把商品房廣告關進法律的籠子

魏凡

過去10年，房地產市場飛速發展。房價推升的同時，售房文案也成為一種辨識度極高的流行符號，廣為傳播。

樓宇未成，廣告先行，商品房銷售廣告是開發商的主要營銷手段。售樓中心修飾得富麗堂皇，宣傳資料設計得美觀大氣，廣告文案表述得似是而非，或者借銷售人員之口，將尚未完成正負零的樓盤吹噓得天花亂墜，是某些不法開發商的常用手段。最終簽訂售房合同時，有的誘人賣點要么無法確定，要么附加了嚴苛的條件，許多不明就里的購房者就此上當。

廣告的法律性質，根據其內容的明確程度，可能構成要約或要約邀請。如果構成要約，只要消費者提出購買的承諾就可以成立合同；而如果僅僅是要約邀請，因為其內容不夠具體，受拘束的表示也不明確，合同成立與否的決定權就掌握在商家手中。為了避免不明晰的廣告內容引起糾紛，我國《廣告法》特別規定，廣告對允諾有表示的，應當準確、清楚、明白。

商品房銷售廣告也是廣告的一種，它也受《廣告法》的監管。在前面的案例中，范明認為開發商的廣告涉嫌虛假宣傳，因而向市監局舉報。市監局正是根據《廣告法》授予的職權，對開發商的廣告行為進行了調查。市監局作為行政主管部門，對于廣告違法行為可以作以決定。雖然行政處罰不直接關涉民事責任，但在司法實踐中，具有關聯性的行政處罰有助于人民法院認定案件事實。所以，只要開發商的廣告宣傳或者合同文本涉嫌違法，購房者都可以通過舉報來行使公民的監督權，同時起到固定證據的作用。

在民事責任層面，最高人民法院相關司法解釋規定“出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約”。根據該規定，只要在范圍、內容和影響三個方面滿足要求，售房廣告的內容也可以構成要約，從而作為合同的一部分，購房者可以據此要求開發商兌現承諾。

購買別墅的范明之所以讓地下室不翼而飛，正是其掌握的證據無法證明售房廣告的內容具體確定，即廣告內容上沒有直接體現“贈送地下室”的意思表示。這提示廣大消費者，在購房過程中一定要具備證據意識。當前，我國法律對廣告的監管渠道從行政到民事層面都是暢通的，只要消費者對自己的合法權利多多留心，就一定可以把商品房廣告關進法律的籠子。