中國經濟“內循環”對房地產市場的影響

張華強

（遼寧大學經濟學院，遼寧 沈陽 110030）

一、什么是“內循環”

要解決這個問題，首先要理解的一個關鍵詞為“過剩”。例如，在一個經濟體中的廠商和村民，廠商雇傭村民生產商品，那么就會涉及分配問題了。如果這個經濟體中村名共計生產了2000元的商品，而廠商要從中抽取30%即600元利潤，那么村名們就拿到了70%即1400元的報酬。但是從另外一個角度講，當村民作為消費者來消費這種產品的時候，他們要用1400元來購買2000元的商品，在這種情況下，剩余的600元商品是怎么買都買不完的。而在這里就產生了“過剩”的600元商品。為解決“過剩”的方法之一就是把過剩的商品賣給其他國，但這有時候就會導致國家之間的矛盾，因為如果其他國不接收這些過剩的商品呢？最終結果就是過剩的產品越來越多，工廠倒閉，村民失業。為了解決這個問題，村民可能會向資本家借錢，來滿足村民的消費需求，但是這種做法會導致金融危機。也就是說依靠外部市場，依舊會有過剩的產能，那么這個時候，就需要借助內循環也就是我們所講的自產自銷來解決過剩的商品。在我國經濟的三駕馬車中，經濟內循環的關鍵核心就是消費，也就是我們所說的內需。受當前國際形勢的影響，我國在國際貿易市場上對于其他國家的依賴度已經大幅度下降，這為我國當前“以內循環為主”，大力刺激內需的主張提供了有利的大環境。

二、我國內循環市場的潛力

我國內循環市場的潛力是很大的，根據有關數據的預測，中國在2020年將在世界零售銷售市場上博得首位，也就是100年以來第一個在零售銷售市場上超越美國的發展中國家。根據專家的預計，截止到今年底，相對于美國4.894萬億美元的零售消費市場總額，我國2020年底會實現5.072萬億美元的零售市場消費總額。預計中國零售消費市場規模在2024年將達到6.123萬億美元。總體上說，中國的年度國民生產總值大于100萬億元，人均國民生產總值僅僅趕超了一萬美元。擁有中產階級大約四億人以及低收入人群大約六億人，城鎮化率水平在我國仍然存在有很大的擴大空間。根據2019年底我國進行的調查數據顯示，戶籍人口城鎮化率以及常住人口城鎮化率在2019年都達到了40%以上，甚至是60%。但是由于中國是一個人口大國，這就使得我國要做到整體城鎮化較為困難，目前我國沒有落戶的人口仍達到2.27億，這就是導致我國流動人口多、市場規模龐大的原因，而正是這一國情形成了推動我國內循環發展的巨大優勢。

三、為什么房地產市場要給“內循環”讓路呢？

房地產市場作為我國經濟發展的支柱產業已經很多年了，很少有市場能替代房地產市場在我國的重要地位。具體而言，我國國民生產總值的大約七分之一就被房地產和建筑業所占據；廣義財政收入的五分之一就是土地出讓金；而狹義財政收入的約六分之一就是房產稅。也就是說，繼續用房地產市場來作為拉動我國GDP的方法是不適用于當前我國的發展需要的，而拉動內需正彌補了這個不足或者說是缺口。例如如果老百姓用他們的儲蓄都拿來購買房屋，那么大多數人會由于資金不足而產生房貸，這種情況下多數人未來幾十年的儲蓄都要用來償還房屋貸款，就很少有錢去消費了，也就無法拉動國家的內部需求。另外，從產業鏈的角度講，在地方政府過度重視土地政策的情況下，相應的其他高新技術產業就不會得到重視，這樣會阻礙技術進步，更不利于我國產業鏈優化升級。在科學技術方面無法取得進步的話，會不利于我國競爭力的提升。例如，華為公司目前就面臨著無芯片可用的困境，而字節跳動公司則面臨著被收購，我國的企業在國外就會一直被針對。因此，當前我國依舊將房地產市場作為發展經濟的重要手段是不適用于當前我國的發展要求的，更不利于更好地推動內需，但是由于房地產市場在我國已經占據了很大市場和很多就業崗位，在這種情況下，國家和政府對房地產市場的調節力度和方式就要穩中求進緩慢調節，運用合理的手段擠出現有的房地產市場泡沫，使得我國的商品房擺脫前些年被賦予的金融屬性，從而回歸到房屋最原始的居住用途。

四、基于“內循環”背景下，未來我國的房價是會上升還是下降呢？

房價問題在我國一直都受到普遍的關注，尤其是未來我國房價的走勢如何。那么在當前我國推行內循環的情況下，我國的房價未來走勢又是怎么樣的呢？從短期和長期的角度看，短期來講，我國房價在很大程度上都不會受到很大的影響，更不會有所下降，相反短期我國房價可能會有所增長，只是增長速度較為緩慢。究其原因是因為房地產市場在我國占了較為大的市場份額，我國的商品房，尤其是大中城市的商品房一直都備受人們的爭相購買。因此在短期內，房地產市場還是會繼續保持在我國的市場上的較大市場份額。也就是說在未來很長一段時間內，房地產市場仍然是經濟的重要組成部分，并且我國的房地產市場能夠刺激我國的就業和消費，目前還提供了很多就業崗位，解決了我國很多就業問題。但另一方面，從長期的角度來看，未來我國的房價趨勢會呈現兩極分化的趨勢。一方面，例如在北上廣這類大中型城市的房價預計就會穩中上漲，在很多發達國家也是如此；而對于二三線城市而言，他們應該會走新加坡的組屋模式，就是在安居房的推進下，中低收入的人也有房可住，居住環境肯定會比商品房差，而這些地區收入較好的人可以購買商品房。大城市的購房率還有上升的空間。但是相對，中小城市的購房需求會降低，消費力也會跟著下滑，將出現的就是，大城市發展越來越好，中小城市發展原地踏步甚至是倒退的問題。

