物業管理企業收入及財務管理分析

曹藝彬

【摘 ?要】近年來，我國房地產業快速發展壯大，在全國范圍內新興樓盤數量大幅增多，物業管理等配套產業隨之不斷發展完善。現階段，我國物業管理行業的市場競爭愈發激烈，業主對居住環境及生活品質等提出了更高和更嚴格的要求，并且業主可以和物業管理企業進行雙向選擇，各物業管理企業面臨較大的經營壓力。為促進盈利水平的提升，物業管理企業應加強財務方面的管控，完善相應的管理制度，對經營收入實施科學管理，切實提高管理的效果。論文對收入管理和財務管理進行了簡單介紹，探討了物業管理企業加強收入管理和財務管理的具體策略，以供參考。

【Abstract】In recent years， China's real estate industry has developed and expanded rapidly， the number of new buildings across the country has increased significantly， and supporting industries such as property management have been continuously developed and improved. At this stage， the market competition in China's property management industry is becoming more and more fierce. Owners put forward higher and stricter requirements for living environment and quality of life， and owners can make two-way choices with property management enterprises. Each property management enterprise is facing greater operating pressure. In order to promote the improvement of profitability， property management enterprises should strengthen financial control， improve the corresponding management system， implement scientific management of operating revenue， and effectively improve the effect of management. This paper makes a simple introduction of revenue management and financial management， and discusses the specific strategies of property management enterprises to strengthen revenue management and financial management， for reference.

【關鍵詞】物業管理企業;收入管理;財務管理;策略

【Keywords】property management enterprises; revenue management; financial management; strategies

【中圖分類號】F275;F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）12-0079-03

1 引言

當前，我國物業管理行業正處于初級發展階段，在實際管理工作中仍有一些不足，尤其是涉及經營收入及財務方面的管理仍需改進。為更好地滿足業主的多方面需求，物業管理企業應加強人員、制度以及財務等方面的管理，為業主提供更為周到且高效的服務，不斷提升自身的競爭力，爭取更大的市場份額。

2 物業管理企業的收入管理概述

物業管理企業的收入是物業管理企業根據簽訂的服務合同維修養護及經營管理區域內的房屋建筑及公用設施設備等，同時，在管理環境衛生及維持秩序等活動中形成的經濟利益流入。物業管理企業的主要收入來源有主經營收入和多種經營收入，物業管理費和物業經營收入屬于主經營收入。

2.1 物業管理費收入

物業管理費是在規定范圍內，物業管理企業向業主以及租戶等提供符合標準要求的服務，或者向委托方提供服務，收取相應的有償服務費。物業管理企業的收費金額應以服務項目的性質為依據，通過協議定價或者政府定價等方式確定。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費采用包干制，由市、縣政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，根據物業的性質、類型、硬件設施、環境、物業服務內容、質量等因素，結合當地實際情況，經成本監審后，統一制定或調整物業服務收費等級標準和相應的等級收費基準價格及其浮動幅度，并向社會公布。實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，采取包干制，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定;已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會代表業主與物業管理企業就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定。物業服務成本由人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經業主大會同意的其他費用組成。

2.2 物業經營收入

物業經營收入包括的多種經營有：媒體資源經營、場地資源經營、經營性物業及其他業務。媒體資源開發經營，包括框架、數碼、電子屏、燈箱、道旗、道閘、戶外、宣傳欄、電梯門及內壁等固定區域媒體經營及臨時性的媒體經營，如條幅、海報、傳單等。場地資源的開發經營，包括小區內外場地經營如擺展等，固定區域長期設點經營，如銀亭、柜員機、酸奶機、物流柜、飲水機等。經營性物業，包括倉庫、門面的經營，負責球場、泳池、會所、娛樂設施的經營與管理。

2.3 物業提供有償服務收入

物業提供的有償服務包括但不限于居家維修、家政保潔、快遞代收代送、房屋中介交易、代送牛奶報紙、兒童接送、室內裝修、打印和商務服務等。

作為房地產產業鏈的末端，物業管理企業由于盈利模式簡單、渠道單一、人力成本上升，80%的物業管理企業目前都處于虧損狀態，完善物業管理企業財務管理制度，從而提高物業管理企業的經濟利益則是擺在物業管理企業眼前的迫在眉睫之事。

