建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用初探

林寶玉

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目作為與人們實(shí)際生活密切關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，其建設(shè)工作受到人們的極大關(guān)注。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量必須強(qiáng)化建筑工程管理工作，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要，合理應(yīng)用工程管理策略，保障工程建設(shè)質(zhì)量，提升工程建設(shè)安全程度，保障建筑企業(yè)整體效益，助力房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)又好又快地發(fā)展。本文以建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用作為研究主題展開了一系列探討。首先概述了建筑工程管理的內(nèi)涵及要素，然后分析了建筑工程管理應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的必要性，反思了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的問題，最后提出了做好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的關(guān)鍵舉措。

關(guān)鍵詞：建筑工程;房地產(chǎn);項(xiàng)目建設(shè);策略;應(yīng)用

1.前言

為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，需要從設(shè)計(jì)階段開始直到最后竣工環(huán)節(jié)，保障工程管理工作全方位參與到其中。強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理工作，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)水平高效提升。但是對(duì)比西方發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，發(fā)展速度快，導(dǎo)致工程管理一味地追求進(jìn)度，想方設(shè)法縮減成本，但是忽略了品質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理工作開展成效不佳。為此，必須高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在的問題，本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新的準(zhǔn)則展開房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作，提升項(xiàng)目建設(shè)的順利性與高效性。

2.關(guān)于建筑工程管理的基本概述

2.1內(nèi)涵

中國(guó)房地產(chǎn)工程建設(shè)，工程管理始終都作為重點(diǎn)內(nèi)容，工程管理師保障施工操作順利、高效、安全展開的關(guān)鍵，保障預(yù)期的工程建設(shè)目標(biāo)順利達(dá)成。建筑工程項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，采取科學(xué)合理的工程管理策略，明確崗位人員責(zé)任，做好施工材料的采購(gòu)工作，合理使用各項(xiàng)施工設(shè)施，按照科學(xué)合理的工序展開施工，規(guī)避安全隱患，有效把控建設(shè)成本。

2.2管理要素

現(xiàn)代建筑工程的復(fù)雜程度、系統(tǒng)程度不斷提升，與之相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、建筑知識(shí)豐富，所以這是一項(xiàng)復(fù)雜程度與專業(yè)程度都較高的管理工作。建筑工程管理工作涉及到建筑工程項(xiàng)目從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段到后期的驗(yàn)收階段方方面面的工作，應(yīng)用到的學(xué)科包括理學(xué)、工學(xué)、經(jīng)濟(jì)性、管理學(xué)等。由此可見，建筑工程管理工作性質(zhì)既特殊又關(guān)鍵，因此做好建筑工程管理工作對(duì)崗位要求相當(dāng)嚴(yán)苛，只有綜合素養(yǎng)過硬的管理人員才能夠真正勝任該項(xiàng)工作，而我國(guó)房地產(chǎn)工程建設(shè)管理人才緊缺的局勢(shì)沒有改善，導(dǎo)致該項(xiàng)管理工作開展起來受到不小阻礙。

3.建筑工程管理應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的必要性

房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系，為此必須保障施工進(jìn)度、施工成本等各個(gè)細(xì)節(jié)的施工管理工作高效推進(jìn)。開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理，保障項(xiàng)目開工時(shí)間同房地產(chǎn)施工項(xiàng)目整體質(zhì)量水準(zhǔn)相當(dāng)，與此同時(shí)，想方設(shè)法提升房地產(chǎn)施工管理效率，保障房地產(chǎn)行業(yè)核心地位顯著提升。此外，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理工作，采取科學(xué)合理的管理策略，也是提升項(xiàng)目整體收益的關(guān)鍵所在。施工竣工環(huán)節(jié)，強(qiáng)化工程項(xiàng)目質(zhì)量管理，切實(shí)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成效。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在的問題

4.1進(jìn)度管理存在的問題

進(jìn)度作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵內(nèi)容，伴隨著現(xiàn)代建筑施工技術(shù)日漸多元化，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)類別與建設(shè)規(guī)模不斷增加，其結(jié)構(gòu)的復(fù)雜程度也不斷提升，導(dǎo)致對(duì)此類項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度產(chǎn)生影響的因素越來越多。此外城市化進(jìn)程的持續(xù)深入，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求愈發(fā)嚴(yán)苛，從而使企業(yè)不用一味地追趕工期，沒有將前期準(zhǔn)備工作開展到位，項(xiàng)目調(diào)查研究工作也草草展開。由于沒有將施工之前的準(zhǔn)備工作開展到位，施工材料、設(shè)備、人員配備不全，短時(shí)間內(nèi)可以開工，但是隨著建設(shè)深度的提升，由于準(zhǔn)備工作開展不到位埋下的隱患漸漸顯露出來，導(dǎo)致工期一度延誤。此外，不少建設(shè)企業(yè)單純追趕工期，面對(duì)工程問題采取過于簡(jiǎn)單的處理方法，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生相當(dāng)不良的影響，對(duì)施工進(jìn)度管理工作的高效推進(jìn)產(chǎn)生阻礙。

4.2質(zhì)量管理存在的問題

無論是什么工程建設(shè)，只有保障工程質(zhì)量才能保障整體效益。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此。保障房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量，必須保障質(zhì)量管理工作扎實(shí)推進(jìn)。但是不少房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，質(zhì)量管理工作開展不到位，管理與監(jiān)督工作沒有開展到位，不少企業(yè)一味追求眼前利益，從而將施工標(biāo)準(zhǔn)降低，選用的施工材料也不符合具體額施工要求，沒有嚴(yán)格管理施工人員，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量得不到切實(shí)保障。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)涉及到的領(lǐng)域豐富，參與施工的團(tuán)隊(duì)往往不止一個(gè)，由于監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理工作開展不到位，導(dǎo)致這些團(tuán)隊(duì)交叉施工的時(shí)候，相互影響，對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。