總體而言，內外雙循環是大勢所趨，也是我國未來發展的大方向。在當前我國強調內循環的背景下，房地產市場問題明顯是一個迫切的有待于解決的問題，因為當前我國房地產市場并不利于促進內需，從而不利于推動我過當前的發展，因此在經濟“內循環”的大背景下，房地產市場會淪為配角。對于每一個國家而言，其發展方式和重點都會隨著整個國際局勢以及不同時期的發展需求的改變而改變，促進內需，強調內循環正是我國經過綜合全面考慮下做出的重大決定。自2020年至2040年這二十年，我國會把重點放在壯大本國內消費市場上，并且為了提高我國在國際市場上的國際競爭力，在促進內需的同時，國家和政府更應該著力培育高新技術創新企業，以構建形成一條有促進效用的科技發展內循環。

五、我國發展“內循環”背景下房地產市場的應對策略

在我國把擴大內需作為重點任務的大背景下，房地產市場應該如何發展調控就變得十分重要。實施精準調控，完善房地產體系。

首先，房地產市場是一個政策性市場，政策調控對于房地產市場十分重要，房地產政策的細微變化都會很大程度影響房地產市場。2020年末的經濟工作會議以及十四五發展規劃建議中都強調了2021年我國房地產市場發展的兩個政策關鍵詞：第一個關鍵詞“穩”。自2018年起，我國提出建立長效的房地產市場機制，2019年又確立了“房住不炒”的核心政策。以穩為主：精準調控。首先如因城施策、因地制宜等對于我國房地產市場發展而言都是格外重要的。未來我國中小房地產市場也許會出現局部分化。因此在經濟內外雙循環的大趨勢下，我國房地產市場應該順應這一核心趨勢，堅持房地產市場穩步發展。而國家對樓市的調控也不會放松，并且現在的樓市調控周期要逐漸由短期過渡到長期，意味著之前樓市調控過后會帶來新一輪房價上漲的情況會得到有效控制，這會使得房價不會急劇上漲，有利于房地產市場穩步發展。在當前我國全方位創新驅動發展的大背景下，房地產市場更應該借助科學技術的發展，利用信息技術發展來降低自身成本，提升市場流動效率，推動房地產新新市場發展，發展房地產新模式，刺激新消費。

其次，第二個關鍵詞：“因地制宜”。2020年末關于“京城”“邊城”“雙城格局”，因此房地產政策還是需要遵循因地制宜這一靈活調控的機制，尤其是在一些大城市如北京、上海等與小城市的發展政策必定有所不同。例如中小城市城市通過人才引進、人才落戶等政策來吸引人才，為科技創新人才提供發展空間，帶動當地經濟和房地產市場的發展。為了刺激居民消費，就必須建立完善的公共服務和住房保障體系，尤其是中小城市，中低收入者占大多數，只有保障了他們的住房后，才有利于提升消費者的消費能力。

再次，房地產企業在過去幾十年增速非常快，而現在房地產市場真真進入市場競爭時代，使得房地產企業發展壯大十分困難。尤其是在我國促進內循環發展的背景下，房地產市場已經發生了很大變化，土地競爭、市場競爭、融資競爭將更加激烈。當前房地產市場中小企業經驗不足、實力不夠的房企會尋找新選擇、新發展模式，房地產行業調整是不可避免的。一些房地產企業會退出房地產市場，一些房地產企業會重新整合，調整發展思路，一些房地產企業將采取聯聯合作、優勢互補的方式來爭取市場競爭的主動權，來共同促進房地產市場發展，為消費者提供更舒適、更安全、更適合的一個消費產品。

最后，要保證樓市供需平衡。房屋價格上漲的一大原因就是樓市供需關系不平衡，房屋供給過少，房屋建設用地少，而消費者購房需求多。而現在國家提倡要推動樓市向商品房＋保障性住房發展轉變，也要推動集體土地入市，因此未來房屋建設用地會增加，保障性住房也可以解決很大一部分人的住房需求。一方面要控制治理炒房行為以減少購房需求，另一方面更要強化供給面改革，供給側改革的一大目標就是對房屋建設用地，特別是大城市住房建設用地進行調整，擴大用地面積以擴大住房供給。而為了推動土地供需平衡，完善創新土地制度、土地政策十分關鍵，例如要增加我國幾個都市群以及城市群的房屋建設用地，深化土地改革成為推動我國房地產市場穩步發展的關鍵。此外，構建城市和鄉村融合的房地產市場，推動農村土地改革制度，為我國雙循環發展奠定堅實基礎。