住有所居新策

郭煦

“往日的工人村，硬像個(gè)大破窯。華中最大的棚戶區(qū)，住得人發(fā)毛。我的好婆婆，您家莫急躁。國(guó)家出錢建高樓，把棚戶區(qū)來(lái)改造。歡天喜地搬新居，鞭炮沖云霄！”在武漢市青山區(qū)，吳傳發(fā)老人用湖北慢板唱出了老工業(yè)棚戶區(qū)改造前后的滄桑巨變，也唱出了居住條件改善給群眾帶來(lái)的獲得感、幸福感、安全感。

新中國(guó)成立70多年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2019年的39.8平方米，住房保障日益健全，在中國(guó)甚至世界住房發(fā)展史上留下了濃墨重彩的一筆。

當(dāng)前，隨著我國(guó)住房保障立法加快推進(jìn)，讓全體人民住有所居的目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)。

在“房住不炒”的基調(diào)下，近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度不放松，各地構(gòu)建了包含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房在內(nèi)的層次豐富、形式多樣的住房保障體系，人們也更傾向于“租購(gòu)并舉”的理性住房消費(fèi)觀念，這些都在有效地推動(dòng)著“住有所居”的實(shí)現(xiàn)。

“十四五”規(guī)劃明確提出，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”“有效增加保障性住房供給”。這既是積極回應(yīng)民生期待，也彰顯著黨和政府讓人民群眾“住有所居”的堅(jiān)定決心。

與此同時(shí)，各地合理增加商品房供給，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造，豐富包括集體土地建設(shè)的租賃住房、市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房以及政府的公租房在內(nèi)的租賃住房，都是在強(qiáng)化住房的居住功能，讓房屋回歸“住”的本質(zhì)，住房屬性向消費(fèi)和民生保障轉(zhuǎn)變的腳步不斷加快。

8月31日，在國(guó)新辦舉行的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，“十四五”期間，住建部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

“房住不炒”是鐵律

堅(jiān)持“房住不炒”定位，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，是實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”的重要保障。

在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，住建部圍繞著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，重點(diǎn)開展了三方面的工作：第一，堅(jiān)持“房住不炒”，不斷地扎緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度的籠子，特別是在防止“炒”的方面，切實(shí)防范和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);第二，落實(shí)城市主體責(zé)任;第三，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以及監(jiān)測(cè)預(yù)警和評(píng)價(jià)考核新機(jī)制，開展常態(tài)化月度監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

“這一表態(tài)意味著，‘房住不炒是調(diào)控的根本遵循，而城市主體責(zé)任是落實(shí)調(diào)控的關(guān)鍵。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

對(duì)于此次發(fā)布會(huì)首次明確的“建立人、房、地、錢四位一體”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，李宇嘉認(rèn)為，旨在將“主體責(zé)任”進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化。具體來(lái)看，城市政府有自己的主體責(zé)任，市場(chǎng)相關(guān)主體如購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行等，也有自己的主體責(zé)任。“由此可見，調(diào)控或?qū)⒏哚槍?duì)性，誰(shuí)有問題給誰(shuí)吃藥?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月底至今，已有30余重點(diǎn)城市加碼調(diào)控政策，發(fā)布次數(shù)超50次。從政策內(nèi)容來(lái)看，有對(duì)“人”的限購(gòu)、限貸、限售、制定二手房成交參考價(jià)格等方面;有對(duì)“錢”的嚴(yán)防，限制其違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);有對(duì)“房”的監(jiān)管，如加強(qiáng)住房品質(zhì)管理;也有對(duì)“地”的把控，如優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則等。

倪虹稱，經(jīng)過兩年多的實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，這充分表明黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的決策部署是精準(zhǔn)的、有效的。下一步，將繼續(xù)全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

新市民、青年人住房保障成焦點(diǎn)

中國(guó)已建成世界最大的住房保障體系，為解決人口凈流入大城市中新市民和青年人的住房突出問題，保障性租賃住房正成為住房制度改革重點(diǎn)。

2020年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%。伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和人口流動(dòng)增加，大城市中新市民、青年人買不起房和租不好房的現(xiàn)實(shí)困難日益凸顯，成為制約實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)人戶分離人口近4.93億人，其中流動(dòng)人口近3.76億人，10年間增長(zhǎng)近70%，成為城市新市民和青年人的重要組成部分。

與此同時(shí)，由于工作年限比較短，收入相對(duì)比較少，新市民和青年人的購(gòu)房和支付租金能力比較弱。相關(guān)調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市中，有70%的新市民和青年人是靠租房來(lái)解決住的問題，然而付得起租金的房子區(qū)位一般比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的房子租金又比較貴。

