關于地籍管理的集體建設用地流轉的探討

□ 左 壯

（淄博市淄川區自然資源局，山東 淄博 255100）

在我國當前的集體用地流轉制度中，存在的影響因素較多，雖然在制度上有成功的試點模式，但是在集體建設用地流轉時，由于影響因素具有復雜性的特點，所產生問題也比較多，因此，在實際工作中，需要加強對地籍管理的重視程度，不斷地完善建設用地的管理模式，為后續工作科學實施奠定堅實的基礎。

一、地籍管理的概述

為了使地籍管理效果和水平得到全面提高，在實際工作中，需要明確地籍管理的特征和主要作用，為后續管理工作奠定堅實的基礎。地籍管理要根據我國的相關規定，確定土地的權屬關系，完成地籍調查和信息登記等相關內容。在具體實施時，要以自然資源為主要的生產資料，土地的權屬問題要涵蓋地籍管理的核心內容，完善整體的管理模式，地籍管理會受到土地管理體制影響，從而增加后續工作的難度。我國在發展過程中不同階段的管理重點存在一定的差異性，在實際實施時要防止地籍管理出現被動的狀態，也要防止出現信息失真的問題。地籍管理要根據我國公有制的特點維護土地的所有權，根據土地所有權，做好土地資源的科學規劃，以此來促進我國社會經濟的穩定發展［1］。在實際實施時，需要通過科學的土地使用計劃和土地總體規劃，落實我國的土地政策以及法律法規，及時地利用和更新土地自然和法律方面的信息，為后續工作奠定堅實的基礎。

二、集體建設用地流轉的現狀分析

在我國現代化社會發展進程中，土地出租和出讓已經成為流轉用地中常見的形式，并且隨著建設用地數量的不斷增加，在當前建設用地流轉體系中，經常會存在較多的違法現象，使得統一資源利用效果很難得到全面的提高。出現這些情況原因主要是由于流轉方式并存，導致流轉土地面積在不斷地增加，這也會導致自發性具體用地存在著不規范的問題，導致經濟組織朝著多樣化的趨勢而不斷發展。在我國土地管理法法律文件出臺時，對建設用地的建設有明確的法律規定，根據法律法規可以明確集體建設用地，在原則上只能夠在農村集體內部使用，不直接流入到土地市場中［2］。另外，在集體用地規劃方面，農民可以通過轉讓和出租的方式來進行土地流轉操作，并且按照我國的相關法律法規，更加科學地完成建設用地的土地規劃，征得相關利益人的同意，完善整體的審批流程，從而使得土地利用效果能夠得到全面的提高。

三、地籍管理不足對集體建設用地流轉的影響

（一）主體難以確定

在當前集體建設用地流轉工作中，要加強對地籍管理的重視程度，如果在管理制度方面存在缺失的話，那么會對后續工作產生較多的影響。集體土地的權屬屬于地籍管理的主要內容，如果在規章制度的建立時存在模糊問題，那么會導致主體界定無法滿足相關的標準，客體信息也缺少完整性。我國農村集體土地權屬非常的模糊，既存在農民集體所有制度，也包含村內集體經濟組織等不同的情況。如果在土地權利方面存在模糊的話，那么會對后續流轉分配產生一定的影響，例如會出現混亂和隨意的問題，不利于規范建立集體土地的流轉體系。

（二）違法用地行為較多

近幾年來，土地違法違規的現象較多，主要是由于地籍管理中堅持用地流轉權屬不明而導致的，同時等級分級工作的進程非常的緩慢，增加了違法現象發生的幾率，違法主體的管理主體存在著不清晰的問題，土地管理部門和地方政府部門的權限很難明確，甚至是一些鄉鎮地方政府部門出現了建設用地不規范的行為。在集體用地流轉時，各種違法行為屢禁不止，增加了土地流轉管理的難度，所產生的影響非常突出。