3 物業管理企業的財務管理概述

3.1 財務管理概述

物業管理企業的財務管理工作是在企業戰略目標的引導下，管控籌資活動以及利潤分配等，主要組織開展財務活動及財務關系處理等。物業管理企業在財務管理過程中，對經營管理以及服務等產生的資金費用及利潤等進行管控，爭取實現預期管理目標。物業管理企業在財務管理中需管控籌集及使用資金、房產租金收支、服務費等。財務管理的具體特點包括：第一，涉及多個方面，物業管理企業財務管理中會涉及自身、業主以及相關政府部門，需要監督各個環節的資金的使用;第二，核算管理對象較為簡單，物業管理企業幾乎不進行生產行為和銷售行為，核算對象比較簡單。

3.2 財務管理中存在的問題

3.2.1 企業管理人員的管理能力不足

在我國物業管理行業中，很多物業管理企業的財務管理人員的財務管理理論知識儲備不足，實際財務管理經驗不豐富，這會對企業的財務管理質量帶來較大的消極影響。例如，在目前的物業行業中，特別是一些中小型的物業管理企業，大多數的企業高層都是之前一線的物業從業人員，雖然他們有著豐富的工作實踐經驗，但是他們往往只重視物業日常管理和項目業務拓展，缺乏先進的物業管理理念和經營戰略眼界，普遍忽視財務管理工作，更有甚者通過減少聘用專業管理人員節省人力方面的成本支出。這就造成物業管理企業難以有效地實施財務管控，無法有效保障財務管理的效率及質量，對企業經營發展造成消極影響。

3.2.2 缺乏財務管理意識

我國物業管理企業的部分管理人員對財務管理的重要作用沒有足夠的認識，缺乏較強的財務管理意識，沒有做好企業財務管理的監管工作。物業管理企業沒有深刻理解財務管理的重要內容，對財務管理工作不夠重視，缺少專業的財務管理人才實施管控，無法清晰了解財務管理對企業長期發展的關鍵性作用，甚至會過度放大財務管理活動對正常經營造成的制約影響。這會導致物業管理企業的財務管理難以落實，進而引發資金鏈斷裂等嚴重問題，可能造成極大的經營風險。

3.2.3 財務管理制度不完善

當前，我國很多物業管理企業的規模較小，在物業管理行業中有大量小型物業管理企業。很多物業管理企業進行財務管理時，仍沿用傳統的財務管理方式，財務管理制度缺乏專業性，實際管理工作中存在較多不足。這些物業管理企業的財務管理方式不夠精細化，不能為便捷地管控財務工作提供便利，只納入對短期利益的考量，容易出現應收款項難回收的情況。物業管理企業的財務管理制度不完善，會使收入等方面的監督管控工作無法落實，資金管控風險提高，會在很大程度上影響物業管理企業的發展。

3.2.4 資金使用效率偏低

現金流管理是財務管理的核心內容，但是目前物業管理企業的財務管理制度中還缺乏行之有效的資金管理工作。現金流未參加日常經營周轉造成現金閑置，資產周轉率長期處于較低的水平都存在形成財務風險的可能性。如何提高資金使用效率，從而獲得較高的收益回報率，也是物業管理企業急需解決的問題。

3.2.5 成本核算及內部控制不到位

我國很多物業管理企業不夠重視成本核算及內部控制工作，沒有借助財務預算管控成本投入，業務收支較為被動。物業管理企業受規模等因素的限制，有比較大的組織架構，管理人員可進行垂直縱向管理。但物業管理企業的管理負責人需要對很多方面的工作進行管控，難以落實對內部財務等方面的把控。

4 物業管理企業強化收入管理及財務管理的具體策略

4.1 安排管理人員進行強化培訓，增強員工的財務管理意識

物業管理企業應了解自身的財務管理及收入管理的不足，科學制定員工培訓計劃，合理安排管理人員進行專業強化培訓，將先進的財務管理理念及管理方法等作為培訓重點，并增強管理人員的財務管理意識及職業道德素質的培養，促進管理人員整體業務能力水平提升。物業管理企業應要求管理人員嚴格按照相關政策法規的規定進行收入管理及財務管理，加強對各個環節的有效管控，促進整體管理質量的提高。物業管理企業應擺脫傳統經營管理模式的限制，有效利用大數據技術等先進技術，分析企業多元化經營的現狀，找出提升利潤的切入點。在此基礎上，管理人員應對現有的住戶及租戶的真實需求進行調查分析，調整多元化經營及配套性經營等經營方法，有效提升用戶的滿意度，促進企業增值服務收入的提高。

