淺談住宅小區物業消防安全管理的問題和對策

雷浩

摘要：隨著我國經濟的飛速發展，人民的生活水平得到了提高，住宅小區的建設量變得越來越大。住宅小區建成之后，則由物業管理公司進行管理。而在物業日常經營管理活動中，最重要的一項內容是消防安全管理。物業消防安全管理關系到小區千家百戶的生命財產安全，因此進一步加強物業消防安全管理很有必要。但是目前許多住宅小區因為物業公司疏于管理和居民缺乏消防安全意識而導致火災隱患日益增多，進而威脅到自身的安全。本文主要結合小區物業消防安全管理中存在的問題，研究探討相應的對策，來提升物業消防安全管理水平。

關鍵詞：消防安全;火災;住宅小區

隨著我國城市化率的不斷提高，住宅小區的數量也在增多。據統計，2020年共發生居民住宅火災10.9萬起，占火災總數的43.4%，造成917人死亡、499人受傷，分別占總數的77.5%和64.4%，特別是發生較大火災38起，占總數的58.5%，多數為一家老小在火災中傷亡，成為影響火災整體形勢的重要部分。小區物業管理公司在小區日常事務管理中起到了很重要的作用。現如今，小區物業公司在對小區的事務進行管理時還存在著較多問題，尤其是缺少專業人員對消防安全管理的指導，許多住宅小區物業公司并不能在消防管理時將每一個火災隱患消除掉。因此，小區物業公司需要通過明確消防安全職責、加強消防設施建設、加大消防宣傳培訓力度等措施做好消防安全管理工作，保障小區住戶的生命和財產安全。

1住宅小區在消防管理方面存在的主要問題

1.1小區物業的主體責任意識不強

大部分物業管理公司并沒有制定一套完整規范有效的運行程序，很多物業公司出于核算成本的角度，往往把物業費的收取、日常設備的檢修保養等方面作為平時管理的重點，而不夠重視消防安全管理，消防安全責任制沒有得到貫徹落實。招募入職的員工，上崗之前并沒有得到相應的消防安全知識、防火滅火技能培訓。由于缺乏安全培訓教育，物業經理、基層員工消防安全意識薄弱，責任心不強，員工在開展日常巡查檢查工作也僅僅是做表面文章，并沒有及時發現存在的問題，往往小問題會遷延時日之后變成大問題，小病養成大病。

1.2建筑消防設施完好率偏低

火災初起階段預警和控制以及消防救援隊伍到達現場后的滅火戰斗中，小區建筑物消防設備起著非常重要的作用，可是部分住宅小區沒有做好維護保養消防設施這項工作，存在火災自動報警系統主機故障、防排煙設施無法啟動、自動噴水滅火系統及消火栓系統水壓不足、水泵無法聯機啟動等現象。更嚴重的有的物業公司把小區消防控制室等設備用房挪作他用。有些小區存在不同單位管理地上居住與地下車庫部分的情況，共同使用的消防設施、車道、安全出口及疏散通道沒有明確責任人，一有問題就推卸責任，互相扯皮。這些小區的消防設施通常都是故障狀態，如果有火災，自動報警系統偵測不到發生火災的準確位置，自動噴水滅火系統無法控制初起火災，容易造成較大財產損失和人員傷亡。

1.3維護資金投入不到位

一是物業管理公司不愿加大消防工作經費投入。根據《物業服務收費管理辦法》的規定，物業服務收費包含對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理向業主所收取的費用。但物業公司出于降低運營成本的考慮，將消防設施的維護維修費用極度壓減，有的小區由于種種原因物業費收取困難，導致物業公司不再將經費投入到消防設施的維修保養。二是住宅專項維修資金申請困難。因為前期物業公司未能及時保養維修消防設施，導致消防設施損壞甚至癱瘓，維修成本高企。消防工程使用超過了2年質保期，物業公司可以動用住宅專項維修資金，但根據《住宅專項維修資金管理辦法》，專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議，才能夠前往住建部門申請使用。毋庸諱言，住宅專項維修資金的申請使用程序是完善的，可是鑒于搜集簽名工作量巨大，小區業主意見難協調統一，“兩個三分之二”達成的難度大，導致了目前消防設施維修資金申請困難。

