地產(chǎn)商危局

范曳杉

上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨著氣溫的走低進(jìn)入“速凍”。特別是第三季度，地產(chǎn)商接連爆雷，在房地產(chǎn)貸款集中度管理、“三道紅線”、“集中供地”等多重政策疊加下，房地產(chǎn)市場提早迎來了“寒冬”，曾經(jīng)的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”。

更有部分研究將上個(gè)世紀(jì)九十年代初日本的房地產(chǎn)泡沫和中國房地產(chǎn)市場的近期情況進(jìn)行簡單類比，并由此得出比較悲觀的判斷。不過，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，我國當(dāng)前城鎮(zhèn)住房供求格局更接近于上個(gè)世紀(jì)七十年代初日本的情況，庫存和債務(wù)仍然有化解空間，尚在安全范圍之內(nèi)。

但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場的基本狀況的確算不上火熱。

房地產(chǎn)商的接連爆雷

房地產(chǎn)市場的不景氣，最為直觀的一個(gè)體現(xiàn)就是房企的破產(chǎn)數(shù)量。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從2019年到現(xiàn)在，全國累計(jì)申請破產(chǎn)的房企超過1000家，其中，不僅是中小型房企宣布破產(chǎn)，就連不少千億級(jí)別的房企都陷入債務(wù)危機(jī)中。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的資料顯示，2021年以來，已經(jīng)先后有中國恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等知名房企出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張的問題，而伴隨這些流動(dòng)性緊張問題的發(fā)酵，相關(guān)股票價(jià)格的腰斬再腰斬甚至三斬。

比如華夏幸福，其股價(jià)從去年7月份的20.93元?dú)⒌浇衲?月份的3.64元，僅僅一年時(shí)間便跌去了80%;中國恒大的股價(jià)更為惡劣，從去年7月份的27.11港元一路狂瀉至今年9月份的2 .06港元，跌幅高達(dá)92%。

在深圳某私募機(jī)構(gòu)任職研究員的賈明志指出，這是一個(gè)惡性循環(huán)，在目前持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境下，房企的流動(dòng)性緊張問題往往容易發(fā)酵且被放大，從而導(dǎo)致股票和債券價(jià)格的暴跌;而債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)，反過來又會(huì)對(duì)房企的再融資產(chǎn)生不利影響，從而加劇了房企的流動(dòng)性緊張程度，因此爆雷事件難免此起彼伏。

而在此情景之下，不少房企甚至開始了打折促銷等活動(dòng)，以價(jià)換量，不惜降價(jià)賣房。尤其是三四線城市，不少樓盤因降價(jià)幅度過大而引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)，多城不得不緊急發(fā)布樓市“限跌令”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前江陰、沈陽、岳陽、昆明、唐山、菏澤、株洲、張家口、南通等地已陸續(xù)出臺(tái)樓市“限跌令”。

約談降價(jià)的房企，打擊惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽，取消所有批次預(yù)售、改為現(xiàn)房銷售，將其計(jì)入企業(yè)信用不良記錄等一系列舉措，都是希求穩(wěn)定樓市，避免房價(jià)大降。

部分樓盤瘋狂降價(jià)

因?yàn)樯习肽甑姆N種風(fēng)波，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了十分明顯的遇冷現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，全國有多個(gè)城市的二手房待售量突破10萬套，例如重慶就有16萬套掛牌出售的二手房源，成都14萬套，杭州10萬套。

因此最近經(jīng)常能見到降價(jià)拋售房產(chǎn)的投資者，例如合肥就有投資者吐槽說自己每平米降價(jià)3500元，才將房子賣出去，算下來一套房子虧了40多萬元。

而為了將手上的房源賣出去，一些全國知名的房企也加入了降價(jià)大潮，有的企業(yè)是自身出了問題，有的是因周期性回款壓力……以鄭州為例，僅一個(gè)國慶黃金周，便至少有30多個(gè)項(xiàng)目先后公開降價(jià)，降價(jià)幅度在每平方米1000元至5000元不等。

在鄭州市西四環(huán)內(nèi)，一個(gè)總面積89平方米、總房價(jià)80萬元的房子，首付僅需41090元即可買到，而按照3 0%的正常首付比例，該房子的首付應(yīng)該至少為2 4萬元。

于鄭州市遠(yuǎn)郊某地產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)任營銷負(fù)責(zé)人的小王表示，眼下的這種大幅度降價(jià)，在他20多年的從業(yè)經(jīng)歷中，只見過兩回，一次是2008年，金融危機(jī)爆發(fā)之后，另一次就是現(xiàn)在。

同時(shí)，小王進(jìn)一步指出，眼下這種“往本里虧”的促銷也是他此前從未經(jīng)歷過的。以他所在的這個(gè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的成本價(jià)應(yīng)為9000多元每平方米，但現(xiàn)在，他們售樓部的對(duì)外售價(jià)僅有每平方米8000多元。這也意味著，每賣出一個(gè)平方米，就要虧損近1000元，降價(jià)程度不可謂不瘋狂。

