公平原則”[3-4]。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》賦予消費者購房人的權利優先于建設工程承包人、抵押權人的權利，突破了債權的平等性原則以及物權優先于債權原則，但具有理論上的正當性。一方面，消費購房人的物權期待權在無須公示的情況下被賦予超級優先權乃是基于生存利益至上的考慮。根據權利層次理論，在多重權利發生沖突時，當事人的居住權優先于財產權。另一方面，賦予消費購房人優先權符合合同法關于保護交易安全的立法價值，在商品房能預售的情況下，消費購房人有理由相信購買的房屋不存在權利瑕疵，有權利期待房屋的所有權。

（一）購房人與建設工程承包人權利應該平衡

根據民法典合同編的規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請法院拍賣。工程款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。立法賦予建設工程優先受償權是因為建設工程蘊含了實際施工人的報酬、材料款等費用，富含了施工人的生存利益。但《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條卻賦予消費購房人權利高于建設工程承包人權利。分析其理由，首先，建設工程承包人對風險具有更高的控制能力和預測能力，而消費者購房人無法了解建設資金實力及工程進展，更無法對房企的破產進行預測。相比建設工程承包人，消費者購房人往往沒有有效擔保措施，處于更弱勢的地位。其次，消費購房人購買商品房系用于自住，屬于生存權利，而建設工程承包人的債權主要體現的是經營利益。“依據生存利益大于經營利益的社會政策原則，立法賦予購房人在法定情況下對其購買的尚未交付或尚未辦理產權過戶的商品房享有優先于建設工程承包人工程款的權利”[5]。最后，如果優先清償建設工程款，無異于用消費購房人的資金去清償房地產企業的債務，顯然極大增加了購房人的不應該的風險，不利于交易秩序和房地產市場的穩定，也容易引發社會穩定問題。

（二）購房人與抵押權人的權利應該平衡

《企業破產法》第一百零九條規定：“對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利”。《民法典物權編》亦規定了抵押權的優先受償權。以在建工程抵押獲取貸款是房地產企業融資的主要方式，而建設工程承包人的優先受償權也是就工程折價或者拍賣的價款優先受償。當建設工程的價值不足以實現二者的權利時，沖突在所難免。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”，即建設工程承包人的權利優先于抵押權人的權利。分析其理由，在于：第一，建設工程款包含了承包人應當支付給工人的工資和其他勞務費用，企業破產法和民事訴訟法、勞動法都規定了勞動者利益優先。即建設工程款蘊含了生存利益。第二，建設工程施工合同實質上仍屬于承攬關系，承攬人具有留置權，留置權顯然優于一般的抵押權。

可見，消費購房人權利優先于建設工程承包人權利，建設工程承包人權利優先于抵押權人權利。物權優先于債權是民法基本原則，消費購房人權利突破該原則是基于生存利益和交易安全考慮后的特別突破，具有理論上的正當性和實體法上的依據，也符合實質公平原則。

三、權利的基礎：在建工程的續建

需要指出的是，房地產企業破產程序中的房屋大多未達到交付條件，需要繼續施工直至竣工驗收方可交付。法官以及破產管理人應借助府院聯動機制推動在建工程的續建[6]。但是房地產企業的復工續建是非常復雜的工程，單憑管理人的力量無法實現復工續建的目的。管理人在房地產企業破產程序中借助府院聯動機制更有利于化解社會穩定問題，也更容易保障資金的及時和充足，從而最終實現購房人權利的保障。但是，倘若房地產企業已經沒有資金繼續建設，為了保障購房人和建設工程承包人、抵押權人的權益的最大化，將在建工程進行轉讓是最佳選擇。

四、權利分配與操作意見

房地產企業破產涉及購房人、建設工程承包人、抵押權人等諸多利益主體，涉及的爛尾樓問題使得破產案件更加復雜。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》對購房人、建設工程承包人、抵押權人債權順位進行了安排，為破產實踐提供了依據。但是，管理人在處理房地產破產企業時應該要結合購房人合同履行程度、房產建設進展等情況，厘清購房人權利保障形態，最大限度保障購房人的權利。