房地產(chǎn)信托入冬：9月數(shù)據(jù)近乎腰斬信托機構(gòu)急剎車

蔡越坤

9月份新增較近12個月均值幾乎腰斬，較1月份下降近80%。

作為信托機構(gòu)利潤三駕馬車之一、昔日信托行業(yè)的明星產(chǎn)品，隨著發(fā)行量不斷萎縮及風(fēng)險事件陸續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)信托進入了“寒冬”。

2021年10月12日，中國信托登記有限責(zé)任公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，新增投向房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下降。投向房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。在“三道紅線”約束和一系列監(jiān)管政策出臺的背景下，投向房地產(chǎn)行業(yè)的新增信托規(guī)模持續(xù)下降。

周梅（化名）是一位在信托業(yè)工作了10余年的“老兵”，經(jīng)歷了房地產(chǎn)信托的高光時刻。房地產(chǎn)行業(yè)正值變局，周梅表示，當(dāng)下恒大、新力等這些百強房企爆雷集中性發(fā)生，有些信托機構(gòu)風(fēng)控會急剎車，先將地產(chǎn)項目暫停，去反思去檢查，復(fù)核以前的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)合不合理，并分析以后將要面臨的形勢。這可能是行業(yè)急剎車的一個表現(xiàn)。

周梅坦言，自去年針對房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”發(fā)布以后，監(jiān)管對于房地產(chǎn)信托的政策一直呈現(xiàn)收緊狀態(tài)，并不是突然收緊。當(dāng)下房地產(chǎn)信托新增發(fā)行驟降，因為政策效應(yīng)通過時間累積，到現(xiàn)在真正地發(fā)揮了效果，從數(shù)據(jù)上也得到了體現(xiàn)。

另一位南方區(qū)域信托經(jīng)理向記者表示，因為拿地激進的企業(yè)都偃旗息鼓了，信托公司做的地產(chǎn)企業(yè)其實大體比較雷同。再疊加監(jiān)管收緊的原因，房地產(chǎn)信托規(guī)模降低得比較快。

對于房地產(chǎn)信托的急劇下降，10月12日，用益信托資深研究員帥國讓向記者表示，首先切合監(jiān)管層的政策導(dǎo)向，在堅持“房住不炒”的背景下，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托規(guī)模下降，不僅有助于推動信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，回歸本源業(yè)務(wù)，而且避免資金過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范信用風(fēng)險。其次，迫使信托公司加大轉(zhuǎn)型力度，打破以往的路徑依賴，為信托業(yè)未來高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、9月發(fā)生了什么？

房地產(chǎn)信托邁入“寒冬”，從業(yè)者也如履薄冰。

2021年已經(jīng)過去了9個月，一位西南地區(qū)的理財師向經(jīng)濟觀察報記者直言，今年他只做了一筆房地產(chǎn)信托。

作為一名信托理財師，房地產(chǎn)信托曾是多年以來他向客戶推薦最多的產(chǎn)品。然而，伴隨著房地產(chǎn)信托風(fēng)險頻發(fā)，該理財師感慨：“今年確實更難賣了”。

該理財師稱，在“房住不炒”的整體背景下，信托客戶的投資觀念也在轉(zhuǎn)變，常年買房地產(chǎn)信托的客戶已經(jīng)逐漸意識到部分風(fēng)險。在宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴格管控下，房地產(chǎn)信托違約的項目增加了不少。尤其是今年，恒大地產(chǎn)等一些房企出現(xiàn)風(fēng)險，不少信托公司曾給其做過融資，現(xiàn)在對應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)了延期，客戶對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險警惕性在增加。

回顧過去，據(jù)記者了解，自2008年以來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，受到各路資本追逐，房子也成為公眾投資離不開的話題。房地產(chǎn)信托作為長期提供高收益的產(chǎn)品，也是投資者熱衷投資的標(biāo)的。

然而，當(dāng)下在從業(yè)者感慨房地產(chǎn)信托難賣的同時，從供應(yīng)層面來看，房地產(chǎn)信托的數(shù)量也在逐漸減少。房地產(chǎn)信托正經(jīng)歷著嚴冬時刻。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模及占比大幅下挫。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，9月房地產(chǎn)類信托成立規(guī)模162.13億元，與上月同時點相比減少44.82%;房地產(chǎn)類信托規(guī)模占比16.77%，環(huán)比減少8.59個百分點。