倪虹稱，為解決大城市新市民和青年人的住房困難問題，符合上述群體職住和支付能力需求、低租金、小戶型的保障性租賃住房正成為緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足、解決大城市住房突出問題的關(guān)鍵。

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確，要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題，努力做到住有所居、職住平衡。隨后，“盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”被寫入2021年的政府工作報(bào)告。

今年以來(lái)，在中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、住建部座談會(huì)等多個(gè)中央高層會(huì)議和文件中，均涉及保障性租賃住房工作部署。

6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。這也是首次明確國(guó)家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即中國(guó)的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三者為主體。

倪虹在上述發(fā)布會(huì)上表示，住建部和有關(guān)部門從2019年開始在全國(guó)13個(gè)城市開展了試點(diǎn)工作，并針對(duì)人口流入比較多的大城市，開展了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)工作。通過試點(diǎn)，經(jīng)過總結(jié)，形成了加快發(fā)展保障性租賃住房意見的材料。6月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，6月24日國(guó)務(wù)院辦公廳就印發(fā)了這個(gè)《意見》。

“這個(gè)《意見》堅(jiān)持問題導(dǎo)向，主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難，在制度設(shè)計(jì)上突出了針對(duì)性、科學(xué)性、規(guī)范性和市場(chǎng)化，重點(diǎn)是五項(xiàng)基礎(chǔ)制度和六個(gè)方面的支持政策?！蹦吆缯f(shuō)。

倪虹表示，解決青年人、新市民住房問題是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的必然要求，“下一步，我們要重點(diǎn)抓好政策落實(shí)，真正加快保障性租賃住房建設(shè)，早日改善新市民和青年人的居住條件”。

截至目前，上海、廣州先后發(fā)布城市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，成都出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，都對(duì)保障性租賃住房建設(shè)作出了進(jìn)一步規(guī)定。

從“憂居”到“有居”再到“優(yōu)居”

在中國(guó)人的傳統(tǒng)里，房子不僅是居住落腳的地方，也是生活的容器和心靈的港灣，承載著人們對(duì)美好生活的無(wú)限向往。從新中國(guó)成立到改革開放前，我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配、低租金使用的福利性住房制度。這在特定歷史時(shí)期發(fā)揮了積極作用。但隨著城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，住房建設(shè)僅依靠國(guó)家財(cái)政投入，難以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。當(dāng)時(shí)在全國(guó)很多城市，住房短缺問題日益突出。

在煎熬中等待福利分房，曾是幾代中國(guó)人的集體記憶。轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在改革開放之后，1979年，鄧小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一些”，之后明確提出了住房商品化的構(gòu)想。這一時(shí)期，部分城市陸續(xù)開始進(jìn)行住房制度改革探索，“提租補(bǔ)貼”“出售公房”“住房金融”等新鮮詞兒，成為人們茶余飯后談?wù)摰脑掝}，也為之后的住房制度改革探了路。

試點(diǎn)城市的探索為解決住房問題打開了一扇窗，但對(duì)于當(dāng)時(shí)的大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，等待福利分房仍是一場(chǎng)看不見盡頭的馬拉松。為了緩解住房短缺問題，上海、武漢等城市出現(xiàn)了“鴛鴦樓”“解困房”等具有社會(huì)保障性質(zhì)的過渡住房?！艾F(xiàn)在覺得解困房的條件還是艱苦，但從那時(shí)候的居住標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講，能滿足一般生活需要就已經(jīng)很好了?！蔽錆h市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

住房問題，既是民生問題也是發(fā)展問題。雖然住房制度改革的方向是住房商品化、社會(huì)化，但改革的初衷和主線仍是解決住房短缺問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，這體現(xiàn)在歷次的住房制度改革中。

1994年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出全面停止住房實(shí)物分配，對(duì)最低收入住房困難家庭提供廉租住房，對(duì)中低收入住房困難家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房。

從等房到買房，從蝸居到擇居，一夜之間，住房小區(qū)如雨后春筍般拔地而起。上世紀(jì)90年代的住房制度改革解開了束縛在房子上的繩索，人們逐步實(shí)現(xiàn)從“憂居”到“有居”的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，具有中國(guó)特色的住房保障體系也逐步形成，財(cái)政、土地、金融和稅費(fèi)減免等支持政策不斷完善。從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、棚戶區(qū)改造再到共有產(chǎn)權(quán)房，住房保障能力不斷增強(qiáng)。

一個(gè)個(gè)振奮人心的數(shù)據(jù)揭示了我國(guó)住房保障工作的歷史性成就。

1994年至2007年，全國(guó)共建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房1000多萬(wàn)套。自2008年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來(lái)，到2018年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程合計(jì)開工約7000萬(wàn)套。