4.3造價(jià)管理存在的問題

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，造價(jià)管理與工程成本關(guān)聯(lián)密切。一旦施工成本沒有得到高效控制，會(huì)產(chǎn)生一系列問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度都會(huì)受到極大影響。現(xiàn)階段，工程造價(jià)管理工作問題重重，例如設(shè)計(jì)與實(shí)際不符出現(xiàn)工程變更，從而使得成本增加。建設(shè)資金管理不到位，一旦資金短缺會(huì)延誤工期，進(jìn)而影響工程效益等。

4.4安全施工體系不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，必須將安全管理擺在首位，安全得不到保障，任何工作都將毫無意義。但是不少企業(yè)一味追求效益，盲目壓縮工期，并沒有綜合考慮工程建設(shè)實(shí)際展開施工，環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)程度差，施工問題頻頻出現(xiàn)。此外，由于建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，沒有將技術(shù)人員、安全人員配置充分，管理方法不科學(xué)，無法將各項(xiàng)施工環(huán)節(jié)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)到位，設(shè)備配備、維護(hù)管理工作開展成效低，很容易出現(xiàn)安全事故，威脅施工人員的生命安全，對(duì)工程建設(shè)的順利程度也產(chǎn)生極大阻礙。

5.強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的有力舉措

5.1合理控制施工進(jìn)度

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程管理工作，必須保障施工進(jìn)度工作得到合理控制。因?yàn)檫M(jìn)度管理工作對(duì)工程安全管理、質(zhì)量管理、成本管理工作產(chǎn)生直接影響，無論是哪個(gè)管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，進(jìn)度管理工作一度失控。因此，必須保障上述管理工作高效展開的基礎(chǔ)上，運(yùn)用精細(xì)化的進(jìn)度管理策略，統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目建設(shè)細(xì)節(jié)，安排好工程進(jìn)度，防止工期壓縮對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生影響。正式施工前，做好項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)估工作，聽取專家建議，明確施工關(guān)鍵點(diǎn)以及難點(diǎn)，針對(duì)難點(diǎn)強(qiáng)化管理。安排施工進(jìn)度，綜合人員、設(shè)備、材料等因素做好規(guī)劃，保障施工材料供用充足，施工設(shè)備正常使用。提前做好施工準(zhǔn)備工作，按照施工計(jì)劃，穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)度，保質(zhì)保量地完成工程建設(shè)。

5.2借助BIM技術(shù)作為施工質(zhì)量管理

為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，可以充分利用BIM技術(shù)展開施工質(zhì)量管理工作。BIM技術(shù)就是建筑信息模型技術(shù)，在工程質(zhì)量管理中的應(yīng)用相當(dāng)廣泛，為質(zhì)量管理提供有效的事前控制、事中控制。做好BIM建筑模型建設(shè)工作，提升項(xiàng)目集成管理成效，統(tǒng)一信息化管理平臺(tái)，統(tǒng)籌各個(gè)專業(yè)施工，結(jié)合BIM建筑模型查看現(xiàn)場(chǎng)施工情況。切實(shí)發(fā)揮信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，做好建筑基礎(chǔ)信息的有效采集，為質(zhì)量控制與管理工作提供有效依據(jù)。此外，還可以借助BIM模型展開防碰撞檢測(cè)工作，協(xié)調(diào)好各個(gè)專業(yè)施工，運(yùn)用三維激光掃描技術(shù)完成數(shù)字模型的有效構(gòu)建，精準(zhǔn)定位質(zhì)量問題。

5.3采取全過程動(dòng)態(tài)造價(jià)管理策略

做好房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理，有必要將全過程動(dòng)態(tài)造價(jià)管理策略應(yīng)用起來。在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行全過程造價(jià)管理策略，切實(shí)保障工程建設(shè)成效。完善造價(jià)管理體系，充分利用動(dòng)態(tài)化的控制策略，做好各項(xiàng)細(xì)節(jié)的造價(jià)管理工作，結(jié)合建設(shè)實(shí)際，采取針對(duì)性地管理對(duì)策，保障造價(jià)管理工作高效展開。尤其是做好材料差額處理工作，有效控制施工材料費(fèi)用，嚴(yán)格控制材料差額。考慮各項(xiàng)價(jià)差系數(shù)和市場(chǎng)價(jià)格的相互作用，嚴(yán)格控制好工程材料費(fèi)用。一旦價(jià)格差異較大，必須詳細(xì)描述其特征，與業(yè)主有效協(xié)商，明確差額處理對(duì)策，規(guī)避糾紛。

5.4完善安全管理體系

施工安全應(yīng)當(dāng)放在項(xiàng)目管理的首位。保障安全管理工作高效推進(jìn)必須完善安全管理體系，完善安全啊生產(chǎn)責(zé)任制以及考核評(píng)價(jià)制，保障安全管理工作切實(shí)落到實(shí)處。結(jié)合施工計(jì)劃，制定現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督策略，將崗位責(zé)任制落實(shí)到位，如果出現(xiàn)安全問題，必須追責(zé)。做好現(xiàn)場(chǎng)危險(xiǎn)源的排查工作，同時(shí)審核施工人員資質(zhì)，必須持證上崗。積極推進(jìn)施工人員安全培訓(xùn)教育工作，待考核通過后才允許上崗。

6.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)合理運(yùn)用建筑工程管理策略，完善質(zhì)量管理體系，制定科學(xué)合理的進(jìn)度管理策略、安全管理策略、成本管理策略，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利推進(jìn)，為現(xiàn)代建筑行業(yè)的和諧穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

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