4.2 加大稽核監督力度，及時有效處理日常收費問題

為提升企業收入管理質量，物業管理企業應加強監督收費人員的收費處理工作，定期檢查與稽核收費服務中心的收費情況，主要檢查報表錄入情況、與出納對接情況等。物業管理企業應加強監管收費人員，可檢查收費單據等，考察收費人員的實際工作效率及質量等。企業財務部門可借助收費系統對收費工作進行實時監管，在收費人員對接交賬時，對票據與款項等進行核對。物業管理企業應要求收費人員在當日把收繳的現金存入銀行，并將存款回單妥善保存，在進行當期交賬時確保款項和票據一致。同時，企業財務人員應開具相應的收款收據，交由收費人員，并在查賬時進行核對。企業收費人員若在收費時遇到管理系統出錯等問題，應及時向財務部門反饋，從而確保及時有效地處理問題。

4.3 完善財務管理制度，構建合理的客戶分析評估機制

物業管理企業在實施財務管理及收入管理的過程中，完善的財務管理制度是關鍵性基礎保障，對當前的財務管理制度進行優化改進，有助于財務管理工作落實落細，同時，能使企業財務管控氛圍更加濃厚。

物業管理企業應全面分析自身財務管理狀況，結合我國財務方面的政策及法律規定，優化完善現有的財務管理制度，提升財務管理的規范性，確保各項經營活動高效開展。物業管理企業應將會計管理制度作為主體部分，并根據經營性收入等，將財務管理制度合理細化，劃分出相互銜接的具體管控制度，實現對經營收入、財務活動等方面的有效管控。此外，物業管理企業應通過市場調查等方式了解我國經濟發展趨勢，構建合理的客戶分析評估機制，對潛在租戶的承租能力進行科學評估，積極吸收更多的優質客戶。這就要求企業管理人員結合發展規劃分析短期及長期利益，不斷提升自身的服務實力，對承租客戶進行合理優化，促進承租客戶的整體品質提高。

4.4 建立資金集中管理機制，實現利潤最大化

資金是企業的“血液”，是企業賴以生存和發展的基礎。由于物業管理企業通常具有比較大的現金流，因此，其必須建立有效的現金管理制度，有效實施資金的集中化管理。首先，可以針對性地設立2個銀行專用賬戶，即收入賬戶和支出賬戶，做到專戶存儲、專款專用，并定期對銀行專戶進行跟蹤管理;其次，要完善各個物業項目服務處的考核機制，加大項目物業收費率的績效考核比重，從而提高資金流入量;最后，物業管理企業可以根據自身的發展戰略集中化管理資金，在保證有充足的資金來滿足正常經營需求的前提下進行合理投資，實現企業利潤的最大化。

4.5 實施全面預算管理，加大資金管理力度

物業管理企業應不斷健全全面預算管理制度，主要是落實企業運營、成本核算以及財務管控等方面的預算管理，促進人力資源等各項資源合理分配，結合全面預算監控實際財務管理情況，有效控制企業的成本投入及經營費用等，并對現金流量及利潤等進行合理預測。在實施全面預算管理的過程中，物業管理企業應將市場調查作為導向，讓全體員工參與到實際管理中，在財務管理全過程中落實全面預算管理。物業管理企業應結合全面預算管理制度，監督財務管理人員的工作情況，有效強化對財務工作的管控。物業管理企業可聘請有實力、有資質的第三方代理機構考核企業的運營情況，并結合考察結果調整企業的財務管理工作。對于資金收入渠道較窄的問題，物業管理企業應重視集中化管控各項資金，可建立相應的資金管理制度，系統性調配資金資源，并嚴格監控資金使用情況及實際流入等，合理規避可能出現的財務風險，促進資金管理質量的提高。

5 結語

綜上所述，在新時代發展形勢下，為更好地應對市場競爭壓力，物業管理企業應分析當前收入管理及財務管理中的不足，加大管控稽核力度，合理控制物業管理服務費用定價，完善相關的預算管理制度及財務管理制度，安排員工進行強化培訓，促進管理服務水平的提升。

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