三季度以來，全國房價(jià)整體下跌與房地產(chǎn)調(diào)控、信貸政策趨緊態(tài)勢密切相關(guān)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控累積62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新歷史同期紀(jì)錄，達(dá)482次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控抑制市場的影響逐漸出現(xiàn)，三季度樓市的拐點(diǎn)已然出現(xiàn)，而在四季度，繼續(xù)下調(diào)或?qū)⒊蔀闃鞘械内厔荨?h3>房企的積極自救

除了市場給出的種種救市政策之外，爆雷的房企，無論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來陸續(xù)陷入困境的華夏幸福、藍(lán)光、恒大、新力、花樣年等，都沒有“躺平”，而是在積極地進(jìn)行自救。

出售項(xiàng)目股權(quán)和多元化板塊，引入財(cái)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的戰(zhàn)投，進(jìn)入債務(wù)重組階段……這些房企面對(duì)已違約的債務(wù)，還在各自努力著。

10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務(wù)清償方案的主要內(nèi)容，將通過出售資產(chǎn)回籠資金、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等方式，分批實(shí)現(xiàn)債務(wù)化解。

泰禾目前與各方債權(quán)人取得了直接或間接聯(lián)系，展開了線上及線下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展，公司已與部分主要債權(quán)人達(dá)成了對(duì)已到期未歸還借款的和解。

藍(lán)光在半年報(bào)中披露，公司已成立由董事長直接領(lǐng)導(dǎo)的債務(wù)應(yīng)急管理專項(xiàng)工作組，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解整體方案正在加緊制定。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓消息陸續(xù)傳出的同時(shí)，藍(lán)光據(jù)稱也正在考慮引入財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復(fù)流動(dòng)性、長期良性發(fā)展?！?/p>

花樣年創(chuàng)始人曾寶寶則向全體員工發(fā)出一封“家書”，稱花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門、境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風(fēng)險(xiǎn)，早日走出流動(dòng)性困境。

暴跌后能抄底買房嗎

市場的種種景象無不在提醒著一點(diǎn)，炒房這條路無論如何也是走不通了，買房致富時(shí)代已經(jīng)成為了過去時(shí)，未來的買房不太可能會(huì)發(fā)家致富，甚至還有虧損或被套牢的風(fēng)險(xiǎn)。所以，現(xiàn)下的市場又是否適合剛需型買房群體抄底進(jìn)入呢？

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于大部分三四線城市的剛需群體來說，考慮到短期內(nèi)價(jià)格變化不大，所以主要根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行購買即可。比如結(jié)婚了需要婚房，生寶寶了需要改善型住房，那就不要考慮太多了，直接出手就可以了。

而對(duì)于在前期房價(jià)上漲較大的城市置業(yè)者，如果購房不是很急迫，未來一年內(nèi)，時(shí)間越往后，房子的“性價(jià)比”可能越高，因?yàn)楫?dāng)下樓市處于政策的消化期中。

繼深圳率先推出二手房參考價(jià)制度，目前已有多個(gè)城市效仿深圳出臺(tái)類似政策，對(duì)二手房市場的降溫確實(shí)是起到了立竿見影的效果。二手房價(jià)格要么漲幅回落，要么價(jià)格出現(xiàn)下跌。而隨著樓市調(diào)控的深入，可能還會(huì)有更多城市出臺(tái)類似政策。

房地產(chǎn)市場的壓力和風(fēng)險(xiǎn)依舊是存在的，即便是剛需買房，消費(fèi)者也仍需保持謹(jǐn)慎。與其事發(fā)后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)自救，還不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán)，對(duì)開發(fā)商做個(gè)全面調(diào)查，未雨綢繆永遠(yuǎn)好過亡羊補(bǔ)牢。那么，選擇什么樣的房子，踩雷的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些呢？

首先一個(gè)看“三條紅線”。大家買房之前不妨網(wǎng)上去搜一搜，看看哪些企業(yè)觸碰了幾條紅線?，F(xiàn)在的情況是，觸碰2條以上的房企壓力都很大。

第二條，央企風(fēng)險(xiǎn)小一些。畢竟央企是全民所有制，大股東是國資委。此外，很多央企也不單單只有房產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有很多其他主營業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)橫跨多個(gè)領(lǐng)域。

第三，老牌房企更穩(wěn)健。樓市發(fā)展20來年，如果一家企業(yè)持續(xù)經(jīng)營在15年以上，說明其運(yùn)營還是比較穩(wěn)健的;相反，那些近幾年依靠牛市冒出來的“新房企”，盡管發(fā)展迅猛，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

最后一條，買現(xiàn)房。當(dāng)然現(xiàn)房最多的還是在二手房市場，二手房限購限貸的現(xiàn)狀會(huì)比新房壓力更大，但所見即所得，踩坑的風(fēng)險(xiǎn)更小些。