信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%;房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16個百分點。

用益信托稱，近期部分大型房企頻頻爆雷，房企融資整體的風(fēng)險評價有上升的趨勢。加上監(jiān)管政策收緊，資金鏈緊繃，未來可能成為房企需要面對的常態(tài)，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)展業(yè)趨于謹慎。另外，投向金融領(lǐng)域的產(chǎn)品成立規(guī)模占比繼續(xù)上升，向標(biāo)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型仍是目前信托公司的主要動向之一。

用益信托據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，截至9月30日，當(dāng)月共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件2 5起，涉及金額106.09億元。房地產(chǎn)依舊是違約事件高發(fā)的領(lǐng)域。

用益信托稱，自從“三道紅線”出臺，房企開始大規(guī)模降杠桿，房企的資金壓力有明顯增加。受到個別房企資金危機的負面影響，當(dāng)前房企在資本市場的信用漸弱，融資難度增加。

二、信托機構(gòu)轉(zhuǎn)向：調(diào)整、審查

周梅直言，2021年以來，部分信托機構(gòu)開始不再以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，或者把房地產(chǎn)份額逐漸降下來。

這個轉(zhuǎn)向要追溯至兩年前。2019年三季度起，房地產(chǎn)信托開始轉(zhuǎn)向。

監(jiān)管開始要求信托機構(gòu)收緊地產(chǎn)信托規(guī)模。投向房地產(chǎn)的信托資金自2015年四季度以來，首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負增長。直至目前，出現(xiàn)持續(xù)下降的狀態(tài)。

周梅回憶，從2012年左右，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成為一個比較大范圍的幾乎每個公司都在做的業(yè)務(wù)，彼時房地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展的時期。這背后的原因在于房地產(chǎn)信托風(fēng)險較易辨別，而且房地產(chǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何铮瑢τ谛磐袡C構(gòu)來說，它的價值較好判斷，還有就是房地產(chǎn)信托可以提供較高的回報。各種原因疊加，這一產(chǎn)品頗受市場歡迎。

周梅稱，一直到去年為止，房地產(chǎn)信托一直是信托的主要業(yè)務(wù)。隨著國家政策的調(diào)整，無論是國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，還是信托業(yè)的調(diào)控，在起伏過程中，從今年開始，信托機構(gòu)也就不再以房地產(chǎn)為主，或者把房地產(chǎn)份額降下來。

回顧房地產(chǎn)信托發(fā)展歷史可見，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有相對高的收益率和相對優(yōu)質(zhì)的抵押品，使這一領(lǐng)域保持了吸引資金的市場優(yōu)勢。直至2019年二季度，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.93萬億元，占比15.38%。

對于信托機構(gòu)而言，2018年左右，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也成了部分信托機構(gòu)的“吃飯業(yè)務(wù)”。彼時，有信托行業(yè)人士曾對記者表示：“從供求關(guān)系來看，供應(yīng)端缺少像地產(chǎn)公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產(chǎn)扎實、風(fēng)險看得明白的投資標(biāo)的;需求端則是開發(fā)商被一輪一輪調(diào)控之后，面臨融資現(xiàn)金流不斷收緊、銷售現(xiàn)金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產(chǎn)信托一路狂飆，甚至撐起了信托公司業(yè)務(wù)的半壁江山。”

最近，恒大、花樣年、富力等百強房企集中性出現(xiàn)風(fēng)險，很多信托機構(gòu)參與其中。

周梅認為，房企頻頻爆雷對信托業(yè)影響深遠。首先是信托機構(gòu)會分析這些風(fēng)險產(chǎn)生的原因，然后針對這些風(fēng)險，相應(yīng)的每個機構(gòu)都會做出自己標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。同時，審查這些項目的視角以及關(guān)注點都會發(fā)生變化。