1.4物業公司對小區亂停車現象管理不規范

部分住宅小區存在私家車和電動車占用消防車道停車現象，有的小區私設路樁和門禁，由此埋下了消防安全隱患。例如2020年1月1日重慶市渝北區加州花園小區A4幢火災就因為私家車占用了消防車通道阻礙消防車進入而耽誤了救援。應急管理部消防救援局曾對全國重大火災事故做過數據分析，結果顯示，其中80%以上都存在著消防通道堵塞情況，近十年群死群傷火災案件中，近50%因為消防通道堵塞，導致救援人員不能及時控制火災，錯失最佳救援時機。電動車充電私拉亂接和入戶停放對居民小區消防安全構成新的威脅。近三年來，全國共接報超過1萬起因電動自行車引發的火災，因電動自行車火災死亡超過200人。

2 處置住宅小區消防安全現狀主要問題的對策

2.1進一步落實消防安全主體責任

物業管理公司層面應明確自身定位，落實主體責任，將消防安全管理與宣傳教育工作做好。物業管理公司應確定消防安全責任人、管理人、消防控制室值班人員等，明確各崗位人員職責，將防火檢查、巡查工作制度落實到位，筑牢消防安全防線。消防救援機構層面要強化監督管理，嚴格執法。要深入推進消防安全專項整治三年行動工作，聯合多部門成立檢查組深入轄區物業服務企業開展消防安全專項檢查工作，找出消防安全違法行為以及火災隱患，依法依規立案調查，推動隱患整改落實，對物業管理公司維護維修公共消防設施的行為進行監督指導，并指導其做好消防安全培訓和演練以及宣傳工作。

2.2政府引導處理維修基金申領難問題

對于那些消防設施設備已經癱瘓、整改周期長、整改費用巨大的住宅小區，消防救援部門可聯合住建、公安等多開展執法行動，向政府申請制訂簡化啟動住宅專項維修基金申領程序，開通綠色通道徹底整改消除火災隱患。有的住宅小區住宅專項維修資金不足，甚至缺失，則需要政府協調各方籌措解決消防設施設備維修維護資金的問題;有時候則需要地方政府提供資金扶助。地方政府對申領住宅專項維修基金實行全面指導，保證不會因為物業管理公司的更換等原因導致申請流程中斷重來;對消防設施維修工程招投標工作進行全面監督，確保整個招投標公開規范可信。消防設施維修工程完成之后，住建、公安、消防救援等部門及時組織消防技術服務機構檢查維修工程結果，確認維修好的消防設施是否已經向物業管理公司移交，確保消防設施在日后能夠發揮其應有的功能。

2.3多措并舉解決小區通行難問題

一是督促強化物業公司對小區消防車通道管理，消防救援部門可對物業服務企業負責人開展消防車通道治理約談，督促其在管理小區的消防車通道按照相關標識要求劃線、設立警示牌，保持鮮艷醒目。物業員工做好日常消防車道巡查工作，對僵尸車及違停車輛，可向公安派出所和轄區消防救援機構進行舉報。由執法部門到現場核實，向交警部門申請查詢車輛信息，明確車主并正告其違法行為，督促其立即整改，對冥頑不靈、拒不整改的車主，可依法執行拖離等措施。二是加大停車位供給，借力消防安全專項整治三年行動、打通“生命通道”集中治理行動，建議提請政府主導，各有關部門會商盡可能增加住宅小區附近配置的停車位數量，指導商住混合集中區域，把商業區域機動車停車設施進行優化使用，對附近居民實施夜間開放，付費使用;或是由物業管理公司租賃小區附近的停車場供業主停放車輛。消防救援部門可對業委會進行指導，提議減少綠化面積、對小區道路加寬的方案，在保證消防車通道暢通無阻的同時解決小區居民車輛停放難的問題，指導物業公司在住宅小區內合理設置電動車停放區及開展電動車智能充電樁建設。

結語：居安思危，防患于未然，要想把住宅小區的消防安全管理做好，需要各地方政府及有關部門、物業管理公司、居民住戶等多方面相互配合協調。增強物業管理公司和居民住戶的消防安全意識，對減少和預防火災事故發生，維護社會穩定發展，有著十分重要的意義。

參考文獻

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