通過住房保障工作，約2億困難群眾圓了“安居夢(mèng)”，改善了住房條件，增強(qiáng)了獲得感、幸福感、安全感。數(shù)據(jù)顯示，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米，與前一年相比，分別增加了0.8平方米、1.6平方米。累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬(wàn)套。

公租房“兜底”保障，成為社會(huì)的安全網(wǎng)、穩(wěn)定器。截至2020年底，全國(guó)共有47萬(wàn)殘疾人家庭享受公租房保障，還有累計(jì)近2200萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了公租房租賃補(bǔ)貼。

經(jīng)濟(jì)適用住房等配售型保障房建設(shè)，為推進(jìn)住房制度改革、拉動(dòng)住房消費(fèi)、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了重要作用。不斷完善的住房保障政策體系及一系列有力的支持政策為住房保障工作順利推進(jìn)提供了有力支撐。2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。黨的十八大以來(lái)，住房保障這項(xiàng)重大民生舉措快步推進(jìn)。為解決困難群眾住房問題，黨中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列財(cái)政補(bǔ)助、土地優(yōu)先供應(yīng)、信貸扶持、稅費(fèi)減免等支持政策，大力發(fā)展保障性安居工程，統(tǒng)籌推進(jìn)住房保障工作。

“總的來(lái)看，經(jīng)過多年的發(fā)展，住房保障政策體系日益完善，建立了上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制，完善了財(cái)政、土地、金融和稅費(fèi)減免等支持政策?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

市場(chǎng)與政府并行，租與售并舉

王蒙徽在上述發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。

據(jù)他介紹，我國(guó)的城市建設(shè)取得歷史性成就，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%，城市數(shù)量達(dá)687個(gè)，城市建成區(qū)面積達(dá)6.1萬(wàn)平方公里。2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資占全國(guó)比重均接近90%。

此外，鄉(xiāng)村面貌發(fā)生巨變，歷史性解決了農(nóng)村貧困群眾的住房安全問題。全面實(shí)施脫貧攻堅(jiān)農(nóng)村危房改造以來(lái)，790萬(wàn)戶、2568萬(wàn)貧困群眾的危房得到改造;同步支持1075萬(wàn)戶農(nóng)村低保戶、分散供養(yǎng)特困人員、貧困殘疾人家庭等貧困群體改造危房;全國(guó)2341.6萬(wàn)戶建檔立卡貧困戶實(shí)現(xiàn)住房安全有保障。農(nóng)村生活垃圾進(jìn)行收運(yùn)處理的行政村比例超過90%。

下一步，住建部將加快完善住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，全面實(shí)施城市更新行動(dòng)和鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，大力推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

王蒙徽指出，目前，城鎮(zhèn)戶籍的低保、低收入住房困難家庭，已經(jīng)做到了應(yīng)保盡保，基本上解決了這個(gè)問題。保障性租賃住房重點(diǎn)還是要解決人口凈流入的重點(diǎn)城市，主要是大中城市，新市民和青年人的住房問題，現(xiàn)在正在抓緊推進(jìn)。共有產(chǎn)權(quán)住房是城市政府因地制宜而建，主要是幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、買不起房子的居民盡快改善居住條件。

王蒙徽表示，目前建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度。主要包括兩個(gè)方面：一是財(cái)稅、金融、土地配套政策。二是關(guān)于準(zhǔn)入、使用、退出、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制?！笆奈濉逼陂g，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

2017年黨的十九大報(bào)告中“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這句話已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。其實(shí)，在這句話的后面，還有一句話就是“讓全體人民住有所居”。

有專家分析認(rèn)為，“房住不炒”為買賣房屋和投資開發(fā)確定了方向，而“全體人民住有所居”則擴(kuò)展了整個(gè)住房問題的范疇，由單個(gè)的行業(yè)問題擴(kuò)展到了全體人民。從發(fā)布會(huì)傳遞的信息來(lái)看，住有所居，重點(diǎn)不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進(jìn);也不是讓每個(gè)人都買得起房，而是讓所有人都有房可住而且住得起。

上述專家指出，更進(jìn)一步來(lái)講，這其實(shí)涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)中“政府與市場(chǎng)”兩者的關(guān)系?！耙郧爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房是主流，房?jī)r(jià)漲跌更多由市場(chǎng)來(lái)決定。那么，如果未來(lái)保障性租賃住房是重點(diǎn)所在的話，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能會(huì)形成政府和市場(chǎng)并行、租售并舉的新格局?！?/p>