“空中飄滿了恒大的簡歷”

袁穎

“ 空中飄滿了恒大的簡歷。”這句玩笑今年在張旭的微信群里流傳。她在房地產行業工作了10年，今年最冷。

讓房地產行業進入動蕩和不安的扳機，是2020年年末公布的“三道紅線”。它是央行出臺的針對房地產企業的三個監管標準：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。基于這三條標準，房地產公司被分為了“紅橙黃綠”四檔，“越紅”的公司，被允許的負債規模就越小。

簡言之，房地產公司沒那么容易借錢了。過去那種依靠借貸、拿地擴張、按揭售賣的高杠桿模式難以為繼。隨著土地和新房市場遇冷，部分公司出現財務危機，也就是所謂“爆雷”。張旭和許多同行，都是在恒大“爆雷”后，才真實感受到寒意。

姓名/張旭

工齡/10

星座/處女座

Q什么理由讓你在行業里堅持？

A年終獎。

今年5月，我從一家頭部房地產公司跳槽到了華南地區一家腰部的房企。

跳槽倒不是因為行業遇冷或是公司危機，只不過是厭倦了大公司的工作。審批流程冗雜，工作越來越低效、無趣。我是一個不安分的人，所以想轉行。但因為求職過程不順利，就選擇了這家腰部房企，作為給自己的過渡期。

其實在跳槽之前，我作為一個局內人，對政策帶來的市場變化—現在看有些像“溫水煮青蛙”—是很難有所警惕的。

真正感受到房地產行業的動蕩還是在7月和8月。這是各大房地產公司集中發布年中財報的時候。以往企業發中報，股價都會飄紅，只有今年，中報之后很多企業股價下跌。有些數字也挺觸目驚心的，我還記得：7月末，上海、深圳一共有47家上市房企公布了2021年中報業績預告，有19家房企預告虧損，20家房企預告凈利潤下滑。

我這才感覺到有寒氣了。最“涼”的時候還是惠譽（一家國際評級機構）把國內29家房地產開發商列入了評級觀察名單，里面不乏頭部的公司。我和同事感覺到壓力一下子就大了。

我在現在的公司里做營銷工作，已經是中高層了，這段時間也瘋狂加班。“三條紅線”、銀行的房地產貸款集中度“紅線”出來之后，中層以上的人員不時要開會，了解公司的情況，尤其是公司近期的一些回款指標和費用情況。一個基本工作是提前規劃部門內需要付款的事項，說直白些就是梳理接下來要花多少錢。這樣的上傳下達，其實很增加工作量。過去我都是早上9點上班，晚6點就可以下班，現在就天天加班到深夜，周末也沒休息。

具體到營銷的工作，也出現了很多從來沒遇見過的情況，“三條紅線”對公司最大的影響，就是內部也開始嚴控現金流。現在房產開發商花錢都非常謹慎了，一方面表現在拿地上，我們公司今年就拿了兩三塊地，相比往年拿地面積少多了。

另一方面就直接反饋到我的工作上了。去年年底營銷部門報給財務的預算在3000萬元左右，但事實上今年和財務溝通后的實際預算只有一半，過去很少有這樣的情況。

營銷工作的支出方向也發生了很大的變化。房企在營銷上花的錢，主要包括銷售渠道、活動策劃、媒體廣告等方面，之前每年還是有很多錢用在品牌傳播上的。但今年，為了現金流，房企的第一目標是希望盡可能地賣房，而且最好是全款，這樣資金回籠快，按揭都已經不吃香了。所以促進銷售就變成我們營銷當中最重要的部分。營銷大頭的錢都給了中介等分銷渠道。

為了迎合現在這種全款出售新房的需求，貝殼這樣的中介機構已經把中介分為一手經紀和二手經紀，在我看A Q來這是因為今年新房難賣，但任務又很繁重。

除了把錢花在渠道上之外，今年還很注重數字營銷的轉化，比如在微信朋友圈做廣告，在抖音短視頻里做推廣。我今年還找了很多房產行業KOL做直播帶貨。現在就是要讓消費者直接看到房子，很多傳統渠道都沒有這些新內容的轉化來得直接。

預算不夠這件事還是很棘手的，我原本的計劃是想在品牌建設方面下功夫，例如做跨界、聯名和一些線下活動。結果今年這一塊徹底砍掉了。

當然，做品牌的還不算最焦慮的，很多在發債的部門、投資者關系部門的同事，才是天天焦頭爛額。要在公司各個部門、銀行機構、投資方之間斡旋，要敏感地把控好整個公司的資金鏈，看他們這么難，就知道情況很不樂觀。再加上今年公司人事變動很頻繁，大家的心理壓力、工作壓力都可想而知。

說到人事，最顯著的變化就是，以往公司可能一年一次人事變動，現在兩三個月就有一次，有些同事原來是總部的，被下調到區域項目;有的部門直接被砍掉了，又或者有的團隊人走得差不多了，剩下來一兩個沒辦法承擔工作量，也選擇離開。

今年是真的刀刀到肉了，我有很多同行就直接丟了工作，這個時候你就會想自己明天會不會也被裁員，或者明天一睜開眼睛，公司也爆雷了。原來可能安慰自己，公司在綠檔，不會爆雷，但很多看上去挺健康的大公司也爆雷，所以真說不好未來會怎么樣。大家都是如履薄冰。

雖然公司內部壓力很大，但真的讓我精神上有點繃不住的，還是恒大債務危機的那段時間，因為緊接著又是新華聯、新力這些房企的債務危機，這一連串的事情讓人對這個市場充滿了懷疑，真的每天都在思考房地產行業是不是要完了，自己還有沒有發展的前景。

這些問題不只是我們這樣工作好幾年的人會想，很多準備進入房企的畢業生在校招時也會問。HR在招聘管培生的時候會直接被問“房地產是不是夕陽產業”“現在這個新的周期地產要怎么發展”。想想都棘手。

我的首要任務，還是穩住自己團隊的十多個員工，還好目前沒有離職的。我每天會花大量的時間跟他們溝通、解答他們的問題，很多時候為了留住人我也要承擔他們的工作，近兩個月這種事情花了我最大的力氣。雖然我在辦公室里安撫年輕人，其實自己也處于迷茫的狀態。

目前我還沒有跳槽的打算，我對于其他的行業也有一定的認知，知道互聯網大廠的工作狀態。至少目前，我還是選擇在自己熟悉、能夠折騰的領域繼續做下去。其實每次給員工加油打氣的過程，也是自我調節的過程，至少我的公司目前還算穩定。

而且房地產一系列的負面事件，對現在活得還算不錯的企業來說也是一種警惕。所有的房地產商都在向服務型業務轉型。我們原來做市場營銷，只需要知道房子該怎么賣，找什么渠道，怎么去做直播。現在我們要學著怎么去運營，比如物業的品牌該怎么去做。市場遇冷，頭腦也能冷靜下來，很多人會被淘汰，但剩下來的人，只要做得越來越好，越來越全能，就沒什么問題。

應采訪對象要求，張旭為化名