四、地籍管理模式下集體建設用地流轉制度構建策略

（一）地籍調查和集體建設用地的確權登記

在地籍管理模式背景下，為了使集體建設用地流轉制度實施效果能夠得到全面的提高，在實際制度實施時，要根據地籍調查和集體用地的建設要求，完善整體的實施模式，這屬于基礎性的工作內容，因此，需要完善整體的管理模式，加快農村及土地所有權和宅基地使用權的確權登記工作。在我國土地調查中，各種技術融入其中，使得土地調查工作具備規范性和法制化的特點，并且一些監管制度也朝著制度化的趨勢而不斷地進步，有效提高了土地管理信息化的建設，并且在統一調查工作中也對集體建設用地登記確權進行了全面的調整和支撐，都起到良好的積極作用［3］。雖然我國在現行的土地管理法中對集體土地所有權人的歸屬確定為村集體經濟組織和村民委員會等不同的組成部分，但是由于歷史遺留的問題，在一些規章制度和權屬變更方面，還存在著模糊性的問題。在實際工作中，需要加強對土地流轉模式的優化力度，確定不同的資產屬性，之后再根據我國的相關法律法規，提高后續管理的針對性，在土地使用制度完善和優化中，要保證基本耕地和集體建設用地的流轉功能，體現出的是完善的經濟屬性，所以，在實際工作中需要加強對建設用地所有權確認的認識，并且完善后續的經營管理模式。在后續土地管理中，要根據農村集體土地所有權來確定產權的登記模式，使得整個權屬關系確認變得更加清晰。通過有條不紊的工作，來滿足及達到實際確權工作的要求以及標準，以此來加快土地市場的建立，為農村經濟發展提供重要的方向，也可以滿足城市統籌安排的需求。

（二）編制集體建設用地的基準地價

為了避免土地資源浪費，規范正確操作流程，在建設用地流轉之前，相關部門要確定基礎價編制方案，不僅可以優化后續的轉讓和出租，還有助于規范土地交易的模式，保證集體建設用地交易價格能夠和實際情況更為貼近。我國當前在集體用地建設方面，主要是以城鎮土地定級估價規程為主要的依據，根據實際情況考察不同的評估內容，但是不同評估工作的參考內容具備一定的差異性，同時在日常評估過程中，并沒有和實際情況進行相互的銜接，也沒有建立完善的市場，導致最終收益很難滿足相關的標準。所以，在實際工作中，要根據土地資源的利用情況進行合理的編制，避免對后續工作帶來干擾。要根據實際情況做好等級劃分，合理完成評價以及評估工作，同時，還需要建立農村土地評估價格體系，更好地推動建設用地的合理流轉。

（三）做好科學的規劃

在新農村建設進程中，越來越多土地被大量開發，同時需求量也在不斷增加，除了要保護農村現有的耕地之外，還需要強化土地的管制模式，充分保障和預留鄉鎮村莊發展的建設用地，通過編制完善土地利用規劃制度，全面提高建設用地的規劃效果。之后，再通過編制鄉村土地利用規劃，合理安排附近的農村用地，通過政策的引導以及管理來滿足實際流轉的要求。在實際實施時，需要根據流轉的特點做好科學的規劃，不要隨意改變建設用地的用途。另外，還需要在內部合理地劃分好農田保護區和居民點聚集區等等，強化土地用途管理的標準，這樣也可以保護農村當前的耕地。各個地方政府部門需要建立完善的農村土地利用規劃，通過統籌性的安排，合理地配置土地資源，并且處理好農村土地市場的建設步伐，有效地應對在后續工作中存在的問題，提高實際的工作效果。

在后續工作中，需要建立集體建設用地流轉收益分配模式。在集體用地建設利益分配方面，需要確定建設用地的所有權人，之后再根據利益分紅的比例來確定不同利益主體的利益，政府在整個工作中要起到重要的引導以及分配作用，充分發揮自身的功能來提高實際的管理效果。政府部門也可以作為利益主體參與到整體工作中，例如通過稅收的方式做好利益的科學調整，將分配所得的資金用于農村土地的管理和建設工作中，使得整個管理工作能夠朝著更加規范的方向不斷發展。在實際管理時，要做好信息的記錄以及收集工作，協調不同部門的職責，使整個工作能夠更加規范。

五、結語

當前，我國建設用地在隱性流轉和試點流轉方面是非常普遍的，并且在不同地區中實施，在實際工作中，需要加強地籍管理，協調好在流轉中的矛盾，滿足建設用地方面的供需平衡標準，同時還需要完善相應的規章制度，政府要起到良好的引導作用，構建規范性較強的集體用地流轉制度，做好資源的科學調配。