上述南方區(qū)域信托經(jīng)理向記者表示，因為拿地激進的企業(yè)都偃旗息鼓了，加上今年房企爆雷頻發(fā)，不少信托機構(gòu)均出現(xiàn)踩雷的情況，信托機構(gòu)在開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)時也變得更加謹慎了，過去以房地產(chǎn)信托布局較重的信托開始謀求轉(zhuǎn)型。

三、轉(zhuǎn)型陣痛

信托機構(gòu)開始降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局時，周梅認為，部分重倉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托機構(gòu)短期的陣痛肯定會有，但是行業(yè)整體還是處在尋求新的業(yè)務(wù)方向的過程。

作為昔日利潤的三駕馬車之一的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的減少，周梅表示，短期影響信托機構(gòu)的收入、利潤，甚至如果地產(chǎn)項目出現(xiàn)風(fēng)險，對信托機構(gòu)的經(jīng)營也會產(chǎn)生影響。但是從長久來看，目前信托行業(yè)處于轉(zhuǎn)型的過程中，以前主要通過房產(chǎn)、政信、通道這三類項目，但目前這三類項目都受到了管控。另外信托公司也在朝監(jiān)管指引的方向發(fā)展，比如說，標(biāo)品、股權(quán)類業(yè)務(wù)。頭部信托轉(zhuǎn)型在過程中樹立了很好的榜樣。

周梅認為，行業(yè)正處地產(chǎn)在一個正本溯源的過程中，經(jīng)歷這一過程后，行業(yè)總體是在向前發(fā)展的，相應(yīng)的房地產(chǎn)信托也會隨之不斷健康發(fā)展，并不會拋棄這一業(yè)務(wù)。在對這幾種類型業(yè)務(wù)嚴重依賴的程度下，信托公司也在尋求多樣化的轉(zhuǎn)型，比如服務(wù)信托。隨著經(jīng)濟形勢的變化以及監(jiān)管政策的變化，在各種大環(huán)境的引導(dǎo)下，這些信托公司都在尋求積極轉(zhuǎn)型。

談及信托的未來，周梅表示，信托行業(yè)高速發(fā)展十幾年以來，也面臨著一個重新尋找方向的出發(fā)點，找到自己對社會以及整個金融業(yè)、金融體系在這個市場中的地位的一個過程。相信這個行業(yè)還是會繼續(xù)發(fā)揮它的作用。

普益標(biāo)準(zhǔn)研究員茍海川在接受記者采訪時表示，過去，“銀行+地產(chǎn)”的經(jīng)濟增長模式使得地產(chǎn)業(yè)務(wù)一度成為信托行業(yè)發(fā)展的永動機。在國家金融供給側(cè)改革、“房住不炒”調(diào)控政策以及我國地方政府債務(wù)治理趨嚴的影響下，信托機構(gòu)亟需在新宏觀環(huán)境下尋找屬于自己的市場機會，實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

茍海川認為，隨著信托行業(yè)轉(zhuǎn)型拉開帷幕，信托業(yè)務(wù)必須回歸本源，而服務(wù)實體經(jīng)濟是信托公司的立業(yè)之本，也是提供金融供給最重要的服務(wù)場景。同時，實體經(jīng)濟中符合國家發(fā)展政策導(dǎo)向的相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較高的增長潛力，有著極大的投資價值，也將成為信托公司創(chuàng)新展業(yè)的重點布局方向。

此外，茍海川稱，在資管新規(guī)統(tǒng)一資管產(chǎn)品監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、打破剛兌、要求資管產(chǎn)品實行凈值化管理的背景下，信托公司亟待進一步提升大類資產(chǎn)配置的專業(yè)管理能力，構(gòu)建核心競爭優(yōu)勢。

可以說，逐步打造和豐富標(biāo)準(zhǔn)化投資產(chǎn)品線，對信托公司下一步轉(zhuǎn)型發(fā)展至關(guān)重要。與此同時，監(jiān)管部門鼓勵信托公司更多開展證券投資信托等業(yè)務(wù)，引導(dǎo)信托資金加大對資本市場的支持力度。信托公司可以通過自有資金和信托產(chǎn)品投資股票、基金和債券，充實、拓寬資本市場健康發(fā)展的源頭活水，有利于金融和實體經(jīng)濟實現(xiàn)高水平循環(huán)。