泰禾、華夏、協信、藍光……房企爆雷聲中的啟示錄

地產圈沒秘密

2020年，房企爆雷最令人震驚的是泰禾，一個追求產品極致的企業(yè)遭遇房企生死劫，令人唏噓。而泰禾之外，尚有新華聯、福晟以及在天津并不知名的三盛。2021年，華夏幸福在傳聞許久之后終于暴露危機，與華夏幸福同樣出身河北的榮盛亦岌岌可危。但是藍光倒在了榮盛之前，別忘了還有大名鼎鼎的泛海。地產行業(yè)的50強企業(yè)已經有3家曝出債券違約，

與此同時，遠洋以僅僅40億元就拿下了紅星70%的股份，雖然小編并不看好這筆交易，不是因為標的資產不值這個價格，而是紅星的劣根性。但紅星有人接盤還是幸運的，雖然近乎廉價。

稍微關注一下曾經在天津有過項目的奧園痛痛快快把地產業(yè)務剝離出讓了，回歸醫(yī)療主線;廣西一哥彰泰;保利地產擬針對北大資源的收購，以及同樣被覬覦的蘇寧置業(yè)。

有人說2021年是房企的違約潮，但實話說違約潮早在三年前就已經拉開序幕，只不過在“三道紅線”之下，這股寒潮今年表現的更加凜冽：能級高，數量多，頻次高。因為今年房企歷史償債規(guī)模達到極值，償債總額達12822億元！

小編并不關注這些房企，更關注這些房企背后呈現出來的異同，因為任何一家爆雷的房企幾乎都有跡可循。

有券商復盤了今年爆雷的部分企業(yè)，可以看到房企爆雷既有經營因素，也有財務因素。當然，也少不了其他因素，比如股東風險、治理缺陷。對于券商來說這是保本的策略，但是對于草民來說，關注這些風險點，無異于是一本啟示錄。

從券商復盤來看，風險要素最高的點在于“周轉與去化速度緩慢”，因為三個杯子一個蓋兒的游戲玩兒不轉了。另一個要素就是項目分布區(qū)域集中度極高，在政策主導的市場環(huán)境下，一旦一個地方政策收緊，很容易出現連鎖反應。債券的集中到期與負面輿情及外部融資環(huán)境惡化，幾乎是相伴相生的。典型如藍光，在剛剛爆出違約的時候，地產行業(yè)的大金主平安第一時間進行切割，因為平安也是一朝被蛇咬，十年怕井繩，在華夏幸福身上吃了苦頭。如果平安都撤了，哪有資本敢于接盤？

再比如，有房企高層互撕、大股東打架，有房企老板私德敗壞、人神共憤，這些看似與經營毫不相關的話題，極有可能會是誘發(fā)房企爆雷的風險點。

前段時間紅星在生態(tài)城的項目大熱，有人說“遠洋如果收購了，豈不是就會漲價了？”這種邏輯無異于火中取栗，君不見多少爛尾直到今天？可能漲價500塊，但在一票企業(yè)轟然倒地無人施以援手的年代，可能被套牢的是500萬。

券商研究的結論是：融資要高度關注房企風險，觀察房企的風險點主要考察以下幾個方面。

1、關注擔保信號，深挖隱蔽債務。擔保這種事情很正常，但是擔保余額與自己的資產規(guī)模不成比例的時候，這就要警惕了，因為證明融資能力極差的同時也很容易被抽調資金。

2、股權質押。這在地產行業(yè)幾乎是個習以為常的游戲，但是如果高比例密集將股權質押給融資、信托公司，最起碼能夠看到其對融資的迫切需求，資金壓力不言而喻。

3、公司高管的頻繁變動。一個正常經營的公司會出現高管變動，但是如果在非常敏感、謠言四起的時候高管變動，幾乎成了經營困難的佐證。當然，如果大面積換血，同樣意味著這個公司經營并不穩(wěn)定。

4、高度關注杠桿。在融資環(huán)境大幅收緊的背景下，高周轉、高杠桿類房企信用安全墊下降，信用風險加速暴露，而且一旦爆雷，可能資不抵債就淪為無人接手的垃圾標的。

實話說，買房對普通人的重要性不亞于券商融資，所以，房企爆雷除了看個熱鬧，也警示每個草民要高度關注房企的風險。

一票房企爆雷的同時，另一票房企在用足一切資源使勁借錢。2021年5月，國內房地產開發(fā)企業(yè)中共有12個債務主體發(fā)行境外美元債，共發(fā)行美元債12只，融資金額為36.93億美元，環(huán)比增長72.01%，同比增長57.55%，并且利率普遍在10%以上，有些高達14.5%。

可見，有些房企的現金流已經撐不住了，開始“飲鴆止渴”。

從歷史數據來看，第三季度通常為房企年度償債高峰，2021年7、8、9月的債券到期總規(guī)模分別達1120.3億元、953.0億元及838.5億元。再下一個償債高峰出現在2022年3-4月。

捱過今天，誰還會問明天？